任泽平：一线房价暴涨与15年股市惊人相似

近期一线城市房价暴涨，和2015年的中国股市有许多共同之处。在经济下行和企业盈利下滑背景下，流动性是驱动股市上涨的重要原因。本轮房价上涨也由流动性推动。M2与GDP增速的裂口持续扩大。

一线城市房价上涨已脱离基本面

一线城市房价上涨已脱离基本面

作者曾在2014-2015年提出三大预测：经济“新5%比旧8%好”，A股“5000点不是梦”，房市“未来十年一线房价涨一倍，三四线涨不动，房地产投资零增长”。先后验证。

房地产对经济影响深远。房地产周期缓慢、持久且振幅很大，在向上时具有很强的带动力，在反转向下时势大力沉，经济史称“房地产是周期之母”“十次危机九次地产”。

近期中国一线城市房价暴涨，并逐步蔓延至二线城市，资产价格泡沫担忧加剧。当前中国房市与1991年日本房市大泡沫、2015年中国股市大泡沫类似。但也有一些不同之处，如调控得当尚有转机。泡沫吹大了是要破的，谁也脱离不了地心引力。

一、中国一线城市房地产泡沫有多大：中国之都，世界之最

1、与国际大都市比：中国一线城市房价水平居于世界前列

（1）从绝对房价看，中国一线城市居于世界前列

从绝对房价看，中国一线城市居于世界前列。根据NUMBEO的数据[ Numbeo是一家提供世界生活状况相关信息的网站，包括生活成本，住房指数等，其数据经常被国际知名媒体（如BBC，Time，Economist）引用。]，2015年世界房价最高的十大城市中（中心城区房价），中国香港排第1，北京和深圳分列第9和第10。另外，上海排名第14，广州排名第41。

我们熟悉的城市中，中心城区房价折合人民币看（以人民币兑美元6.5计算），香港和伦敦超过17万元，东京、纽约、新加坡在12万元左右，北京、深圳、上海、韩国首尔和中国台湾在8万元左右，新兴市场中，印度、俄罗斯和巴西第一大城市分别为4.7万元，3.4万元和2万元（和货币大幅贬值有关）。可见，中国一线城市绝对房价已经与国际“接轨”。

图1 2015年全球房价最高十大城市

图1 2015年全球房价最高十大城市

图2 2015年全球主要城市相对房价 资料来源：NUMBEO，国泰君安证券研究

图2 2015年全球主要城市相对房价 资料来源：NUMBEO，国泰君安证券研究

（2）从相对房价（房价收入比）看，中国一线城市超过全球顶级大都市

从相对房价看，中国一线城市超过全球顶级大都市。根据NUMBEO数据的房价与可支配收入之比看，2015年全球主要城市中，北京、上海和深圳排名靠前，分列第3，第5和第6名，高于东京、纽约、新加坡、首尔和巴黎等发达经济体城市，和中国香港、伦敦等城市相当（见图2）。

2、中国一线城市房价收入比超过1991年日本，略低于1997年香港

2015年中国一线城市相对房价超过1991年前后日本东京，略低于1997年香港。1991年前后是日本房地产泡沫最大时期，1997年是香港房价泡沫时期，二者都在随后出现了房价大幅下跌。

根据日本不动产经济研究所数据，1990年，日本首都圈新建公寓楼平均单价93.4万日元/平方米，当时日本人均GDP约为358万日元，日本人均GDP与首都圈房价之比为3.8。根据中国指数研究院的百城房价数据，2015年，北京样本住宅平均价格为3.5万元/平方米，中国人均GDP为4.9万元，中国人均GDP与北京房价之比为1.4。可见相对于人均GDP来看，北京房价高于1990年东京。

根据香港政府差饷物业估价署数据，1997年，香港平均房价为8.4万港元/平米，人均GDP为21万港元，以100平米算，房价收入比为40。根据中国指数研究院的百城房价数据，2015年，北京样本住宅平均价格为3.5万元/平方米，北京人均GDP 10.6万元，以100平米算，房价收入比为33。

可见，当前北京相对房价高于1990年的日本首都圈，略低于1997年的香港。

3、小结：在中国一线大城市活着需要一点勇气

从绝对房价看，2015年中国一线城市居于世界前列。

从房价收入比的相对房价看，2015年中国一线城市超过全球顶级大都市。

从和1991年日本以及1997年泡沫时期相比，2015年中国一线城市相对房价超过1991年前后日本东京，略低于1997年香港。

总体来看，中国一线城市房价泡沫程度很高。

二、与过去比：此轮一线城市房价上涨的新特点

当前一线城市房价上涨，具有不同于以往的特点：

1、涨速快

本轮一线城市房价涨幅创新高。70个大中城市统计数据显示，2016年一线城市房价平均同比上涨22.4%，创2005年有统计以来新高。

2、区域分化明显

本轮房价上涨主要集中在一线城市，二线涨幅较小，三四线整体仍下跌。2016年1月，70大中城市新建商品住宅中，一线同比22.4%，二线同比上涨2.5%，三线同比下跌1.6%。分化前所未有。

3、脱离基本面

（1）什么是房价的基本面？

我们在《避免悲剧重演：日本房地产大泡沫的催生、疯狂、破灭与教训》一文中提到，日本房价长周期大致可以用经济增速和置业人口差异来解释。

1955-1974房价快速上涨期——经济和人口快速增长。日本房价最快速上涨期在1974年之前（上涨44倍），期间日本经济快速追