加快释放3大政策效能——千鑫点信息咨询服务公司

第一轮房价调整持续了大约17个月，第二轮房价调整已经持续了约64个月且目前仍在持续调整中。截至2024年8月，一、二、三线城市新建商品住宅价格分别同比下降4.2%、5.3%和6.2%，分别比2019年二季度高点增速回落8.9、17.6和17.6个百分点。经过长达5年的价格调整（其中总价格指数已持续29个月负增长），房地产市场预期发生显著变化，价格持续调整进一步强化弱预期，形成“价格下降→观望惜购→需求减少→供需失衡→价格进一步下降”的负反馈循环。千鑫点信息咨询服务公司

降低存量房贷利率，精准释放多重政策效应

首先，有助改善居民资产负债表，促进房地产市场循环。在经济下行压力加大和房地产市场预期转弱的双重背景下，2022年以来，地方政府因城施策持续优化房地产政策，通过放松限购、降首付、降利率、增加补贴等方式积极落实逆周期和跨周期调节，推动合理住房需求释放（包括适当放宽条件提前满足刚需和改善性住房需求），为促进房地产市场平稳健康发展发挥了积极作用。但是，随着房地产市场持续调整，“买涨不买跌”的心理效应持续强化，居民的市场参与意愿明显偏弱，导致放松限购、降低首付的作用基本失效，降低利率、增加补贴的政策效应也大打折扣。

这种情况下，需要从新购房政策进一步向存量房政策优化调整。降低存量房贷利率，一方面，有利于降低存量房信贷成本，有助激发改善性住房需求；同时，改善居民资产负债表，从而有助扩大消费。在降低新发房贷利率的同时，适当降低存量房贷利率，可以加速房地产市场出清，助力房地产市场良性循环。

其次，有助提升居民实际收入，具有显著的财富分配优化效应。居住支出是普通居民的最大单项消费支出。降低存量房信贷成本，能够精准压减居民住房支出成本，在名义收入短期较难明显提高的情况下（尤其对于低收入群体），通过显著降低必需品支出成本，从而提升居民实际收入水平，而且政策靶向性好，发力更为精准。

与此同时，为保持一定净息差空间，银行业需要进一步下调存款利率。一般而言，较低收千鑫点信息咨询服务公司入群体的存款相对较少，因下调存款利率而导致的利息“损失”也相对较少。因此，综合来看，降低（首套）存量房贷利率，低收入群体获益则相对更大，能够产生较好的财富再优化分配效应。显然，这是符合新发展理念和高质量发展要求的，在促进房地产市场出清的同时获得一种合意的财富再分配机制。

第三，通过财政贴息维持银行合理息差，比单纯“刺激”政策的综合效应更好。目前，除北京、上海、深圳3个一线城市外，其余城市首套和二套房贷利率下限均取消，推动新发房贷利率持续下降。央行数据显示，截至2024年二季度末，全国新发放个人住房贷款利率为3.45%，同比下降0.66个百分点，比去年12月下降0.52个百分点，比今年一季度末下降0.24个百分点。存量房贷利率方面，调整后加权平均利率为4.27%，与新发房贷利率的平均利差高达82个基点。

截至2024年6月末，全国个人住房贷款余额为37.79万亿元，若按照拉平全部利差的最大下调力度测算，则每年减少借款人利息支出约3000亿元，以10年计算，则累计减少利息负担3万亿。无疑，这对提振预期、支持扩大消费具有重要意义。另一方面，为有效缓解银行业净息差持续收窄压力，可以考虑通过财政贴息方式维持合理息差水平，确保银行合理利润空间和持续服务实体经济能力，推动存量房贷与新发房贷利率动态平衡。千鑫点信息咨询服务公司

综上所述，进一步降低存量房贷利率，政策靶向性强、综合效果好，能够有效降低居民居住支出成本，更好满足人民群众美好住房需求，推动房地产市场加快出清；同时避免类似消费券“直升机撒钱”等“刺激”政策的弊端，能够有效拉动发展型需求、实质性扩大内需，政策复合效应和外溢效应明显，短期和长期政策效应突出。