房价将出现历史大顶？经济学家表示存在五大误区

近日，新一轮房地产调控政策出台，有观点认为房价将出现历史大顶。九州证券全球首席经济学家邓海清表示，房价见顶论存在五大误区，中国房地产不存在系统性泡沫，尤其是一线城市，高房价本质是特大城市化倾向和严控特大城市规模之间的矛盾，在城镇化政策根本改变前，价格扭曲将长期存在。

邓海清指出，目前主流观点认为，中国进入老龄化时期，城镇化接近尾声，货币超发、加杠杆是房价上涨的主要原因，因此房价上涨不可持续。

但这存在五大误区。第一，房地产不能只看需求不看供给。事实上，供给是中国房地产问题的关键之一，最直接的证据就是，北京和上海低供给、高房价，重庆则是高供给、低房价。

第二，决定房地产刚性需求的并不是人口流动，而是购买力流动。一线城市的人口流动增速下降，是政府政策和高房价阻止中低收入阶层人口流入，只要买得起房的人口数量增加，一线城市刚性需求就在增加。

第三，多数国家老龄化与房地产价格基本没有关系。从全球数据来看，美国、英国、德国在老龄化过程中，房价均呈现长期上涨趋势，“日本更有可能是一个特例”。

第四，中国城镇化难言接近尾声。2015年，中国户籍城镇化率不足40%，常住人口城镇化率仅为 56%，“以国际经验的70%计算，中国还有10-15年城镇化时间”。

第五，房价上涨是货币供应的原因，而非结果。数据显示，中国M2增速高于GDP+CPI增速，但邓海清表示，这是高房价导致高M2，而非高M2导致高房价。

那么中国房价是否存在泡沫呢？邓海清进一步分析道，处于限购中的一线城市炒房可能性不大，加杠杆买房最多算是刚需的提前释放；长期供给过剩的三四线城市炒房可能也不大，去库存周期在两三年以上；真正可能存在炒房的是所谓二线城市，但限购和扩大土地供给可能会导致其房价大跌。

因此，邓海清认为，中国房地产不存在系统性泡沫，尤其是一线城市，高房价本质是“产业集聚、资源集聚导致的特大城市化需求”与“严控特大城市规模”之间的矛盾。

而在政府城镇化政策根本改变前，一线城市的价格扭曲将长期存在。邓海清提到，解决的办法有两个，一是放弃严格控制特大城市人口规模的政策，但可能性极小；二是只控制人口规模，不控制或少控制土地规模，并加快引导特大城市人口向周边转移。