营改增对房产有哪些影响？

　　营业税由于重复征税的问题而需要改革。因此“营改增”的推行显得十分必要。“营改增”即营业税改增值税，主要目的就是避免重复征税。那么“营改增”的推行会对房地产产生怎样的影响?详细情况请浏览下文。

　　营业税作为我国税种体系中一个重要的组成部分，发挥过积极的作用，但也存在一定的弊端。营业税重复征税，打破了增值税抵扣链条，对整个国民经济特别是第三产业的健康发展十分不利。因此，推行“营改增”势在必行。2012年1月1日，“营改增”首先在上海的交通运输业和部分现代服务业进行试点，并逐步推广到其他地区和行业。2016年3月24日，财政部、国家税务总局向社会公布了《营业税改征增值税试点实施办法》等相关文件，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开“营改增”试点，房地产业、建筑业、金融业、生活服务业等纳入试点范围，至此“营改增”全面推开。

　　一、房地产企业“营改增”政策分析

　　根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》及其他有关规定，国家税务总局制定并下发了《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》，自2016年5月1日起施行。文件规定房地产企业适应增值税基本税率为11%。

　　一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可选用简易计税方法计税，以销售额为全部价款和价外费用。土地价款不得扣除，一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，销售额为取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额。小规模纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。

　　二、“营改增”给房地产企业的带来的挑战

　　房地产“营改增”的推进，长期开看，将有效调节房地产企业税负水平、对改善房地产行业经营环境和提升企业积极投资开发的信心都有积极意义，同时，也势必将给房地产企业带来一定的挑战。

　　(一)房地产企业税负短期或上升

　　我国推行“营改增”的目标是通过完善流转税体系，避免营业税所带来的重复征税问题，从而实现企业税负的降低。但自2012年起，“营改增”试行情况以及先期进行“营改增”的企业所反馈的意见来看，大部分的企业的税负水平有所下降，但也有一部分企业出现了税负增加的情况，出现这一情况的原因主要是企业生产的周期性、可抵扣增值税进项税额的成本占总成本比重较小等。房地产业的上游产业包括建筑业、金融业等，这些行业或因“营改增”税负水平不同程度的上升，将成本转嫁到下游的房地产企业，因此，部分房地产企业税负水平短期内不降反升或将不可避免。

　　(二)账务处理难度增加

　　“营改增”初期，房地产企业财务人员面临税收政策的变化、新旧税制的衔接、发票管理、具体业务核算方法发生变化等问题。一方面，“营改增”增加了会计核算的难度。营业税的计算简便，需要设置的会计科目较少，会计核算也较为简单。而增值税税金的计算较为复杂，当期应纳税额等于销项税额减去当期准予抵扣的进项税额，且需要设置的会计科目较多，会计核算更为复杂。另一方面，“营改增”不仅使房地产企业的税金会计核算体系发生了改变，同时发票的开具、发票的认证抵扣、税金的申报缴纳等等方面也发生了重大变化，财务人员必须对“营改增”后的税收政策充分理解、相关业务的会计核算、税收的申报缴纳等必须按照新的规定正确处理，否则将给房地产企业带来风险。

　　三、房地产企业应对“营改增”的有效措施

　　(一)抓紧评估“营改增”对企业的影响

　　房地产企业财务人员应当将“营改增”相关政策研究透彻，并结合本企业的实际情况，科学测算和评估“营改增”对企业税负水平、盈利水平、现金流等各个方面产生的影响，以便对企业的经营、会计核算、纳税申报等方面的决策提供可靠的依据。

　　(二)加大财务人员培训

　　“营改增”对房地产企业的会计核算、纳税申报等方面产生巨大的影响，企业财务人员将面临业务会计核算的变化、新旧税收政策的衔接等难题。为了迎接“营改增”带来的挑战，房地产企业的财务人员有必要通过自学和参加培训班等形式，积极学习相关的政策，充分掌握“营改增”后房地产企业增税税核算、申报缴纳、发票管理等业务处理。相关部门和领导对财务人员的学习、培训也应当予以必要的支持和配合。

　　(三)适时转变开发模式

　　随着行业竞争不断加剧，房地产业逐渐走向了强调品质和差异化的阶段。精装的品质和产品的创新都成为消费者考量产品的重要因素。“营改增”后，建筑安装成本的进项税额可以抵扣，因此该项成本占比越高将越利于企业税负抵扣。高档住宅、商业、办公楼等产品由于精装修费用等建筑安装成本占比较高，进项税额可以抵扣，将获得更多税收利益。因此，房地产企业可以考虑由简单开发销售向精装修、商住并举的差异化销售转变。

　　(四)积极尝试“营改增”税收筹划

　　“营改增”给房地产企业带来了巨大的挑战，同时也带来了机遇。增值税只对本环节的增值税额征税，采购货物或劳务的进项税额允许抵扣，房地产企业的财务人员应当抓住这一有利政策，积极进行税收筹划。例如，在采购货物和劳务时，应选择一般纳税人作为供应商，以便取得增值税专用发票，进项税额能予以抵扣。

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