土地溢价率是什么意思？怎么计算？

　　土地溢价率是什么意思?土地溢价率又是怎么计算的?那么是不是土地溢价率越高越好?土地溢价率高低，与未来楼市上涨行情有什么关联呢?小编带来最全面的专家解答。

　　首先我们看看土地溢价率的定义：超出计算所有成本在内的土地价格所占的百分比。

　　计算公式：土地溢价率=(竞拍成交价格-土地成本价)/土地成本价*100%。

　　超出原本土地所有成本价格的部分，称为溢价;溢价就是比原来的价格高，高出多少用百分比表示就是溢价率，其实也就是涨幅。

　　换个通俗易懂的说法，土地溢价率就是一块土地拍卖所得价格超出实际最大土地成本(含拆迁)的比率，溢价率50%意味着拍地房企付出高处土地最大成本的一半价格去拿地，而100%溢价率则代表房企付出了整整一倍的代价去拿地，就当下而言，付出如此成本当然是亏的，可是没有企业会做亏本的买卖--盈利的希望全都寄托在土地价格大幅上涨，楼市上扬的基础上。

　　专家解读

　　“土地的高溢价带动了周边的房价飞涨!”房地产蓝皮书主编、中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞说，土地溢价就是土地价格被开发商推高的结果。

　　“假如标价100元的土地，通过拍卖，最后成交价是200元，那么这个土地就是溢价土地，溢价率就是(200―100)/100，也就是比标价贵了一倍，而土地价格上涨了，房地产企业如果想有利润可图，就必须提高房价才能获得，尤其是高溢价土地。于是房价上涨了，同时就带动周边的房价也跟着上涨。”牛凤瑞说。

　　为什么产生了地块高溢价呢?瀚森国际管理咨询机构首席地产研究师李洪敏对法晚记者说，这说明房地产企业对于未来预期市场非常看好，“因为他们能够从中看到利润，所以去拿地。”

　　计算方法

　　认购权证溢价率=[(行权价+认购权证价格/行权比例)/标的证券价格—1]×100%

　　认沽权证溢价率=[1-(行权价-认沽权证价格/行权比例)/正股价格]×100%

　　作用

　　简单而言，投资者可以将溢价率视为投资成本之一。举例来说，某认购权证的行权价100元，正股现价95元，权证现价1元，行权比例1：1。按此计算，该认购证的溢价率是6.3%，换言之，若投资者以现价买入认购证并持有至到期，相关正股必须上升至少6.3%至大约101元以上，该投资者才可以保本。

　　上海溢价率高

　　6月6日，上海土地市场迎来今年第一波成交小高峰，其中，上海万卓投资有限公司以1.75亿元竞得嘉定区嘉定新城0-24地块，楼板价16063元/平方米，溢价率435.5%。

　　嘉定区嘉定新城0-24地块，出让面积21789.4平方米，容积率0.5，起始总价3268万元，起始楼板价3000元/平方米，规划为商业用地。

　　在房地产市场仍然以“降价跑量”为主的环境下，上海土地市场罕见出现435.5%的溢价率，这不禁让人又重新回想起2009-2010年土地市场频现“地王”的行情。

　　土地市场真的又开始火爆了吗?非也。

　　受到本轮房地产调控影响，土地市场自2011年下半年开始表现出颓势，底价成交成为主流趋势，土地“准流拍”频频出现。2012年1-5月份土地市场也难见回暖趋势，继续延续底价成交的态势。以上海为例，同策咨询研究中心数据显示，2012年1-5月，上海共成交29幅经营性用地，成交金额85.12亿元，同比去年减少76.49%，仅完成去年全年的3成。

　　那么，土地市场又现“高溢价”，原因何在?未来土地市场如果继续产生“高溢价”的现象，将对当前楼市调控政策产生什么样的影响?这些都值得我们思考。一句话总结下来就是：在土地拍卖中，土地溢价率越高，则代表着房企对于未来楼市上涨行情越看好。想了解更多关于土地溢价率是什么意思的相关文章，请关注爱提网!

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