社科院倪鹏飞：广州房价今年料仍以稳为主

2016年，房价成为媒体和百姓关注的一个焦点，也是国家调控的重点领域之一。2017年整体楼市走向又会如何？一向以“冷静、务实”著称的广州楼市，是否会继续以稳为主？
3月4日，由羊城晚报主办,越秀集团、越秀地产、越秀金控冠名，并由中山大学管理学院担任战略合作伙伴的羊城晚报财富大讲坛邀请了《中国住房发展报告》主编、中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞教授，总结了2016年的中国住房发展趋势，并且预测了最新2017年重点区域的楼市情况。倪鹏飞认为，楼价并非越高越好，促进房地产平稳发展需要长效机制。
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全国房价回顾：总体符合预期
此次，倪鹏飞教授携带团队最新撰写的《中国住房发展报告（2016-2017）》现身羊城，书名也在一定程度上体现了过去的2016年楼市情况，即“楼市调控：踏平坎坷成大道”。
“2015年年底，团队曾预测，在2016年的上半年有一个上涨过程，但在第二季度，无论是房地产投资、价格还是销售量，都会出现一个回调。”总结过去一年的楼市运行情况，倪鹏飞认为，总体符合之前的预期，但部分核心城市出现一定程度的房价快速上涨。
倪鹏飞认为，自2015年以来，房地产市场逐步进入上升周期，尤其在2016年初后，房地产市场逐渐由一线向周边尤其是二线城市波浪式回暖，虽然在4月份出现过短暂回调，但是7月份曾一度逆转，出现了部分热点城市局部过热的情况，随着9月份多数城市房地产调控的集中收紧，楼市已经初现降温迹象，面临短期调整。
倪鹏飞还介绍了自己团队在进行住房市场预测时使用的“华房指数”的概念。所谓华房指数，指的是由若干指数构成、旨在预测预警中国房地产市场未来变化的指数系统，其优点在于在可以直接呈现预测结果并直观展现房价、房地产投资等变动趋势，发挥预警房地产市场的晴雨表功能，为投资决策、房地产调控、政策控制等提供参考。
倪鹏飞现场展示了团队利用华房指数对2016年包括北京、上海、深圳、广州等重点一线城市的房价预测情况同实际房价增长情况进行对比，很多预测的趋势与实际情况接近乃至非常接近，让不少现场听众拍手称奇。
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国人为啥爱买房：优质投资品缺乏
“热点城市风险突出，但是全国总体风险可控”，倪鹏飞认为，通过建立中国住房风险监测体系的指标，从房价租金指数比偏离历史均值幅度等计算结果来看，全国35个大中城市普遍存在估值过高的风险，但是当前全国房地产市场风险总体仍然处在可控的范围内。
对于2016年的楼市快速上涨，倪鹏飞认为，这是多方合作博弈的结果，在现行的经济形势与住房、财税、土地、金融等制度下，催生了一套多类型主体共同参与的房地产化取向的合作博弈机制，利益链将市场主体连在一起。同时，一些地方的“地王”等现象出生，也一定程度上刺激了楼市的发展。
倪鹏飞表示，在学界，人均住房面积指标是房地产是否见底的重要指标。颇有意思的是，在现场提问环节中，有人提问有关部门公布的人均住房面积的不同测算方法是否合理，并就此提出了自己的看法。倪鹏飞也从学术探讨的角度予以回答，并且对这位仍在读研究生的听众的学术探究精神给予了肯定。
“投资需求过度，是造成当前楼市问题的重要原因”，倪鹏飞认为近两年来国内优质投资品缺乏，普通居民缺乏投资渠道，使得房地产被认为是当前为数不多的具有较高稳定回报的优质资产。
“2013年户均住房超过一套后，需求中的投资比例更高了”，倪鹏飞表示，进入新世纪后，此前积累的居民巨量储蓄逐渐转化为购房投资需求，并通过抵押炒股而得到放大。
此外，倪鹏飞认为，投资需求过度制造了楼市的分化，比如当期人口流出、投资需求乏力的三四线城市，房地产市场供给过剩、价格下跌，但是人口流入、投资需求强劲的一二线热点城市，供给短缺，价格居高不下。
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政策调控：具有精准性和协同性
调整可能稍有迟到，但不会缺席。在经历了去年房地产市场尤其是热点城市过快上涨之后，一系列房地产调控的靴子相继落地。倪鹏飞对于调控政策，用“一场密集而短促的楼市‘狙击战’”来形容，他认为，调控政策的出台主要也是针对投机炒作。
据统计，从去年的9月30日到10月8日，短短9天的时间内，就有包括南京、厦门、深圳、合肥等20多个城市密集发布包括重启限购、限贷等在内的楼市调控政策。同时，住建部对于存在恶意炒作、发布虚假房源等违法违规行为的开发商和房产中介也进行了查处公示。倪鹏飞认为，以上种种都体现了监管层正本清源的决心，而此次调控的政策原则也可以概括为“协同、适时的精确狙击”。
在倪鹏飞看来，此次调控呈现协同、适时的精确狙击，具体特点可以概括为：中央监控、地方调控；局部调控、整体不动；抑制投资，保护消费；一城一策，分区调控；统一行动，集体出击；边调边看，逐步完善等，不仅反映了政府行动快速更体现了决策的智慧性，比如多数楼市调控都是为了抑制投资、投机需求，通过具体的限购政策和首付比例的调整，从而将投机与真实消费区分开来。此外，各个城市的政策也并不相同，因城施策更利于抑制个别区域的房价快速上涨，也有利于将投资投机与刚需进行区分。
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未来趋势：或迎新一轮短期调整
不过倪鹏飞认为，虽然调控政策具有精准性与协同性，但同时也存在短期性和行政性，内部调控机制有待健全。
展望2017年的楼市，倪鹏飞表示，将迎来一个短期调整期，呈现总体平稳回落。“房地产市场具有3年一个短周期的特点”，倪鹏飞认为，2015年以来楼市的需求已经被释放甚至出现了过度投机的原因，让原本在2016年的第二季度就应该出现的调整期延后，但是随着调控政策出台，楼市将整体不如调整期，但是不确定因素依然存在。
“具体的表现为全国房价整体增幅收窄或者下降，甚至在一些区域一定月份会出现房价下跌的情况”，倪鹏飞认为在一些此前房价上涨较快的一二线城市房价的增幅回落会更大，房价的增幅将明显低于2016年。对于总体库存，倪鹏飞和他的团队的基本观点也是总体库存会下降，但是城市分化严重，三四线城市去库存的任务依然艰巨。
华房投资指数最新预测预警结果显示，在整体经济趋势没有重大变化和没有重要政策出台的前提之下，全国房地产投资增长幅度将有所趋缓，2017年的投资增速将低于2016年。
“未来房地产市场走势也存在不确定风险，比如个别城市或者调整没有到位或者调整过速过猛，或者出现反弹等，要采取有力措施加以避免”，但倪鹏飞认为，即便进入调整期，2017年房地产投资不会过于拖累经济增长，而整体缓慢向好的宏观经济状况，将为楼市调整创造条件。
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房地产税：具有多重效应机制
“过度的房地产投资需求影响实体经济健康发展”，倪鹏飞表示，被房地产投资需求过度所牵引，会使得经济发展出现一定程度的房地产化，从而影响实体产业发展和经济转型，对我国经济会产生负面影响，“房价绝不是越高越好”。
倪鹏飞认为，房地产调控的目标应该是温和进行，因此房地产政策调控方面，应该引导楼市进行“软着陆”。倪鹏飞和他的团队认为，应该完善调控原则和政策措施，比如虚实结合、主动调控，长短结合、标本兼治，边调边看、逐步完善，分城施策、协同作战等。同时，倪鹏飞还建议监管层应该密切监测调控效果，做好后续补充调整的预案。
“最重要的是，建议长效机制促进楼市稳健发展”，倪鹏飞特意强调了财税改革制度对房地产调控的重要作用。对于当前大家都比较关心的房地产税，他认为房地产税具有多重机制效应，是多项改革的中心节点和前提条件。
“房地产税是抑制过度投资需求的重要而有效的措施”，倪鹏飞认为，居民适度购房投资需求无可厚非，但是缺乏约束机制，就会导致需求多度，“开征房地产税且将税率确定在使投资房地产与投资制造业边际收益相等的均衡水平，将会使得过度投资市区动力，从而增加有效住房供给，降低住房租金”。
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广州房价：是较突出正面典型
广州楼市一向被认为“冷静、务实”，2017年广州房地产市场将如何发展？是很多人关心的问题。广州市住房价格与投资指数最新预警结果显示，在整体经济趋势没有重大变化和重要政策出台的前提之下，广州市房价增幅将延续当前的平稳态势，住房投资额则会在波动中进一步调整。
“广州的房地产市场调控在全国范围内来讲，是一个比较突出的正面典型，居民总体较为理性”，倪鹏飞认为，2017年广州市住房市场将会出现供需两旺的情况，但会保持平稳，不过仍然有一定不确定性，“因为广州房价相对其他一线城市来讲形成了价格洼地，容易吸引一些投机资金的注意”。不过值得留意的是，广州市采取的严格限购限贷措施以及充足的土地供应，都能预防楼市过热的现象出现。
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珠三角同城化
提供多样化置业选择
在问答环节，有听众提问，当前珠三角的房价是否会存在中心城市房价过高从而对劳动力产生一个向外“推”的现象。倪鹏飞在回答时表示，珠三角同城化会给大家多样化的置业选择，广州、深圳与周边城市城际交通便利，联系也紧密，从而使周边区域的价值在提升，城市和产业一体化不太可能会让区域的房价出现过大的分化，但是会出现在中心区域略高一些、周边地区相对略低的现象，除都市核心区或一些特殊区位，总体而言，珠三角区域呈现平均化发展态势。
对于居民以投资为目的购房需求，倪鹏飞认为仍然需要谨慎对待。“房地产如果过度发展，经济结构就会扭曲，全民炒房是一个不正常的现象”，倪鹏飞表示，无论是从个人还是国家角度，都应该希望房地产发展回归理性。