地产大腕们如何看这一轮房价暴涨？

?目前最受关注的，除了螺纹钢，可能就是南京房价了。

说来也巧，4月24日，也就是上周日，我有幸受邀到南京参与了一个内部会议——平安银行地产金融事业部江苏地区客户交流会。

此次交流会分为两部分：前半部分，平安银行地产金融事业部与江苏重点房企——朗诗、中南建设和中锐集团等，签署了战略合作协议；后半部分，作为主办方的平安银行地产金融事业部，举办了一场小型论坛。

论坛中最吸引我的环节，当属世联行董秘袁鸿昌对深圳、上海、南京和苏州等部分城市这一轮房价暴涨的解析，及随后展开的一场探讨南京房价走势的对话。

容我先报上参与对话的地产大腕名单：中南建设集团董事局主席陈锦石、朗诗集团董事长田明、中锐控股集团董事长钱建蓉、世联行董秘袁鸿昌、南京工业大学不动产研究所所长吴翔华、平安银行地产金融事业部副总裁董续勇。

袁鸿昌对1990年后的日本和2008年后的美国做了一番研究后发现，房地产市场崩盘后，市场也绝非是一损俱损——日本在进入“失落的十年”后，全国近一半的房地产开发增量集中在首都圈和近畿圈；而美国近年来房价回升幅度最大的城市，则集中在纽约和旧金山。

袁鸿昌认为，之所以出现这种分化，主要是产业的发展导致的——日本的金融和制造业主要集中在首都圈和近畿圈，而纽约是全球的金融中心，旧金山则拥有硅谷这一全球的高科技中心。也就是说，从长期来看，主要是产业的发展决定了城市的价值。

在袁鸿昌看来，深圳、上海、北京、苏州和南京这一轮房价暴涨，也是基于产业转型这一逻辑的。以深圳为例。深圳不仅拥有华为、腾讯、平安、招商局和万科等一大批老牌企业，近年来又涌现出一大批像华大基因、大疆无人机这样的创新、创业企业，产业转型走在了全国的最前边，提升了深圳的城市竞争力，而房价则是这种城市竞争力的外在表现。“房地产市场的下半场，就是城市与城市之间的竞争。这种分化，可能会越来越明显。”袁鸿昌认为。

不过，对于高歌猛进的南京房价，在随后的对话环节中，上述的开发商掌门人都表达了一定程度的担忧。田明说，历史经验表明，所谓的“1.5线城市”，大多没有好下场，“前车之鉴就是杭州，本来就是二线城市嘛，房价都奔一线城市去了。”田明认为，南京房价暴涨，确实是因为短期的供求失衡，有基本面的支持，但也正因为市场火爆，引来了无数的开发商抢拍土地，导致地价也跟着暴涨，反而会导致开发压力大增，且利润微薄。

陈锦石和钱建蓉也表达了类似的担忧。陈锦石透露，当天上午，他偶遇了一位十分关心南京房地产市场的政府人士，后者向他一再强调：要理性！陈锦石认为，如果在一个时间点同时发生了这三件事：购房人哀叹买不起，开发商拍地太冲动，政府官员喊话吃不消，就需要谨慎了——市场一定是短期见顶了。

钱建蓉说，在西方国家，土地并不在政府一家手里，供应是市场化的，所以，供求可以很好地保持均衡。但在国内，土地都在政府手里，所以短期供求关系可能有一定程度的扭曲，但也正因为政府控制所有土地资源，所以也可以通过短期内集中供地，来快速修复这种扭曲，这有可能造成高价拍地的开发商将来很被动。

不过，上述三位开发商掌门人也表达了长期的乐观。钱建蓉说，目前南京的库存去化周期大约只有半年时间，所以，房价跌是跌不下来的，接下来会有一段的盘整期，盘整后还会向上。

对话中田明的一个回答，引得台下会心大笑。主持人问，如果你有1000万，会在南京买一套顶豪，还是四套刚需房？田明的回答是：我会换成美元，到美国买房。（田明显然是从全球资产配置的角度来回答的，朗诗在美国有开发项目，国际化也是朗诗的三大战略之一，所以说田明的回答在调侃主持人之余，有“广告嫌疑”。）

不过，总体上我很认同董续勇的观点。董续勇认为，对于南京房价，他是“谨慎乐观”的——乐观的是，南京确实存在短期的供求失衡现象，所以，今年的市场形势是有利于供给方的，而且，房价上涨一旦形成了趋势，短时间内是不会逆转的；谨慎的是，如果今年是房地产的“大年”，那么，明年就可能就不会太乐观了——一是涨幅太大了，市场本身就有整固的要求；二是政策走到了十字路口，下一步可能会逐步出台调控措施；三是经济环境存在一定的不确定性。