专家分析2016最新楼市：房地产小周期或结束，这轮房价上涨接近尾声

一二三季度GDP增速6.7%、6.7%、6.7%，看来重要的事情需要说三遍，验证了我们在2015年提出的经济L型判断。房地产调控后，销售明显回落，10月第3周30大中城市地产销量面积环比下降20.9%，其中一二三线分别下降12.1%、30.0%和7.3%，二线下降最明显，购地规模也下降。量在价先，我们判断房地产小周期结束，这轮房价上涨接近尾声。房地产是周期之母，随着房地产调控效果显现，预计四季度末经济将重回下行通道，政策可能发力基建对冲，未来经济总体呈缓慢探底的L型走势。发电耗煤企稳回升，跟传导的滞后有关。

煤炭、螺纹钢等黑色系价格回升，受供给收缩和需求改善影响。蔬菜价格环比下滑，猪价跌势趋缓，翘尾和季节因素推动的四季度cpi反弹已是强弩之末，考虑到房价放缓、猪周期见顶、经济回调等因素，2017年初cpi有望再度回落。
美国加息预期升温，美元指数大幅走强至98.6。美元走强、房地产调控、外占收窄等因素叠加，美元兑人民币快贬至6.76，但人民币兑一篮子货币基本稳定，受德银、英国硬脱欧、意大利公投等拖累，欧元大幅贬值。汇率贬值并不可怕，怕的是大规模资本流出，目前看整体可控。央行回笼资金，货币市场利率全面上升，资金面略紧张。我们在国庆期间判断，房地产调控利好债市，经济通胀下行预期、理财监管推迟和银行收缩房贷后的配置需求，国庆后债市如约走强，10年期国债收益率探至2.645%的新低。货币政策中性，制约因素来自房价、去杠杆和美联储加息预期。未来政策组合以财政为主、货币为辅。
风险提示：房地产调控矫枉过正；资本流出失控；美联储加息；货币宽松低于预期；改革低于预期；信用和债务风险。
正文：
1、下游：地产调控效果初现，汽车消费继续高增。10月第3周30大中城市地产销量面积环比下降20.9%，其中一二三线分别下降12.1%、30.0%和7.3%；10月地产销售面积同比16.8%，较上周下降17.0个点，一线上升14.0%，二三线分别上升5.8%和48.6%，分别较上周收窄19.0、17.3和15.1个点，10月整体增速低于9月的28.8%。国庆后100大中城市住宅土地成交面积回升，但整体增速仍弱于9月。本周拿地面积环比9月最后一周上升10.2%，其中一二线均有所回升，但三线城市拿地面积下滑了15.5%。10月拿地面积同比下滑34.2%，其中一二线同比下滑61.2%和14.4%，跌幅较上周收窄2.0、27.3个百分点，三线同比-49.5%，跌幅扩大51.1个点，整体增速低于9月同比。乘联会数据显示，10月前2周零售同比为28%，批发同比为36%，在高基数下增速仍然强劲，车市消费仍然火爆。节日后电影消费下滑明显，10月第3周电影票房收入环比-51.8%，电影观影人次环比-52.2%，电影放映场次环比-8.2%，10月电影票房收入和电影观影人次同比分别为-13.4%和-7.8%，电影放映场次同比31.9%，增速较上周回升9.8、11.1和-0.2个点，高于9月同比。
2、中游：发电耗煤量企稳回升，螺纹钢价止跌上扬。本周6大发电日均耗煤环比上升2.8%，10月6大发电日均耗煤53.2万吨，低于9月均值57.3万吨，月环比下滑7.2%，同比增速9.9%，较上周回升1.0个点，高于9月增速9.2%。10月以来，由于原材料价格不断上涨，盈利钢厂比例持续收窄，10月第3周盈利钢厂比例为47.91%，较上周下降9.2个点，高炉开工率较上周下降了0.4个点。螺纹钢本周价格环比上升1.3%，10月同比26.0%，增速较上周上升2.4个点，高于9月同比19.5%。根据Mysteel的估计，10月中旬粗钢产量微幅回落，全国粗钢预估产量2138.26万吨，日均产量213.83万吨，环比10月上旬降幅0.25%。受成本上升拉动以及减产预期影响，水泥价格涨势延续，本周全国水泥价格指数环比上升2.4%，水泥价格月化同比12.5%，较上周上升1.4个点，高于9月同比7.1%。
3、上游：美元指数继续走强，原油价格震荡走低。本周CRB工业原材料指数环比0.4%，10月同比8.3%，较上周上升0.2个点，高于9月同比3.8%。南华工业指数环比1.7%，同比32.2%，较上周上升1.4个点，高于9月同比21.6%；南华农产品指数环比1.8%，同比为14.0%，较上周上升1.0个点，高于9月的11.7%。受美国加息预期支撑以及欧洲可能加码宽松的预期影响，美元指数本周环比上升0.5%，10月同比1.7%，较上周上升0.5个点，高于9月的-0.4%。本周布伦特原油价格环比为-1.1%，同比5.3%，较上周下降0.1个点，高于9月的-2.7%。有色金属价格同比增速回升，其中LME铜和LME铝周环比分别为-0.8%和-4.3%，10月同比分别为-9.3%和9.1%，高于9月同比-9.6%和0.1%，LME锌价格周环比为2.2%，10月同比33.2%，高于9月增速33.4%。
4、价格：菜价环比回落同比高位，猪价跌势放缓。秋季蔬菜供应充足，蔬菜整体价格回落，部分地区受天气影响，价格有所上调。农业部蔬菜批发价格指数和前海蔬菜价格指数环比分别下跌5.5%和1.2%，山东地区的蔬菜价格环比上涨1.9%。农业部蔬菜批发价格指数、前海蔬菜价格指数和山东地区的蔬菜价格10月同比分别为19.7%、17.8%和30.5%，高于9月的7.3%、8.2%和9.0%。节日后猪肉消费下滑，猪肉价格微跌。农业部猪肉价格和36个城市猪肉零售均价本周环比下降0.9%和0.5%，10月农业部猪肉价格同比上涨0.9%，低于9月的1.9%，36个城市猪肉零售均价同比上涨6.0%，高于9月同比5.5%。牛肉和羊肉均价同比分别为0.4%和-5.7%，表现略好于9月同比-0.1%和-5.6%。水产品价格同比增速回落，草鱼和鲢鱼价格10月同比3.0%和0.9%，低于9月的3.4%和1.9%。
5、货币：央行货币净回笼，短端资金成本上升。本周央行货币净回笼645亿元，货币市场利率走高，资金面趋紧。截至10月21日，1天期银行间回购加权利率由上周的2.1572%上升至2.397%，7天期银行间回购加权利率为2.909%，上升了51.14个BP。1年期国债收益率为2.1461%较上周上升0.80个BP，10年期国债收益率下降5.01BP至2.6451%。珠三角票据直贴利率和长三角票据直贴利率均较上周上升10.00个BP，票据转贴利率亦上升10.00个BP。本周不同期限的信用利差有所分化，1年期AAA企业债的信用利差扩大了1.11个 BP，10年期AAA企业债的信用收窄了1.06个BP。美国加息预期升温，人民币贬值压力加剧，10月第2周美元兑人民币中间价贬值0.60%，美元兑人民币即期汇率贬值0.51%，离岸人民币贬值0.38%。