温哥华在2016年楼市泡沫风险指数中居于首位

在上次全球房地产回调浪潮短短几年之后，住房市场再度出现过热现象。瑞银(13.51, 0.16, 1.20%)财富管理编制的全球房地产泡沫指数显示，部分城市中心的房价被严重高估。

瑞银称，温哥华在2016年泡沫风险指数中居于首位。伦敦、斯德哥尔摩、悉尼、慕尼黑和香港也面临较高的泡沫风险。旧金山和阿姆斯特丹的房价偏离长期基准点，表明住房市场严重高估。苏黎世、巴黎、日内瓦、东京和法兰克福的估值也偏高。相比之下，新加坡、波士顿、纽约和米兰的房价处于合理水平，而芝加哥房价则低于其历史水平。

处于泡沫危险区的城市房价自2011年以来已平均上涨50%，而其他金融中心仅上涨13%。如此悬殊的差距与各自当地的经济状况和通胀率不符。这些城市的共同点是利率非常低，这与实体经济的强劲表现背道而驰。

刚性供给以及中国买家持续涌入，成为推动房价不断攀升的重要因素。对多数估值过高的市场而言，这种形势不堪一击。供应急剧增加、利率升高或国际资本流向出现变化，随时都可能引发大幅价格回调。

新加坡房价最近5年来一直温和下跌，泡沫指数显示该市场目前估值公允。香港方面，针对非本地投资者的印花税和监管措施在抑制房价增长方面效果不彰。2015年香港进入泡沫风险区域，住房市场明显见顶回落，房价在过去一年迅速下滑。日本方面，东京与其他城市的房价差距依然不断扩大。在收入增长停滞和负担能力有限的情况下，泡沫指数显示日本房价被小幅高估。

悉尼住房市场在受到中国投资者追捧之后出现过热现象。2012年在瑞银研究覆盖的亚太城市中，悉尼指数评分最低，而今却在泡沫风险类别中榜上有名，并超出该地区的所有其他城市。

在欧元区内，利率调整无法顾及到每个成员国的具体经济发展。同时，欧元区经济疲软使得其他欧盟国家和瑞士采取支持性货币政策。近几年欧洲的低利率环境已经对城市住房市场过热起到了推波助澜的作用。自2015年中期以来，泡沫指数显示欧洲增幅最大的城市为斯德哥尔摩，其次是慕尼黑、伦敦和阿姆斯特丹。

瑞银称，伦敦目前仍然是欧洲最被高估的房地产市场，指数得分为2.06，处于泡沫风险区域。自2013年以来伦敦的房地产价格就以两位数的速度增长。英国央行的宽松货币政策、退欧公投之后英镑再度贬值以及供应紧张，都使得房价将暂时保持高位。但是，如果经济长期疲软，房价在中期内出现明显回调的可能非常高。

2012年以来，旧金山房价已经上涨了50%以上，尽管当地经济快速发展，但市场似乎依然朝着泡沫化方向演变。相比之下，纽约、波士顿和芝加哥的估值却停滞不前甚至出现下滑。纽约的房价涨势基本已无后劲，尤其是在高端市场。供应增加以及抵押炒股利率可能提高，应会在短期内削弱任何过于乐观的价格预期。

温哥华的房价升幅似乎明显超出其经济基本面，存在泡沫风险。2015年初以来在宽松的信贷条件和加元走软的推动下，价格上涨了25%以上，这进一步刺激了亚洲买家的需求。价格大幅回调的风险看来已非常高。

在2000年至2012年期间，日内瓦的房价增速在所有监测城市中位居第二，并在四年前站上泡沫风险的边缘。日内瓦房地产市场自2012年以来逐步正常化，相关监管措施削弱了住房负担能力，抑制房价进一步上涨。然而，瑞士利率为全球最低且建筑活动萧条，将抑制房价出现大幅回调。

在房价增速反弹以及经济增长乏力之后，苏黎世的估值在过去12个月开始再度回升。泡沫指数显示苏黎世的估值已超过日内瓦， 但目前二者都远未达到泡沫水平。总体而言，日内瓦和苏黎世房价的可负担性高于全球许多其他城市。此外，在瑞银研究所覆盖的所有金融中心里，苏黎世私人房屋出租市场的可负担性最佳。

小贴士：机构如何识别泡沫

“泡沫”一词指的资产价格重大且长时间生偏离合理水平之情况。只有泡沫破裂之后才能清楚界定泡沫的存在，但是房地产市场过热的复发规律是可以通过历史数据观察到的。瑞银全球房地产泡沫指数便是基于此种模式，来衡量全球金融中心的房地产泡沫风险。该指数使用以下风险类别：压抑（depressed）、低估（undervalued）、公允（fair-valued）、高估和泡沫风险（overvalued and bubble risk）。即便是在泡沫最明显的市场，也很难判断价格回调的精确时点与维持时间。

通过对当前的房价收入比（PI）和房价租金比（PR）进行对比分析。PI比率显示住房的可负担性较低，意味着长期房价升值前景减弱，而较高PR倍数则意味着对于低利率的依赖程度过高。