房地产税开征能降房价吗？

今年以来,我国房地产价格出现了快速上涨,尤其是今年5月至9月,在北上深广等一线城市和苏州、合肥、杭州等十多个二线城市,房价更是出现了暴涨,其中北京上涨了20%多,深圳涨幅高达60%多。于是,尽快正式开征房地产税以遏制高房价的观点又被提了出来。那么,这种说法是否有道理?房地产税能否终结高房价?
对房地产价格快速上涨的原因需要全面分析。从经济学原理而言,决定房价高低的基本因素有三个:其一是土地资源的稀缺程度。土地是有限的,开发愈多,资源愈少,土地价格愈高。其二是居民收入的增长水平。随着经济水平的不断提高,居民收入水平水涨船高,其实际购买力也在不断增强,会相应推高房价。其三是城镇化水平。城镇化是全球性趋势,是经济发展的必然结果,大量的农村人口涌进城市,势必提高住房需求,进而推动房价上涨。下一阶段我国还会继续加快城镇化速度,这也是必须考虑的重要因素。
笔者认为,上述三者为房价上涨的核心因素,除此之外,财税政策、货币政策和土地政策三大工具也会发生一定作用,尤其是信贷政策的基调,是当前左右房地产市场的关键。而就房地产税来说,只占居住成本很小的部分,无法左右房价的走势。我国自2013年1月起,在上海市和重庆市试行了房地产税政策,其对房价影响并不明显。由此可见,开征房地产税能遏制房价上涨只是一种推测。如果在政策出台的同时,相应理顺房地产开发、购买、二手房和保有环节的税制结构,其政策效应必将更为优化,应会减轻政策带来的影响,包括对房价的影响。
治理房地产价格快速上涨需要综合性措施。从我国实际看,房价上涨的趋势和速度并无经济逻辑性,在世界范围内也无“先例”和参照物。笔者认为,主要原因缘于基础货币量太大、投资结构失衡和相关利益方人为炒作,尤其是房地产开发商过度炒作等三个方面的原因。如果不实施总体调控,将会影响经济发展全局,必须统筹规划,加大宏观调控力度,促进房地产市场健康发展。值得特别指出的是,我国各地房地产市场情况不同,不能“一刀切”,尤其在一些三线、四线城市,未来“去库存”的压力巨大,难以消化房地产库存,所以可采取一城一策的办法,提高针对性。
综上所述,笔者认为,我国房地产市场十分复杂,需要统筹规划、全面调控,单纯期望通过开征房地产税,利用它的挤出效应,无法解决高房价的矛盾。