中国房价暴涨的原因：土地供需失衡让房价面临大风险

资本是大家最为熟知的生产要素,它的影响是如此重要和全面,以至于控制资本供应的部门往往是经济中最重要的部门,这在各国体现为中央银行及其管辖下的金融机构。历史上,资本的供给总在不足和过剩之间不断转换,转换的背后是不同的经济学理论指导下的不同宏观调控思路:政府加强干预和自由放任,前者为凯恩斯主义,后者则是自由主义。利率的趋势性上升和下降是货币供需格局转变的最好体现,过去一百年利率从零上升到最高20%,现在又回到零,货币目前处于极端的供需失衡状态。

劳动力:劳动力下降对总需求的影响大于总供给的影响

与资本要素不同,劳动力不但是生产函数的一部分,它还是需求的一部分,因此,它的供给能力的下降并不一定会造成劳动力价格的上升,因为需求也同步下降了。劳动力短缺对需求的影响大于对生产能力的影响,而这种影响是非常深刻的,即劳动力就业参与率可能会因此下降并保持低位,就业参与者的赚到的收入也会持续下降。

美国的劳动力市场可能正在重复日本劳动力供给收缩的历史过程。美国的劳动力人口规模目前已经达到顶峰,在未来的10~20 年中,我们将会看到美国的劳动力人口规模的持续下滑。鉴于日本在劳动力人口持续下降期间所经历的需求收缩,我们有理由对美国未来的经济长多了更深一层的担忧。目前美国劳动力市场已经出现非常多的异常现象:较低的劳动参与率、持续较高的平均失业期与不断下降的失业率,这与日本1998 年之后的情形非常相似。

土地:供需失衡是经济面临的最大风险

土地供需格局是决定房价和地价上涨及下跌的根本因素,土地及房地产的不可贸易属性导致一个地区的供需失衡无法用另一个地区来弥补,因此房价极易成为暴炒的商品。地价和房价上涨的直接后果是居民生活成本的增加,并成为导致新兴市场甚至是发达国家经济危机的最重要原因,如果政府干预房价下跌,则会出现微观层面的“产业空心化”。房价上涨过快并不会刺激房屋供给扩张,反倒刺激卖方持有资产等待升值,因此刺激房屋供给增加的前提是房价平稳增长。房价上涨还会产生对其他行业的显著挤出效应,这对提高全社会的生产效率无益。房价快速上涨也是加剧贫富差距的主要因素,并可能导致贫民窟的出现,以及其他的社会问题。

中国土地市场亟待纠错:经济还有可能重回正轨

中国一线城市和部分二线城市的房价在过去两年中又经历了一轮暴涨。导致房价上涨的根本原因就是住宅用土地的供需失衡,比如这一轮各主要城市房价上涨的幅度与住宅用土地的供给量直接负相关。房价上涨的副作用已经开始显现,比如深圳已经开始出现制造企业的倒闭或向其他地区的转移,这会加速高房价地区的“产业空心化”和经济风险的暴露。

重庆的案例表明,经济增长、货币超发都不一定会带来房价的上涨,只要从根本上堵住房价上涨的漏洞,经济的发展可以步入良性轨道。对中国房价上涨最快的一线和部分二线城市来说,改变住宅土地供需的结构失衡是解决房价过快上涨的根本之道,而不是房价一涨就举起限购的大刀,因为中国的城镇化过程正处在快速发展期,遏制需求增长与城镇化背道而驰。根本上应该增加“居住供给”,不管是商品房供给还是“公租房”供给,而且目前的高房价要求一线城市应该大力发展公共住房体系,大幅增加“公租房”满足最有“居住需求”的低收入者的需求,而要把满足高收入者的所谓“改善性居住需求”放在次要位置。“居住供给”的扩张必将能够遏制房价过快上涨的势头,真正解决低收入者的“居住需求”,并把一线城市和中国整体的经济发展重新拉回正轨。