投资房产怎样卖才最挣钱呢?

　　投资房产怎样卖才最挣钱呢?现在很多人都在搞投资，有很多人都会选择投资房地产，因为房地产属于不动产。但是他们不知道怎么投资才最挣钱，不知道什么时候卖房子才最挣钱。下面小编就给大家介绍一下。

　　卖一套房究竟能赚多少钱?

　　经常听到某人说：我买的xx盘买来200万，卖出去300万，三年时间净赚100万呢!

　　但实际真的净赚了100万吗?

　　我们知道，买一套房子，并不仅仅支付认购合同上的价格而已，还有很多额外的费用，包括契税、电梯维护费、办理房产证费用等等。

　　我们算笔账，假设某人三年前在南京买了一套100㎡的房子，总价200万元，并且是多套房，当时首付五成，炒股100万，由于降息前和降息后基准利率不一样，我们且按三年间房贷的平均利率是5.5%计算，也假设这期间，理财市场的收益也维持在6%。

　　那么，买了这套房子，除了首付以外，三年内支付的其他资金总额是：

　　多套房契税6万元、物业维修基金1.2万元、炒股三年的利息16.5万元

　　如果不买这套房，实际上买家可以拿这套房做理财，三年的收益总额是100X6%X3=18万元。

　　一来一去，买家实际多花了41.7万元的成本用于这套房子。

　　因此这套房子如果三年后卖了300万元，并假设交易环节所有的税费是买家承担，300万元是卖家的净得价格，那么收益实际上仅仅为300-200-41.7万元=58.3万元。

　　因此，买这套房子的实际年化收益率为：

　　58.3÷(100+41.7)÷3=13.7%

　　当然，如果买家是全款支付这套房的话，收益率则为：

　　56.8(收益)÷(200+43.2)÷3=7.7%

　　使用炒股，和不使用投资买房，收益相差巨大，这也就是投资客更喜欢用杠杆投资买房的原因。

　　这里还有一个问题，如果遇上楼市严格调控，二手房价格涨不上去，比如说200万总价买来的房子，三年后仅仅涨到了250万元，可能大部分人认为这套房子三年涨了50万，收益也相当可观了，但是如果计算真实的收益率的话，这套房子三年的年化收益仅仅为：(250-200-41.7)÷(100+41.7)÷3=1.95%，远远低于正常理财的收益。

　　所以买房投资，仍然需要谨慎，这并不是一门稳赚不赔的生意。

　　什么时候卖房最赚钱?

　　而实际上，我们是按照三年时间计算的房产投资回报率，假设房子你持有了五年，甚至十年以上，收益率会如何改变呢?

　　我们找到了某地产公众号通过问卷调查全国1000位粉丝得到的数据，其中样本超过 30 人的 15 个城市，做了不同城市平均年收益的数值，结果得到了下面这张统计表：

　　城市样本数年均增长

　　1天津5733.56%

　　2北京6628.96%

　　3合肥3826.67%

　　4上海8923.14%

　　5广州5122.70%

　　6苏州4319.96%

　　7深圳6119.18%

　　8南京5118.39%

　　9青岛3118.37%

　　10济南3717.59%

　　11厦门3117.01%

　　12武汉4916.86%

　　13杭州9815.24%

　　14成都4111.24%

　　15西安337.08%

　　从这张统计表的整体趋势上看，我们不难发现：

　　首先，买房的年平均增长额度并没有那么夸张。什么「买了一个月就翻了一番」之类的事情，不但只是少数个案，而且当你在相当长的一段时间后(比如两三年)，计算房子的年平均收益时，20% 已经是一个很不错的数字了。

　　其次，大部分人投资房产的年收益确实远高于目前市场上的理财产品，甚至可以超越市场上投资风险颇大的 P2P 产品的年收益。

　　此外，根据持有的年限，还有另外这张表格：

　　房产持有年限样本数平均年收益

　　3年及以内42627.11%

　　4-6年18213.03%

　　7-9年15712.16%

　　10年以上14811.59%

　　同样的，我知道这并不是一个多么精确的数据，但是从这张表格的整体大趋势上来看，我相信你明白我想说什么。

　　投资房产必须时刻注意国家的政策导向和货币政策，尤其是国家在推出激励计划的前夕，一定要随时关注银行之间的资金拆解情况，来分析市场上的热钱总量，对于部分不了解金融知识的投资人来说，跟着大方向走不会错的离谱。

　　对于希望通过房产购买做家庭资产投资的人，你当然可以选择买一套二套三套四套房子做投资，买完就出租，或空置上三五七年不搭理它，等着它增值。但是，如果你要考虑这项投资的最佳年回报率，三到五年后，你很可能就错失了这套房子的最佳获益时间。

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