二手房买卖纠纷：交了定金后被限购怎么办

张女士从外地来宁打工多年，在南京买房一直是张女士全家最大的心愿。今年9月中旬，张女士通过中介看中了南京城区某小区的一套商品房，一番商谈后，张女士支付了中介费和购房定金共计8万余元，并且签了购房合同。

10月5日，南京出台房产调控新政，非南京户籍居民在南京购买首套住房时，应提供自购房之日起前2年内，在南京累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。张女士一下焦虑起来，因为张女士虽然来南京5年多，但是一直都是打零工，用人单位也没有帮她缴纳社保，根据新规，张女士失去了在南京买房的资格。

无奈之下，张女士找到中介和卖方，商量解除合同并退还定金与中介费的问题，但中介与卖方只愿意解除合同，并不愿意退还中介费用和定金，理由是张女士违约在先。房子没买成，还面临着8万余元的损失，张女士只好向江苏圣典律师事务所贾政和主任求助。

贾政和认为，张女士买不成房子，最根本的原因并不是她不想买，而是因为政策原因导致的违约。“合同依法有效成立后全面履行前，因不可归责于当事人的原因，使合同赖以成立的基础或环境发生当事人预料不到的重大变化，若继续维持合同的原有效力则显失公平，受不利影响的一方当事人有权请求法院或仲裁机构变更或解除合同，这在法律上被称之为情势变更原则。”贾政和说，新政策出台导致张女士失去买房资格，属于情势变更范畴，中介及买方应当退还定金及中介费用。

贾政和介绍，像张女士这样因政府调控政策出现的违约案例，在江苏省也曾出现过多起。2011年南京房地产调控，购房合同出现违约的现象急剧上升。江苏省高院在2012年3月1日发布的“2011年度10大民生案例”中就有这样的判例，“法院认为调控政策是不可归于当事人双方的原因，对于买方的诉请应当依法支持。”贾政和说。

贾政和提醒，其实新政策出台不仅有限购的问题，还有很多限贷问题更加需要特别关注。对此，最高人民法院早在2011年及2015年印发的全国民事审判工作会议纪要上已经明确指出：房屋买卖合同约定以按揭炒股方式付款，买受人以房贷政策变化不能办理按揭炒股导致无履约能力为由，请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，经审查，买受人是否确因房贷政策变化而不能办理约定的按揭炒股的，一般应予以支持其诉请。