试点两年，只有77人参与“以房养老”

“以房养老”的供需双方都觉得，参与其中是不划算的。老人担心短寿风险，保险公司担心长寿风险、道德风险和房价下跌，加上法律、监管层面的模糊真空，使得看上去很美的“以房养老”，在人口大国意外遇冷。

2016年3月31日，国家发改委公布《关于2016年深化经济体制改革重点工作的意见》，提出将推进住房反向抵押养老保险试点。

在此两个月前，保监会副主席黄洪也公开称，今年上半年要在四个试点城市的基础上，选择经济条件较好、房地产市场较为规范、当地政府支持的城市和地区纳入试点范围。

所谓老年人住房反向抵押养老保险，俗称“以房养老”保险，就是老年人通过住房反向抵押的方式，从银行或其他金融机构领取养老费，并且可以继续保留房屋居住权；老人身故后，保险公司则获得抵押房屋处置权，处置所得优先用于偿付养老保险费用，剩余部分返还给老人的继承者。

“以房养老”发源于1960年代的美国，后来推广至英国、荷兰、日本、新加坡、中国台湾等地。时任中国房地产开发集团董事长孟晓苏，自2003年开始在中国倡导“以房养老”。2014年7月1日，中国开始在北京、上海、广州、武汉四个城市试点。

试点已近两年，从幸福人寿提供的数据来看，全国仅有58户、77位老人参与“以房养老”，这在60岁人口已达到2.16亿（截至2015年）的人口大国，可谓沧海一粟。

不仅是参保对象热情不高，另一端的保险公司，对“以房养老”也并不热心。到目前为止，参与该试点的保险公司中，仅有孟晓苏出任董事长的幸福人寿一家推出了相关产品。

对于一个在海外已成熟，政府也力推的保险产品，为何参保对象和保险公司双方都不感兴趣？

蹉跎十年

“保险公司担心土地70年产权到期，担心房价下跌，最后不了了之。”

2003年3月，孟晓苏向国务院提交了一份名为“建立反向抵押炒股的寿险服务”建议。孟晓苏认为，中国已经退休的老人长期实行的是低工资制度，根本存不了多少钱。另外，中国老人历史上缺保险，也很少人买过商业保险，只有国家给的基本养老金。

与此同时，经过1998年实施的“房改”后，城市干部职工基本都有了房产，且也已经增值到几十万、上百万一套，“拿它反向抵押做以房养老，可以补充养老金不足。”孟晓苏说。

2003年8月，保监会和建设部将共同会签的《关于开办“反向抵押炒股”有关问题的报告》上报到了国务院，准备开始实施。

在接下来讨论的过程中，据孟晓苏介绍，有保险公司提出房产价值如何计算，房屋产权如何确定，人的寿命有多长，老人的传统观念等各种问题，“保险公司担心土地70年产权到期，担心房价下跌，讨论了半年，最后不了了之。”

之后十年间，曾有许多机构做过类似尝试，但推行并不顺利。

2005年4月，南京市汤山“温泉留园”老年公寓曾推出“以房换养”业务，即老人将其房产抵押给养老院，免费入住老年公寓，待老人去世，房产权即归养老院所有，该方案被称为“以房养老南京模式”。但推行一年无人问津，最后该模式中止。

2007年5月，上海市公积金管理中心推出“以房自助养老”业务。当年10月，北京寿山福海养老服务中心也推出“养老房屋银行”业务，但都没有得到市场认可。

多年倡导“以房养老”的孟晓苏感觉曲高和寡，决定自己带头做。2007年11月，幸福人寿成立，他出任董事长。

这一年，物权法出台，对于老百姓担心的住房用地使用权期限问题，明确规定“到期后自动续期”。不过，时至今日，仍有不少老人会担心抵押的房屋需有偿续期问题。

不光是老百姓有担心，保险公司也心里没底。孟晓苏回忆，在2008年的一次保险业工作会议上，他曾问其他保险公司老总，“十年房价涨了10倍，现在搞‘以房养老’你们做不做？”结果有一位老总说，“我们担心明年下跌。”

与保险公司的谨慎相比，银行相对积极。2011年10月，中信银行开办“养老按揭”炒股业务，但因为这种“倒按揭”和炒股年限相挂钩，又需以第二套房进行抵押，所以在多地交易量为零，不得不停止。

此后，“以房养老”问津者寥寥。

直到2013年9月13日，国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》出台，“以房养老”试点从中央层面正式确定下来。

“当时失独老人的悲剧越来越多，大家看到反向抵押以房养老，或许可以解决一部分老人养老的问题。”孟晓苏说。

次年6月，保监会公布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，正式确定在北京、上海、广州、武汉四地开始为期两年的“以房养老”试点。

小众产品之“小”

目前只有保监会的一份部门规范性文件来规范市场，法律效力比较低，也没有出台相应的税收及补偿政策，没有明确的主管部门。

“以房养老”从2014年7月1日开始正式试点。保监会文件规定，有条件参与试点的保险公司有幸福人寿、中国平安、新华保险、泰康人寿、合众人寿等少数几家。最终，真正推出“以房养老”保险产品的，却只有幸福人寿一家。

2015年3月25日，幸福人寿首款“以房养老”产品获批上市。4月10日，在北京、上海和武汉同时签署了第