2016河南郑州楼市调控最新政策熔机制解读

10月31日，郑州市政务服务网发布《郑州市国有建设用地（住宅） 使用权网上挂牌交易限价竞买暂行办法》。

办法中规定，国有建设用地（住宅）（以下简称“住宅用地”）使用权出让过程原则上分两个环节进行。第一环节为使用郑州市国土资源网上交易系统进行网上竞价，达到限价时转为第二环节；第二环节为现场一次竞价或转为网上一次竞价。

在第二环节中，郑东新区、郑州经济开发区管辖范围内采取竞综合房价方式确定土地竞得人；金水区、管城回族区、二七区、中原区、惠济区、郑州高新区管辖范围内采取竞地价方式确定土地竞得人。

其中，任一竞买人在网挂系统中报（竞）价首次达到住宅用地出让起始价150%时，网挂系统报（竞）价中止（以下简称网挂熔断），该时点为熔断点，此时出让起始价的150%为熔断地价，熔断地价的报价竞买人为熔断人。

当网上最终报价不超过熔断地价的，由网挂系统自行确定土地竞得人及成交地价。郑东新区、郑州经济开发区范围内土地竞得人须同时执行该宗地综合房价最高限价规定。

网上挂牌交易熔断后则转为现场竞综合房价或现场竞地价的后续竞价，或转为网上一次竞价。

若进入现场竞价环节时，现行网挂系统修改完善前，无论网挂系统中该宗地是否中止 （或终止）交易，熔断点之后对于该宗土地的所有网上竞价均为无效报价。除熔断人必须参加该宗地现场竞价外，其他取得网上竞价资格的竞买人可自主选择是否参加该宗地现场竞价环节。

而经确认具有现场竞综合房价、竞地价资格的竞买人只有1次现场报价权，各竞买人一并同时进行现场报价。对于不同区域，具体的现场报价规则也有所差异。

对于郑东新区、郑州经济开发区范围内住宅用地转让时发生网络熔断时，土地成交价为熔断地价，取得现场竞价资格的竞买人现场竞综合房价，综合房价报价最低者为土地竞得人。

各竞买人一次报价结束前，出让人不得公开各竞买人所报价格。自主持人宣布 “竞价开始”之时起，各竞买人一并同时现场报价总时间不得超过5分钟，超过的视为无效报价。经确认具有现场竞价资格的竞买人报价必须在综合房价最高限价之下，否则视为无效报价。

若进入现场竞综合房价过程中，只有一个竞买人报综合房价且符合报价规则的，报价人即为该地块竞得人，其所报综合房价为竞得房价。若综合房价报价相同的，按抽签签号小的为土地竞得人，其所报综合房价为竞得房价。

对于市内五区及郑州高新区范围内住宅用地使用权出让时发生网挂熔断的，将进入现场综合竞地价，各竞买人现场报价不得低于熔断地价且不得高于出让起始价的200%。

竞买人所报地价，按照有效报价计算平均值，平均值计算精确到分，按四舍五入计。所报地价最接近该平均值的竞买人为土地竞得人，其所报价格为地块成交价。

若在一次现场竞价环节无竞买人报价的，以熔断地价确定为该地块成交价，熔断人即为该地块竞得人。在一次现场竞价环节只有1个竞买人报价且高于熔断地价的，该报价人即为该地块竞得人，其所报价格为该地块成交价。

若在一次现场竞价环节有2个以上（含2个）竞买人报价的，所报地价最接近报价平均值的确定为土地竞得人。所报地价不同但与平均值的差额绝对值相同时，按报价中高于平均值的报价人确定为土地竞得人。所报地价相同且与平均值的差额绝对值也相同时，按抽签签号小的为土地竞得人，竞得人所报地价即为该地块成交价。

若网挂熔断后转网上一次竞价，郑东新区、郑州经济开发区范围内采取 “地价达到熔断地价后以网上一次竞综合房价”的方式确定土地竞得人；市内五区、高新区范围内采取 “地价达到熔断地价后以网上一次竞地价”方式确定土地竞得人。

进入网上一次竞综合房价或网上一次竞地价环节的竞买人报价须符合本宗地 《挂牌须知》规定的增价幅度和有关要求，否则视为无效报价。无效报价不纳入竞地价算术平均值计算。

在网上自由报价期内或限时竞价期内若有竞买人报价触发熔断地价，网挂系统自动关闭所有竞买人出价功能并经竞买人确认后转入网上一次竞综合房价或网上一次竞地价环节。进入网上一次竞综合房价或网上一次竞地价环节后，所有竞买人只能进行一次网上报价，报价需在5分钟内完成。

对于郑东新区、郑州经济开发区范围内的土地出让，进入网上一次竞综合房价环节的土地竞买人报价不得高于综合房价最高限价，否则，视为无效报价。

而市内五区及高新区范围内进入网上一次竞地价环节的土地竞买人竞地价报价范围必须高于熔断地价并低于起始价200%，否则视为无效报价 （无效报价不参与平均值计算）。

若无竞买人确认进入网上一次竞综合房价或网上一次竞地价环节的，则触发熔断地价的报价人确定为土地竞得人，熔断地价即为该宗地成交价。若有竞买人确认进入网上一次竞综合房价或网上一次竞地价环节，但此环节均未报价的，触发熔断地价的竞买人确定为土地竞得人，熔断地价即为该宗地成交价。

进入网上一次竞综合房价环节后，郑东新区、郑州经济开发区范围内有1个竞买人网上报综合房价的，该报价人确定为土地竞得人，熔断地价即为该宗地成交价。

进入网上一次竞地价环节后，市内五区及高新区范围内有1个竞买人网上报价的，该报价人确定为土地竞得人，所报地价即为该宗地成交价。

进入网上一次竞综合房价或网上一次竞地价环节后，若有2个竞买人网上报价的，按以下方式处理。

郑东新区、郑州经济开发区范围内进入网上一次竞综合房价环节后的土地竞买人所报综合房价最低者确定为土地竞得人，熔断地价即为该宗地成交价。若2个竞买人所报综合房价相同，以网挂系统记载时间为准，先报价的竞买人确定为土地竞得人，熔断地价即为该宗地成交价。

市内五区及高新区范围内进入网上一次竞地价环节后的土地竞买人一次报地价，价高者确定为土地竞得人，其所报地价即为该宗地成交价。若2个竞买人所报地价相同，以网挂系统记载时间为准，先报价的竞买人确定为土地竞得人，其所报地价即为该宗地成交价。

进入网上一次竞综合房价或网上一次竞地价环节后，若有3个以上 （含3个）竞买人网上报价的，按以下方式处理。

郑东新区、郑州经济开发区范围内进入网上一次竞综合房价环节后的土地竞买人所报综合房价最低者确定为土地竞得人，熔断地价即为该宗地成交价；若2个或2个以上竞买人所报综合房价相同，以网挂系统记载时间为准，先报价的竞买人确定为土地竞得人，熔断地价即为该宗地成交价。

市内五区及高新区范围内进入网上一次竞地价环节后的土地竞买，由网挂系统自动计算所有有效报价的算术平均值，竞买人所报地价与平均值差额绝对值最小的为土地竞得人，其所报地价即为该宗地成交价。竞买人所报地价不同但与平均值差额绝对值相同时，报价高者为该宗地竞得人，其所报地价即为该宗地成交价。竞买人所报地价相同且与平均值差额绝对值也相同时，以网挂系统记载时间为准，先报价的竞买人确定为该宗地竞得人，其所报地价即为该宗地成交价。