买了二手房，原租客却不愿意搬走

3月5日一早，十几名市民来到活动现场，准备请律师为自己在生活中遇到的法律难题“把把脉”。现代快报记者了解到，不少读者都在租房的环节中遇到了麻烦事，有人是买了二手房，但是原租客不肯搬走；有人是遇到了不讲理的房客，不仅拖欠水电费，反而将房东告上了法庭。除此之外，老伴儿去世了，老太太想把房子留给大女儿可行吗？这些问题在咨询律师后都有了解答。

房子过户了 原租客却不愿意搬走
3月5日上午，孙女士满脸愁容地来到“有请律师”活动现场。她告诉律师，去年她买了一套二手房，各项手续都办好了，但原房主是将房子出租的，目前租客拒绝搬出。按照买卖双方签订的协议，如果房子逾期未交回，原房主应该付违约金。“我想咨询律师，这笔违约金我能不能要得到？”
孙女士说，当时她买这套房子时，租客是住在房子里的。当时原房主承诺，买卖双方可以正常办理过户，至于租客，在交房前他会让租客搬走。不但如此，原房主与孙女士签订的协议中还注明，如果房子逾期一个月不交，原房主应付不超过房款10%的违约金。前段时间，原房主要求租客搬走，但租客拒不搬走，并扬言“你去法院告我吧”。目前原房主已经将这名租客告上了法院。现在孙女士一方面盼着这名租客尽快搬走，另一方面则想根据她与原房主的约定，向原房主要违约金，这套房子的卖价是200多万，按照双方签订的协议，目前房子已经逾期一个多月未交付，孙女士应该得到不超过20多万元的违约金。“我能不能要到这笔钱？违约金我能拿到多少？”孙女士心里没底。
对此，江苏荆澜德律师事务所李博琳律师告诉孙女士，按照双方的约定，孙女士显然是可以向原房主主张违约金的。至于违约金多少，双方的约定不是太具体，如果双方协商达不成一致，孙女士可以向法院提起诉讼，法院会根据孙女士的实际损失来确定。目前来看，实际损失显然是远小于20万元的。所以双方最好协商解决此事。
老伴去世 她想将房子留给大女儿
80岁的胡老太太是一个人来到“有请律师”活动现场的，“我老伴过世了，现在我已经80岁了，我得为身后事考虑一下了。今天来报社，就是想咨询一下律师，我有一个想法，不知道怎么样来做。”
胡老太太说，前几年她老伴去世，留下了一套房产，房子虽然不到100平方米，但因为地段好，目前房子总价超过400万。老两口有两个女儿，大女儿一家生活条件一般，二女儿的经济条件则优越一些。胡老太太有一个想法，等她百年之后，她想把这套房子留给大女儿。不过，她也不是一点也不留给小女儿，她可以贴补小女儿一些钱，作为补偿。不过老两口都是工薪阶层，手上也没有多少钱，“再说，前些年小女儿买房子，从我们老两口手里也拿走了几万块钱，那时候的几万块还是挺值钱的，她买的房子也升值了好几倍，实际上也是赚到了。”前一阵子，胡老太太把自己的想法告诉了小女儿，但小女儿有些不乐意。
对此，李博琳律师表示，胡老太太的想法可以理解，也是可以实现的。她建议胡老太太立遗嘱，将老太太名下的财产指定由大女儿来继承。比如，胡老太太的老伴去世后，胡老太太享有房产一半的继承权，另外的一半由她和两个女儿均分。也就是说，胡老太太的小女儿占有房产六分之一的份额。李博琳建议胡老太太可以立遗嘱，由大女儿一个人继承胡老太太名下的房产份额。李博琳还建议，可请相关机构评估房产的现有价值，然后给小女儿相应的现金补偿，之后将房产过户到大女儿名下。不过，这需要胡老太太与小女儿协商，如果小女儿不同意，现金补偿这条路是行不通的。
律师周日见
每周日，现代快报“有请律师”都会举办现场咨询活动，本周继续。有任何法律问题，都可前来咨询，欢迎报名。
时间：本周日（3月12日）上午9：30开始
地点：南京市洪武北路55号置地广场8楼会议室
报名方式：拨打96060热线报名，或在“有请律师”微信平台留言，在对话框中输入“报名+联系方式”即可。
交通小贴士：公交2路、26路、30路、46路青石街站下；地铁1号线、2号线新街口站下，从7号出口出。