2017全国楼市调控最新消息：调降居民购房杠杆 严禁房企融资

一场与房地产市场相关的去泡沫风暴正在袭来。继居民购房杠杆调降后，房地产企业融资收紧也愈演愈烈。
作为缩影，世茂股份66.7亿元定增方案被否进一步证明，房企降杠杆正在进行时。
10月24日，世茂股份发布公告称，公司收到中国证监会《关于不予核准上海世茂股份有限公司非公开发行股票申请的决定》。这是证监会8月重申“企业再融资募集资金不鼓励用于补充流动资金和偿还银行信誉”政策后，首个被否决的房企定增方案。
针对证监会问询，世茂股份解释称募资用处并非土地费用支付和非资本性支出。证监会对方案否决给出的原因则是世茂股份存在“严重损害投资者合法权益和社会公共利益的其他情形”。在市场看来，这是监管层对上市房企发股发债等再融资途径和审核的调整。
官方发声定调
房地产企业融资明仓暗道均被围堵
早在今年在7月25日，证监会官员在保荐机构专题培训会议上指出，企业再融资募集所得资金不鼓励用于补充流动资金和偿还银行信誉，募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行信誉。
数据显示，今年前9月41家房地产企业推出定增预案，募资总额达3116.71亿元，远超去年全年定增募资规模1985.55亿元，相当于2014年全年定增募资规模的7.78倍，更相当于2013年全年定增募资规模的101倍。
在官方基调下，中天城投、泰禾集团、中洲控股、新城控股，和中粮地产等企业均因定增用于“偿还银行信誉”、“补充流动资金”，不得不调整方案。据报道称，遭问询的房地产企业均将再融资规模减少近20%至30%。
除了定向增发这一融资渠道越来越难行，公司债融资也同步提高发行条件。
9月下旬，市场传出交易所调整房地产企业发债审核制度的消息。按照市场流传文本，发行公司债硬性条件包括主体评级AA级及以上，民营非上市房企须在中国房地产行业协会排名前100名。并且，交易所将企业分为正常类、关注类、风险类，只有“正常类”可以正常审核。
公司债作为房企所有融资方式中门槛较低的融资渠道，一直以来较受房企青睐。今年以来，公司债发行呈现井喷态势。据上证报统计数据显示，今年前9月公司债发行规模达7481.04亿元，创历史新高；不仅超过去年去年4122亿元规模，与2013年、2014年5.15亿元和139.50亿元规模相比，也不在一个数量级。
根据报道，2015年至今的新一轮土地扩张中，参与过地王项目的企业均发行过公司债。值得一提的是，制造过多宗地王的信达地产，今年5月24日和8月12日发债累计融资60亿元，8月23日计划再发债不超过110亿元。
但在监管政策收紧的情况下，房地产企业开始收缩公司债发行规模，如华发股份非公开发行的公司债券本金总额就从原来不超过50亿元调减至不超过20亿元。
公司债背后的资金源头，即房企融资暗流——银行理财资金也被围追堵截。银监会10月21日举行的三季度金融形势分析会上表示，严控房地产金融业务风险，加强理财资金投资管理，严禁银行理财资金违规进入房地产领域。
近期有消息称，上海多家银行针对土地市场的“夹层融资”已被全面叫停。银行理财资金通过“夹层融资”来抬高土地市场杠杆这一渠道，也在被逐渐封死。
据银行业理财登记托管中心数据，截至今年上半年，投向实体经济的银行理财资金余额16.03万亿元，其中流向房地产业约2.09万亿元。流入房地产业的银行理财资金规模占比从2015年9.68%提高至13.06%。加上部分未在银行理财市场报告统计口径中的资金，实际流向房地产业的银行理财资金应该超过这一规模。
港股内房融资仍欢
仅是全面收紧前的最后一舞？
A股房企融资呈收缩态势，暂未波及至港股内房企业。碧桂园、越秀地产等近期顺利融资可以佐证。
10月24日，碧桂园公告称完成发行30亿元债券，用于补充流动资金，距离上一次非公开发行公司债券100亿元仅1个月。另一家港股企业越秀地产，则通过附属子公司拟17.33亿元收购江苏太仓物业项目50%股权，增加公司长三角地区的土地储备，在前不久的9月29日，越秀地产刚发公告称，完成公开发行20亿元公司债券。
另外，龙光地产10月21日公告称，附属深圳市龙光控股有限公司发行最多合共14亿元的境内公司债券；禹洲地产9月28日公告，公司通过非公开配售方式发行了总额为30亿元的公司债券，所得款项将用作偿还该公司金融机构借款和补充流动资金。
正在欢腾着的港股内房企业，看似躲过了内地监管政策的调整，但有报道称，中国证券监督管理委员会和国家发展和改革委员会开始限制开发商在香港股市、香港债市和中国境内银行间债券市场的发行活动。
在22个地方政府出台楼市调控新政后，监管层又在多渠道封堵房企融资，以期降低房地产市场可能带来的风险，通过资金限制，阻碍“地王”频出，防止再次推升房价上涨预期，让房地产市场，以及中国宏观经济平稳着陆。
中国经济难以承受房价猛涨之重，供给+需求的双边降杠杆，或是一场不得不进行的全面房地产市场调控之战。