各地楼市频频限购，或助推房地产税出台

今年的国庆节假期大家关注的点已经不是哪儿更好玩，哪儿值得一去，谁谁谁又堵路上了，而是哪儿房地产又限购了。自9月30日起直至十一黄金周结束，北京、上海、广州、深圳、苏州、合肥等20个城市8天内先后出台楼市调控政策。业内人士指出，本轮出台的楼市限购政策主要是针对近期房价上涨过快的城市，抑制房价过快、过度上涨是最直接的目的。

关于房地产领域内的限购和放开的政策，一直是近些年来社会经济生活中的重要事件，也深刻影响人们的生活的方方面面，如假离婚、各种违约纠纷等。接受记者采访的专家表示，尽量减少政策因素导致的社会负面影响，同时法律的制定也应该跟进，包括加快推出房地产税法的制定和出台，一方面减少人们对限购令的法律质疑，另一方面也防止在房地产宏观调控上过度依赖限购这样临时性的政策。

各地楼市频频限购

根据记者梳理，自9月30日至10月8日，北京、天津、苏州、郑州、成都、济南、无锡、合肥、武汉、南京、南宁、广州、深圳、佛山、厦门、东莞、珠海、福州、惠州、上海，这20个涵盖了一线、二线、三线的城市发布了力度不一的楼市调控政策。
上海在10月8日公布六条措施，即进一步加大商品住房用地供应力度、进一步加强商品住房用地交易资金来源监管、进一步加强新建商品住房预销售管理、严厉查处房地产市场违法违规行为、全面实行存量住房交易资金监管制度、加强政策解读和宣传。这是上海在继续严格执行《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》（即“沪九条”）的基础上,进一步强化市场监管，加大执法力度，规范市场秩序，坚决遏制房价过快上涨态势。
此次楼市限购，一线城市例如北京、广州、深圳都进一步完善了限购政策，业内人士称深圳可谓史上最严。10月4日晚间，深圳市人民政府办公厅转发市规划国土委等单位《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知，新出台的政策是在原深圳“3.25新政”基础上的再度收紧。此次调控进一步深化和完善了限购政策，规定：深圳本市户籍非婚居民限购1套住房，外地户籍居民限购1套住房；对无房且无炒股记录的，继续执行三成首付；对无房但有炒股记录的，首付不低于五成；已有1套住房的，首付提高到七成以上；并规定，将进一步严厉查处市场违法违规行为，严禁采取拖延开盘时间、控制房源等手段捂盘惜售、制造供不应求假象。
深圳的余音未落，广州也于4日晚间发布调控政策，新政规定：广州市户籍居民家庭限购2套；非户籍居民家庭限购1套，购首套自住住房的最低首付比例30%；第二套最低首付款比例不得低于70%；暂停发放购买第三套及以上住房炒股。
据北京市人民政府官方网站消息，北京市人民政府办公厅9月30日转发北京市住建委等部门《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知。《通知》要求，购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、两限房等政策性住房除外）。对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房炒股购买普通自住房的，无论有无炒股记录，首付款比例均不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

房价为何会疯涨？

限购背后是疯涨的房价，但是房价为何会疯涨？
首要的原因是有需求才有市场，一线城市房价高、涨幅快，和房产需求高有关，一线城市在地理位置、基础设施、教育、医疗等方面有优势，许多年轻人想在一线城市生根，这也带动了房地产的发展。
以深圳市为例，瑞银10月12日公布最新数据显示，深圳住房的难以负担程度，已经超过楼价绝对值更高的香港，成为全球最买不起住房的城市。深圳统计局数据显示，2014年深圳市常住人口已达1077.89万人，深圳住房研究会会长陈霭贫表示，深圳住房潜在的购房需求在全国来看都是最强烈的，深圳地理环境特殊，市场相对来说小，楼盘是有限的。
其次和房地产开发企业和中介机构从中作梗有关，例如深圳售6平方米的“鸽笼房”曾引起全国关注，88万仅买6m2“鸟窝”？9月26日深圳市规划和国土资源委在官方微博、微信上通报，所涉11套6㎡左右的房产户型与规划验收竣工图不符，实际在售面积12㎡左右（其中1套20㎡左右），超过部分占用了建筑公摊面积，涉嫌违法改建销售。其中有关房地产中介机构涉嫌违法违规经营，链家、美联、中原、Q房网四家房地产中介机构在代理销售中，存在夸大事实、占道经营、为涉嫌违法改建行为的房产提供销售代理等情形。据记者了解，在深圳类似几平方米的“鸽笼房”不仅只有被曝光的这一家，在深圳的其他区域也存在着此类问题。
“房地产公司和中介从中作梗是一直以来都存在的，房地产市场中黑公司和黑中介问题由来已久，这是其中原因之一，黑开发商也好，黑中介也好，都觉得只有在市场恐慌的情况下，在一个大的房屋紧张的环境渲染下，房子能卖个好价钱”。陈霭贫告诉记者。
陈霭贫告诉记者，各个城市楼市限购，有国家统一行动的意思，一二线城市密集出台限购政策是国家从各方面进行考虑的结果。房地产疯涨是由多种原因造成的，从表面看是供求关系，从深层次看是和土地供应制度，和我们投资渠道匮乏和资金的流动性影响有关，这个问题比较复杂。自2003年以来,中国房地产调控全面展开，都是从需求上来解决问题。真正解决问题还是要从土地供应制度、从结构方面来解决。当然，各市限购政策出台，会有效缓解房价，也给那些炒房族沉重一击。

限购后房价会适度下降？

“从国庆节后各地房价市场处于一个观望期，观望过后应该是价格的适度松动，成交量会进一步回缩，价格应该会有适度下调，这样的情况符合政策初衷。”陈霭贫透露，楼市限购是要解决一个老问题：房地产保驾，稳定中国经济发展的问题。各地密集出台政策，是要从根源上解决房价过高的问题，解决房地产与经济发展的关系问题。“我们也看到国家的税收政策，像房产税等也在制定中，这是为了解决中国经济发展的核心问题，解决地方政府的土地、财政问题”。陈霭贫说。
清华大学房地产研究所所长刘洪玉介绍，纵观这些城市的调控措施，一方面强调保护自住需求，通过限购限贷等措施，重点打击投机需求，抑制投资需求；另一方面增加住房及用地供给，缓解供求矛盾，满足合理需求；同时还重拳整顿市场秩序，政府有关部门对价格、广告、开发、中介等加强了监管，保护消费者合法权益。刘洪玉认为，相信这一系列措施，对稳定热点城市的房价、稳定社会预期，会发挥积极作用。
一些刚需的购房者告诉记者，深圳是一线城市中涨幅最高的城市，近期深圳不断上涨的房价让他们难以接受，而此次深圳楼市调控政策出台，会遏制投资客的炒房，短期内会带来房价的下跌，他们需要再等等看。
个别业内人士则称，限购下，楼市一夜变天，多个城市成交量速降。而这或将带来一次集中的违约潮。显而易见的是，调控的加码，令一些投资客众多的楼盘发生了退筹、退定的现象。南京龙虎网报道称，投资客不抢房了，客户群又要开始观望了，部分新盘的客户流失量超过一半。在二手房市场，一些投资客听闻限购令后，已提出了立马解约的要求，以前的卖方市场一夜之间转变成买方市场，不少卖家已经提出可以降价。
“政策的变化，也反映在房地产相关法律领域，上半年因为房价上涨出现许多卖方违约的纠纷，到了下半年限购政策出台，又出现了很多买方违约的纷争，法律实践领域的重点也随着政策变化而调整，而同时因这些政策也在某种程度上影响家庭社会关系的稳定，为了获得买房资格，规避限购政策，出现的一批政策性离婚情形。这些应该是政策本身的局限性导致的负面因素。”广东华途律师事务所合伙人盛旺说。
盛旺向记者表示：关于房地产领域内的限购和放开政策，一直是近些年来社会经济生活中的重要事件，也深刻影响人们生活的方方面面。一般而言，法律具有相应的稳定性和一定范围内的滞后性，不可能根据一时的市场变化而及时调整，而政策相对灵活，可尽可能根据社会经济生活中实时变化进行调整。在目前的社会经济条件下，政策的灵活调整在短期来看有其当然的必要性，但应尽量减少政策因素导致的社会负面影响。本次深圳限购政策，通过假离婚取得购房资格的情形应该大幅减少，在一些方面降低了政策对社会关系的影响。相信各城市楼市频频限购会对稳定房地产市场起到重要的作用。
就房地产市场等问题，李克强总理10月11日在中国-葡语国家经贸合作论坛第五届部长级会议上发表主旨演讲。李克强表示，现在外界对中国的债务、房地产市场等方面的风险有些议论，这些问题要全面客观看待。他说：“从房地产市场来看，中国新型城镇化今后还要经历相当长的过程，住房需求将呈增长态势。针对当前中国房地产市场的一些分化态势，我们将强化，而且也正在强化地方政府的主体责任，因城因地施策，保障居民基本住房需求，努力实现住有所居，而且要采取有效的措施，符合国情、城市特点的措施来促进房地产市场稳定健康发展。”