碧桂园买入评级：碧桂园成房地产行业新龙头？

　　今年以来碧桂园的发展势头可以说是强劲，2018年前两个月一直稳坐房地产销售第一的宝座，对于我们准备进行房产投资的投资者来说，碧桂园的房子值不值得买?升值空间有多大呢?来看一下相关金融机构对于碧桂园的评价吧。

　　花旗发表研究报告，予碧桂园(02007)目标价17.82元，评级“买入”。

　　该行称，与碧桂园管理层会面后，加强了对集团正面看法。该行认为，碧桂园的增长潜力较预期更强，由于其核心房地产业务发展，不受地域因素影响。

　　该行又称，集团由设计、施工管理、成本控制均有出色表现，尤其于一线至六线城市，都成立了当地的团队。使到碧桂园于全国覆盖范围广，这是其他发展商难以复制的。

　　该行估计，碧桂园所奉行的“SSGF”建筑概念，将加速其销售增长，并利好盈利上升。与此同时，信贷紧缩的情况下，或会促使碧桂园有更多并购活动以及增加其土地储备。

　　碧桂园(2007，买入)：最具市占率想象空间的行业新龙头

　　地产行业新龙头，恒生指数成分股

　　公司当前销售规模已跃居至行业首位，预计公司在未来数年内将保持行业龙头地位;公司已于 2017 年获纳入恒生指数成分股，带来大量指数基金的配置需求。

　　错位竞争建立 3、4 线大粮仓

　　2017 年 3、4 线城市商品住宅销售金额占全国 63%;而根据中指数据统计，全国百亿代表房企 3、4 线城市销售贡献仅为 18.2%。由此可见，公司在目标市场面对来自规模化品牌开发企业的竞争较小，而面对当地小型开发企业时，公司在垂直整合、联合采购、标准化开发、以及借贷成本等方面拥有绝对优势，故能够在性价比上持续领先。正因如此，公司在 3、4 线的广阔市场拥有绝对的竞争力。3、4 线市场为公司贡献了合同销售的半壁江山，并为公司进军 1、2 线市场提供了充足弹药。

　　具备市场下沉潜力，市占率想象空间大

　　公司坚定执行“哪里有市场，哪里就有碧桂园”的策略，是全国首家大范围进军县级行政单位的开发企业。截至 2017 上半年，公司所布局县级市数量达到 566 个，相比于2016 年末同比增长 24%，我们估算这一数量将在 2017 年底达到 700 个，同比增长超 50%。介于公司有别于竞争对手的市场下沉能力，我们认为公司市场占有率更具想象空间。

　　业内最富成效的激励机制

　　1)公司实施跟投机制较早，已覆盖现阶段大部分项目;2)公司奖励额度大，管理人员收入组成分 3 部分，工资及绩效奖金+跟投项目收益+成就共享收益;3)公司激励机制透明度高、奖励金额及时到位，已充分受到员工的认可和信任;4)公司项目周转快，项目收益率高，跟投收益率有吸引力。

　　业绩进入集中释放期

　　公司合同销售在 2016 和 2017 年分别录得 120%和 78%的高增长，合同销售均价亦有较大幅提升，2017-2018 年将是公司项目结算和毛利率扩张的时间窗口。我们预测公司2017-2020 年业绩复合增长超过 40%。

　　目标价 20.2 港元我们假设公司 2020 年达到 1.1 万亿(70%权益)的中长期均衡销售规模;同时根据之前的分析假设，公司均衡利润率在 9%左右;因此假设公司在 2022年左右达到 690 亿左右的归母利润并给予 7.5 倍市盈率。我们再将 2022 年初的目标市值以及期间收取的分红折现，得到目标价约 20.2 港元，给予买入评级。

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