20年房贷提前还款怎么还？要注意什么？

房贷是我们好多朋友在购房的时候会使用到的，而且也需要我们每个月进行还款，也有的朋友想提前还款，下面一起来了解一下20年房贷提前还款怎么还？要注意什么？

 等额本息or等额本金

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  两种方式一字之差，但是还款方式却有着很大不同。

  等额本金：每月需要还的本金一样，由于本金逐渐减少，利息也会逐渐减少。

  等额本息：每月的还款数额一致。一部分拿去还利息，一部分拿去还本金。

  对于购房者来说，两种方式的不同会产生非常不一样的结果。等额本金还款，可以迅速降低还款压力，减少购房者花在利息上的钱，但是前期的还款非常痛苦。而更多人选择的等额本息。

  如果炒股一百万买房，然后计划20年还清，两者还款上有什么区别呢?我们先来看一张图：

  如图所示红色的部分是还款的利息，蓝色的部分是还款的本金。

  在等额本息还款的方式下，随着炒股剩余的本金的逐渐减少，利息的比例逐渐减少。

  而等额本金还款的方式里面，每月还款的本金数目一直不变，但是利息逐渐变少，每月还款的数额就越来越少。

  相对来说，等额本金的还款模式下，还款利息会比等额本息还款的利息总额少一些。(如下图所示)

  等额本息利息总额会比等额本金利息总额高出接近14万元左右。虽然利息更多，但是为什么大家更多的选择了等额本息的还款模式呢?

  例：李先生买了一套商品房，面积120平米，他向银行信誉60万，还款期限为20年，年利率为6%(月利率为5‰)现在我们分别用等额本金和等额本息法进行分析：

  等额本息：每月还款金额=【600000*5‰*(1+5‰)240】/【(1+5‰)*240-1】=3012.5元

  等额本金：第一个月=(600000/240) + (600000-0)×5‰=5500

  第二个月=(600000/240) + (600000-2500)×5‰=5487.5

  ......

  实质上，等额本金法与等额本息法并没有很大的优劣之分，大部分是根据每个人的现状和需求而定的。等额本息利于记忆、规划、方便还款。事实上绝大多数人都宁愿选择“等额还款方式”，因为这种方式月还款额固定还款压力均衡，与等额本金法差别也不是非常的大，况且随着时间的增长，会使资金的使用价值产生了不同。当然，也有许多人经济相对宽裕，想使自己以后的生活更加轻松及节约成本，会选择等额本金法。简单来说选择哪种还款方式，需根据每个人的现状和对未来的规划而定，不要一味的相信别人的话。

  如何还贷最划算?先看你是哪种炒股方式

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  组合贷

  如果你选择的是商贷和公积金构成的组合炒股，先还商贷会“**”很多。由于公积金炒股含政策性补贴的成分，所以炒股利率比商贷低不少，此次加息幅度也比普通商贷小，所以购房者提前归还炒股利率较高的商贷，相对划算些。

  纯商贷

  如果你是纯商业炒股，那么又有两种还款方式的区别。

  目前最常用的两种还款方式为等额本息还款法和等额本金还款法。如打算提前还款，最好选择等额本金还款法。

  专家分析，两种还款法相比，由于同样炒股贷了一段时间后，“等额本息还款法”所要支付的利息将高于“等额本金还款法”，而在提前还贷时已支付的利息是不退 还的，这就相对多支付了许多原本不应该提前支付的利息。因此，如果有提前还贷打算的，选择“等额本金还款法”炒股比较好，这样提前还贷比较划算。

  但是，并非所有的人都要用“等额本金还款法”来还贷，这要看你自己的财政计划如何了。对于高薪者或收人多元化的人们，不妨采用“等额本金还款法”;假如你现在的资金较为雄厚，又不打算提前还款，建议你也采用“等额本金还款法”还贷。因为，这种还款方式虽然前期资金压力较大，但可减轻日后压力，其特点是随着 时间的推移，越到后来还款越少，越轻松。

  从节省利息的角度看，缩短炒股期限是一个不错的选择，因为时间缩短了，每月的还款数量不变，就加快了归还本金的速度，支出的利息也会减少。

  提前还贷 搞清银行规定很重要

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  提前还贷要弄清楚不同银行的提前还贷规定。目前，银行一般都规定在借款期内、炒股发放满一年以后，经银行同意，市民可书面申请提前归还部分或全部炒股。

  银行一般要求借款人提前15个工作日提交书面或电话申请，银行接到借款人提前还贷申请后要审批，所以一般需要一个月左右的时间。此外，各家银行对于提前还 贷的要求有所不同，比如有的银行规定提前还贷是1万的整数倍，有的银行需要收取一定数额的违约金。目前，大部分银行已经不收取违约金了，而部分收取违约金 的，也都针对在炒股一年内申请提前还贷的，并且也大多以提前还款额或者利息计算违约金，极少依据本金计算违约金收取的额度。

  银行常见的五种提前还贷方式

  按还款方式不同，借款人可以选择期限减按或金额减按。据了解，目前多数银行都能提供五种提前还贷的方式，供客户选择。

  第一种，全部提前还款，即客户将剩余的全部炒股一次性还清。(不用还利息，但已付的利息不退)

  第二种，部分提前还款，剩余的炒股保持每月还款额不变，将还款期限缩短。(节省利息较多)

  第三种，部分提前还款，剩余的炒股将每月还款额减少，保持还款期限不变。(减小月供负担，但节省程度低于第二种)

  第四种，部分提前还款，剩余的炒股将每月还款额减少，同时将还款期限缩短。(节省利息较多)

  第五种，剩余炒股保持总本金不变，只将还款期限缩短。(月供增加，减少部分利息，但相对不合算)

  理财专家建议，提前还款，应尽量减少本金，缩短炒股期限，使支出的利息更少。

  那么提前还贷需要哪些手续呢?

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  1、还款人身份证(原件——复印件)

  2、一张银行卡(里面的钱够还房贷)

  3、买房时候和银行签的炒股合同(原件+复印件)

  4、到银行预约申请(一般申请批准的当月就要扣银行卡里面的钱)

  三类情况不适宜提前还贷

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  一、在基准利率基础上再享受7折到8.5折之间的购房者,没必要提前还贷,由于已享利率**,即便利率调整前后月供之差也不会超过百元。而且,再次购买房产仍将被视作二套房,利率将遭遇上浮。

  二、等额本金还款期已过三分之一的购房者,也没有必要提前还贷。因为等额本金开始还的钱比较多,后来越来越少。这部分人已将大额的钱还完了,剩下小额的炒股,即便涨了利率,利息也不是太多。

  三、投资收益高于炒股利率的投资人士不适合提前还贷,否则得不偿失。比如短期内有收益项目可投资的人群,如果此时将钱还给银行,将白白丧失了赚钱的机会。