房价博弈成内地客转战投资香港最大动力之一

“香港的购房负担比（房贷月供占家庭月收入中值的比例）目前报58%，而中国内地三座一线城市这个比例高达80%-124%。”

北上深赶超香港？在内地房价“无规律”飙升当下，美银美林10月16日的一则行业报告将公众视野重新聚焦至香港楼市。孰不知，暗潮涌动下内地投资客们早已出手港府。

据港媒统计，10月首半个月香港3000万元以上豪宅成交已逾130宗，当中主要来自鸭脷洲南区·左岸及马头角君柏，分别占55伙及49伙，其中内地购房者各占3成及2成。

来自香港税局官方数据也显示，9月份涉及双倍印花税及买家印花税的登记数目均创逾1年新高，“反映投资者及内地客是新一轮楼价上升的主要推动者”。

对此，美银美林分析师们的看法是，香港与内地一线城市房价之间的差距已在缩小，更多内地投资者出于资产多元化和财富保值目的，可能会考虑在香港购置第二套住房。

不难看出，房价博弈是内地客转战投资香港最大动力之一。可随着涌入的人潮迭起，自年初止跌回稳的香港楼市是否会再次火爆？

“出现（火爆）这种现象可能性不大，虽然内资进入一定程度上会影响房价，但人数占比少，决定其不足以推高香港整体房价，特别是在‘双辣招’强大稳定作用下。”中原地产亚太区住宅部总裁陈永杰对观点地产新媒体指出。

北上深赶超香港？

港媒17日报道称，美银美林最新报告表示，中国内地买家正加大购买香港房产力度，因为与内地部分大城市相比，香港的房价“相对负担得起一点”。

报告中对比的指标是购房负担比（房贷月供占家庭月收入中值的比例），因为目前香港的比例是58%，而中国内地三座一线城市（北上深）这个比例高达80%-124%。

北上深赶超香港？在内地房价“无规律”飙升当下，美银美林的一则行业报告将公众视野重新聚焦至香港楼市。孰不知，暗潮涌动下内地投资客们早已出手港府。

据观点地产新媒体了解，10月首半个月香港3000万元以上豪宅成交已逾130宗，当中主要来自鸭脷洲南区·左岸及马头角君柏，分别占55伙及49伙，其中内地购房者各占3成及2成。

来自香港税局官方数据也显示，9月份涉及双倍印花税（DSD）的个案达4317宗，按月急升26%，创去年6月以来15个月的新高。

当中，住宅部分占2604宗（按月急升52%），而土地注册处资料显示，该月整体二手住宅登记数字仅4558宗，涉及双倍印花税的住宅个案占整体注册宗数的57%，“反映市场由投资者主导”。

而注册数字主要反映4至6周前的市场实质成交个案，翻查该时段的交易资料，当时有多个细价新盘热卖，其中马鞍山荟朗，640个单位短期沽清，投资者占极大比重，大手扫货的投资者甚多。

至于买家印花税（BSD）方面，税局公布9月份共有250宗买卖涉及买家印花税，属去年6月后最高的月份，“反映非本地买家（内地客为主）重投本港市场”。

客观数字恰折射出背后的香港楼市生态规律，正如美银美林分析师KarlChoi与FanTso于报告中写道，在内地许多城市房价飞涨之际，来自内地购房者的兴趣有望对香港房地产市场构成支撑。

“香港与内地一线城市房价之间的差距已在缩小，更多的内地投资者出于资产多元化和财富保值的目的，可能会考虑在香港购置第二套住房。”两位分析师另分析道。

如此看来，房价博弈是内地客转战投资香港楼市最大动力之一。作为香港的大陆邻居——深圳，这个城市“惊天”式的高房价更是让很多内地人望而却步。

据深圳房地产信息网统计，豪宅产品的拉动下，深圳第三季度房价仍出现结构性上涨，成交均价5.87万元/平方米，同比涨幅仍达64.6%。同期的二手房套均总价则由一季度420万元，一路升至454万元，达到年内最高水平。

香港辣招后房价博弈

可随着涌入香港市场的内地投资者增多，自年初止跌回稳的香港楼市是否会再次火爆，进而再次失控？

其实，在大陆投资客近期频繁出没前，一直被唱衰的香港楼市在年初的3、4月份已经止跌回升，而在7月后则出现大幅度反弹。

而中原地产最新数据指出，10月7日，反映香港二手住宅楼价走势的中原城市领先指数(CCL)升至141.04，创11个月以来的新高，相较于今年3月的最低值127.46，上涨了近11%，已接近2015年中的较高水平。

为此，中原地产亚太区住宅部总裁陈永杰对观点地产新媒体指出：“出现（火爆、失控）这种现象的可能性不大，虽然内资进入一定程度上会影响市场，但人数占比少决定其不足以推高香港整体房价。”

在陈永杰看来，这部分购房群体选择进入香港楼市与英国“脱欧”的大背景也有密切关系，因为原先的投资环境发生了变化。

当然，除了人数上的“少量”外，陈永杰做出上述判断的另一大支撑点则是香港有名的“双辣招”调控政策。

观点地产新媒体查阅历史资料，早在2012年10月，面对大量热钱涌进香港楼市，香港特区政府出台“双辣招”。

一方面，提高额外印花税税率(SSD)及适用期。如物业持有期为6个月期内出售，税率为20%(原先为15%)；如物业持有期超过6个月但在12个月期内出售，税率为15%(原先为10%)。

此外，实施买家印花税(BSD)，非香港永久性居民，即所有外地人士或以公司于香港置业，须负担额外15%的买家印花税，如果在3年内卖出物业，按出售时间征收额外印花税。

另外，因为2012年楼市涨幅巨大，特区政府另规定，在2013年2月23日或以后，除由香港永久居民首次购买的房产或通过出售其唯一房产购买的另一房产之外，向所有价值两百万港币以上的房产交易加倍征收印花税，即双倍印花税（DSD）。

为进一步抑制地产泡沫，增加本地市民置业机会，香港在2013年推出目前唯一的2幅位于启德的“港人港地”，并且由中国海外一并投得，发展成启德1号(I)及启德1号(II)两项目。

通过这一系列严控措施，香港楼市自2013年下半年开始缓慢下跌，进入2014年楼价下行已是不争的事实，并在2015年发展成为“唱衰”对象。

虽然总是遭吐槽，但不得不承认，香港原本要崩盘的泡沫房价，在“双辣招”的规范下的确越来越稳定。于是乎，问题来了，这对当前大陆不断高企的房价是否有借鉴意义？

“其实内地现在控房价的限购、限贷等政策与‘双辣招’有着同样的初衷，只不过是程度与范围上的不同，而且大陆的城市实在太多，相互间的差异较大，因此控制起来比较复杂。”