世界各地如何调控楼市？房价怎样控制？

面对高企不下的房价，苏州、南京等楼市8月份相继出台调控政策为楼市降温后，近日各地出台针对楼市的调控政策，又收紧了按揭炒股首付比例。截止10月19日，25家中资商业银行被央行上海总部约谈，被要求继续严格执行房地产限贷政策。限购、限贷及社保期限等方面，象征着新一轮房地产调控正式拉开序幕。
事实上，蜗居者遍及五湖四海，不管身为哪国百姓，没有不嫌房价高的，外国政府也要为楼市调控使出浑身解数。我们来看看那外国是用哪些招术来调控房价。

【加拿大】
收紧首期不足两成炒股

为减少外国买家涌入加拿大房屋市场，令房市出现泡沬，加拿大国内各级政府纷纷采取行动为楼市降温。继温哥华从明年起，拟向市内空置房屋开征空置税。加拿大联邦政府本月也推出堵塞税务漏洞以及收紧按揭申请资格等新措施。目前对“主要居所”(Principal　Residence)提供的资本增值税豁免将会收紧，日后只有买家是加拿大居民，方可在转售时豁免资本增值税。联邦财政部长莫奈(Bill Morneau)表示，政府计划未来只向加拿大居民提供相关豁免，而每个家庭亦只可以指定一个物业为主要居所。
根据现有政策，超过5年的定息按揭炒股申请人，原本无须接受压力测试。但联邦政府10月3日宣布，自10月17日起，所有申请投保按揭的人士，均须接受以央行5年牌告利率4.64%计算的压力测试，以确保借贷申请人在利息上升或收入减少的情况下，仍有足够的还款能力。
联邦政府收紧首期支付不足两成的按揭炒股资格的新条例将于11月30日生效。现有炒股或续签炒股的业主，将不受新政影响。
莫奈表示，近年的超低息环境，改变了借贷双方对债务的看法，新措施反映政府关注加人负债水平上升：“我相信房市整体上来说是稳定的，但身为财政部长，希望确保我们能积极主动地评估和处理可以引致额外风险的因素。”他指出，虽然光靠联邦政府的政策，是无法直接控制楼价，但政府可以在确保楼市稳健，以及有效率地运作上担当角色。

或规定卖房者都要申报

对于新政能否有效为房市降温，或会否令准买家借钱“上车”的难度大增，仍有待观察。温哥华市市长罗品信(Gregor　Robertson)对渥京的税务漏洞堵塞措施感到鼓舞，认为有关税务漏洞令“不受监管、投机性的国际资本，冲击温哥华的房地产”成为过去，又指温市近期房价的升势不符合可持续原则，危及当地经济，亦令当地居民无法置业安居。安省房屋事务厅长巴拉德(Chris　Ballard)则指，联邦政府的措施“有意思”，而安省政府亦非常关注省内可负担房屋的情况。
会计师、税务上诉师胡商对于联邦自由党政府严堵外国人炒房税务漏洞的做法表示支持，他认为目前外国买家确实利用了现有的加拿大税务上的漏洞，而堵塞漏洞会对打压过热的房地产起到部分作用。
胡商表示，在加拿大现有的税务法规下，居民在卖出自住房后，获得的资本增值可以不用申报，因此也就免于缴纳资本增值税。而外国人买家也就利用了这一漏洞，非居民本来就不需要报税，他们因此也不会报告卖房的资本增值，也就不用缴税。他指出，今后政府可能规定所有人卖房都要申报，然后再视居民身份，对居民给予免税。
他认为目前政府打算对此采取措施是合理的，声称因为外国人利用此漏洞，既抢走了本国人的住房资源，还逃避了缴税。至于上述政策的出台，是否会起到打压过热房价的作用？他认为只会起到部分作用，因为他认为目前的房价高企，并非主要由这部分人带来的，政府并没有拿出这方面的足够证据。

【新加坡】
政府统一规定组屋价格

在新加坡，民用住宅主要由政府组屋（HDB）和商品房两部分组成。其中，类似于中国经济适用房的“政府组屋”由政府投资修建，价格也由政府统一规定，以低价出售或出租给中低收入阶层使用。在新加坡，组屋的供应量远超商品房，市占率高达70%以上，这使得房地产市场成功转为政府主导。居民购买组屋价格低廉，但受到严格的限制：屋主在一定年限内不得整房出租；5年内组屋不得转让，也不能用于商业性经营。
新加坡还规定，一个家庭同时只能拥有一套组屋，防止投机多占。另外，业主出售购买时间不足1年的房屋，要缴纳高额的房产税。新加坡政府长期坚持以政府分配为主、市场出售为辅的原则，在房地产市场上牢牢掌握了主动权，既解决了大部分国民的住房问题，也有效地平抑了房价。
但即使如此，新加坡楼市也出现了升温的迹象，在2006年，新加坡政府不得不实施措施冷却房地产市场：
●禁止开发商应允购房者延迟缴纳印花税及利息；
●禁止无本金炒股（仅支付利息的房地产炒股）；
●征收卖方及买方印花税等政策，对外国买家的额外印花税率提高至15%；
●新加坡公民在购买二次出售的HDB住房时需要等待三年；
●2009年开始，政府规定借款人每月按揭还款额不得超过收入的60%，这项条例是永久性的，同时对房屋交易征收高额印花税；
●缩短房贷偿还期，新加坡金管局将购买组屋的炒股最长年限从30年降到25年。

【日本】
提前规划抑制房价上涨

以东京为中心的日本首都圈在建设过程中，在一开始就提前预判，以产业分散布局和便捷的交通等方式有效防止了房价集中上涨。虽然在上世纪80年代因综合原因不可避免地产生了巨大房地产泡沫，但在政府及时有效的控制下，房价非正常飙升得到了抑制。
首先，分散城市功能，避免大量人口向某一或某些核心、次核心城市聚集，从而控制房价集中上涨。在东京都市内，由于新宿、池袋等次中心地区的建设，东京都原有核心城区的人口和住房压力得到分散，避免了房价集中上涨。而在东京城市圈内，政府对横滨、川崎、八王子等15个卫星城进行了不同的城市功能规划，各个卫星城因具备一定独立的产业和经济基础而避免人口过度集中，当地民众可以就近择业和定居，并不会特别向往核心或次核心城市，有效缓解因人口集聚而产生的房价地价压力。
其次，便捷的交通分散了人们的居住地，从而间接对特定地区房价产生抑制作用。目前，东京都市圈内拥有近万公里的轨道交通，其中郊区铁路2000多公里。与此同时，在各条铁路沿线站点，大量的停车场建设保证了人们出行的便利。现在，东京平均轨道交通网密度达到约每平方公里300米，在东京都内的23区更达到每平方公里1010米。便捷的交通让民众对居住地的选择不再单一，大量工薪族在交通保障下有积极性购买远郊有升值潜力的廉价房，间接对核心、次核心城市房价起到抑制作用。
最后，在面对房地产泡沫时，政府及时有效的管控措施尤为重要。20世纪80年代中后期，日本房价在日元大幅度升值和政府宽松货币政策刺激下大幅上涨。短短几年内，东京地价市值上涨至相当于整个美国的地价，房地产泡沫到了一触即破的危险境地。在这种背景下，日本大藏省（该省主管财政、金融和税收，至2000年取消）于1990年3月27日发布“金融机构不动产融资总量限制”的通知，开始对房地产融资进行限制。
这一被称为日本房地产泡沫破灭“引火擎”的管制措施对抑制房价上涨产生了显著效果。自此以后，日本各大银行开始大幅度减少发放有关房地产的炒股规模，提高炒股利率，并开始征收地价税。1991年以后，日本三大都市圈的地价开始明显下降，目前日本的住宅价格还不到泡沫时期的一半。

【美国】
房价上涨个人纳税增加

美国的住房市场比较成熟和完善，主要依据市场规律运行。房屋的建设、销售和价格均由市场供求这只“无形之手”操纵，政府并不直接干预。不过，政府也有自己调控房地产市场的手段，主要是利率和税收。与中国不同，在美国买房需要事先声明房屋用途，因为“住”和“租”两者的炒股利率不同，对于买卖双方而言，任何违规行为后果都十分严重。
美国政府对购买第一套住房的民众在税收和炒股利率上实行一定的优惠，但对居住型和投资型的房产交易，炒股利率是不同的。同时限制投资性房屋的数量，即一个人在同一小区只能购买一套住房；　有70套以上的住宅项目，开发商必须以低于市价25%的价格，将至少10%的住房出售给为当地社区服务的人。自住房如果居住不满两年就出售，屋主必须缴纳高额罚金。
由于美国政府征收房地产税，所以住房价格上涨意味着个人房屋资产价值增加，同时也意味着个人必须缴纳的税款增加。

【英国】
对炒股人设新测试标准

在英国买房，政府对按揭设置了上限，从2014年10月1日起，炒股金额达到借款人收入4.5倍的按揭所占比例不可超过15%。
同时，对借款人偿还抵押炒股的能力设置了新的测试标准，这个标准是，借款人必须在银行基准利率上升至3%的情况下，依然还有偿还能力。对未能通过新测试的借款人，银行必须拒绝其按揭申请。