2017年全国楼市最新分析：地产大佬对于房价下跌趋势有何看法

地产调控，房价下跌？在他们看来反而是机会
他们地产投资的生意经是，不自建房，只做地产的升级改造。
新富资本，深圳一家的综合性资产管理机构。
2013年成立，不足4年，资产管理规模从初期的12亿扩展至150亿，其中地产投资基金管理规模超过30亿。
全景财经本期《约见·资本人》新富资本董事长 李先林。
视频正文：
记者：您觉得目前房价怎么运行？
李先林：一线城市的跌幅应该是非常有限的，甚至到明年下半年还有上涨压力，因为一线城市的产业结构、人才汇聚，它是强化的，它是越来越强的，像深圳，它的供应量却很少，所以在地产这一块，我们觉得，仍然有机会。
记者：在您看来，房地产其实还是有投资价值？
李先林：房地产进入了精耕细作的运营时代，我觉得。而不是简单的开发、销售，不是低买高卖的炒作的阶段。
像之前每个楼盘的商业配比都比较大，但这几年电商冲击，就是它的空置率很高以后，它的租金回报率覆盖不了它在银行信誉的利息，所以这些之前的持有者就要卖，那我们收购过来。我们第一步产权分割，第二个做装修改造，第三个销售。
记者：把它变另一种用途？
李先林：变用途，房产性质不变，它还是商业，但是深圳政府，第一，政府是鼓励的，第二个，这个实际上是盘活了社会资产，并且提高了社会资产的使用效率和价值。
记者：它可以做一些什么呢？
李先林：商铺可以做商业，无非就是以前做餐饮的，你可以把它的业态升级，像宠物酒店、SPA、高档餐饮、高档的教育培训，这些都是思路。
像万科金域蓝湾，它的底商之前是租给春满园的，租金回报率才几十块钱，我们把它收购过来，改造、设计、升级以后，重新招商运营，再卖掉，我租金上来了，我的定价就上去了。
记者：像你们平均的回报率大概是多少？
李总：40%以上，很保守的是40%以上。年回报，可能有些项目要做一年半的，回报率肯定要超过40%。
（新富资本在地产上的投资项目）
今年5月，国家明确提出允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，这意味着商业地产去库存有了更多方式。目前，新富资本做的物业并购，基本选择在深圳等一线城市的CBD。
记者：怎么去判断这个地段是有潜力？
李先林：第一，你看附近的酒店，去尽调的时候，你去开房，结果老是开不到房。第二个，地段你有个大概的判断，离中心区很近，又是双口岸，再就是交通是否便利，最关键的实际上就是定位。
记者：比如说你要周边是一个特别热闹，或者人气特别好的地段，但你收的成本也会增加。
李先林：那不一定，这个资产在他们的眼里就是按照资产现有的用途去定价的，但在我们的眼里，这个东西实际上将来我们不会做这个业态，它的用途不一样，如果改变用途、改造升级、运营好以后，它可能很值钱，我现在收的时候，价格高一点点是没有任何问题的。
记者：您怎么知道我这个东西就可以变成另外一个？
李先林：这个肯定是经验，和充分的市场调研，你无非是把工作做细一点，我在那里蹲点半个月，做充分的市场调研，草根的、专业的市场调研。
记者：都调研一些什么呢？
李先林：人流量，附近的消费群体，偏好，本身你对其他区域的人才吸引。万科金域蓝湾，我们为什么要做呢？上面的住宅都卖八九万，七八万，并且有4000多户，算是豪宅，下面是底商，附近方圆一公里没有很好的配套，一个春满园是满足不了他的诉求的，它完全可以建立多元化的业态，来满足大型小区住户的各种诉求。
今年以来，持续出台的地产调控政策，给急速奔跑的地产市场踩了刹车。从数据上看，不论是房价、销售面积还是新开工面积都有不同程度的回落。房价降温中的一线城市，在新富资本看来反而是投资机会。
记者：您之前拿和现在拿有什么区别吗？
李先林：我觉得会更低，我觉得今年下半年，到明年应该还会有更好的获取资产的机会。
记者：就是因为调控得更严了。
李先林：调控得更严，资金面会相对偏紧，所以很多之前持有资产的主体、交易对手，他有出售资产的诉求，包括我们现在每周都有好几个不良资产送过来。
记者：您觉得现在是地产运营时代，这个时代会延续多久？
李先林：我觉得应该会很长，五到十年，甚至更长。现在实际上很多人都有房子，所以现在地产应该是进入一个存量时代，你如何用好存量资产，或者有些存量的楼盘在你眼里是资产，有些存量的楼盘在你眼里不是资产，它仅仅是一个房子而已，就是这种思维。
记者：除了在深圳以外，在别的城市投资的情况是怎样？
李先林：我们在成都也拿了一个项目，成都、广州、上海，我们都会考虑。