2019年房地产会泡沫破灭？

　　关于房地产的话题一直在延续，最近有人提出2019年房地产会成泡沫。其实，这样的说法已经不是第一次了，那么会是真的吗?下面小编就来为大家继续介绍一下。

　　弄清房价是否上涨，就要弄明白市场为什么涨。房价的变化可以分成两个历史阶段，改革开放初到1998年。这一时期的房价上涨的主要动力，还在于大规模工业化，从改革开放开始，中国的生产力发生了惊人的变化，增长了几倍的工业产能得以释放，人们从缺衣少食，到自行车，家用电器各类工业用品大量出现。从出门步行，到大规模铁路航空的出现。工业化带来了工业人口的暴增。同时，为了刺激经济，巨量的货币投放，每年百分之四十的新增货币，人民币长期贬值，从兑美元2比1贬值到8比1。这一切都刺激了经济的增长，导致各类商业需求增多，房地产价格大幅上涨。 第二阶段主要从2001年开始到如今。从1997年开始的低增长持续了5年。随着中国经济的增长，加入世贸组织，开始了新的一轮工业化进程，短短数十年中国的各类工业产能成为世界第一，同时房地产市场开始了大规模金融化，也加速了房地产市场的增长，房价开始新一轮的增长。

　　展望未来，随着入市的完成，刺激的动力也逐步消退，各行各业出现产能过剩，经济领域的竞争也更加厉害。各个经济领域内，投资的回报率都很低。同时投资的门槛又很高，典型体现在工业商业用地价格很高，但企业的收益率却很低。越来越低的投资回报率，极大的降低了投资热情，加深了经济衰退。投资，消费，出口，拉动经济的三架马车，都降速行驶。经济增长的两大因素，主要依赖于供给与需求。

　　经济增长的两大因素，主要依赖于供给与需求。然而这一切都将在2019年左右，发生转变。为什么是2019年呢，为什么2019年房地产将迎来一个中期的大崩溃呢。核心就在于2019年是中期工业化和城镇化的顶点。2019年左右将发生两大重大的改变。

　　其一，中国的城镇化将完成。

　　2020年的城镇化将完成，在大城市生活过的人都知道，城市普遍存在民房，和城中村。中国的城中村也就是西方的贫民窟。城中村是工业化的产物，最大的容纳了农村去城市从事工业，商业服务业的人口。目前，我国的城镇化统计是百分之五十多，其实，这只是统计了有城市户口的人群。其实大量工厂的农村劳动力，和城市商业服务业劳动力，他们长期生活在城市，本质上脱离了农村，也属于城市化人口。如果这么加起来的话，中国的城镇化人口原高于实际数据。城中村，提供了大量的简易住房，极大的弥补了公共住房不足的现房。而2020年全国城镇化基本完成，城中村全国范围大规模的拆迁接近尾声，将引发经济衰退。城中村拆迁，是以买房人口的未来巨大牺牲换取的短期经济行为，这这场拆迁中，拆迁户凭借户口优势，获得巨额收益，拥有几间就房子，就换取了等面积的新房。政府，开放商，银行也分别获取巨额商业利益，只有买房人，背上了巨额的债务。这是用后面买房人的巨大牺牲来获得收益，是不公平的。到了2019年这场游戏就要中期结束了。虽然从长期来看，房地产市场存在是必须的。因为房子是有寿命的。到了2030年，2050年改革开放最早的房子已经50年，70年了，有拆迁改造的需要，房地产市还是被需要的。但是从一个中期角度看，房地产市场中期已经崩溃了。

　　大量的城中村拆迁，导致买房人付出了巨额的成本。目前普遍存在着一人买房，全家还贷的社会现象。中国是一个发展中国家，这么多年房价神奇的上涨之旅已经让很多相信房价不会下跌。改革开放后，中国经济的巨大变化，引发历史上最大规模的工业化和城镇化，约有几亿的人口从从事农业，居住在农村，改为从事工商业，居住在城市。这是一个了不起的成就。但是成功不代表就可以超越经济规律。就像，万有引力，再强大的炮弹，飞的多远都会，落在地面，即使宇宙飞船短期脱离了地面，能量耗完还要落回地面。而经济的核心规律是，生产和交换能长期流动起来。大规模的城中村拆迁，让大量人买房人背上巨额债务，让大量没有买房的租房人的劳动收入，都化为了房租。具体可以参照郑州的城中村拆迁，短短5年时间，从2011年到2016年，大规模的城中拆迁让房价上涨一倍，房租上涨5倍。房租从城中村的标间300元，上涨到小区标间的1500左右。房租占收入比从十比一，升到三比一。随着全国范围的城中拆迁到2020年结束，越来越多的人口的人口将背负的巨大的经济压力。而中国的法律只有企业破产法，没有个人破产法。房屋抵押炒股购买的住房出售时，必须先还清炒股。这两条约束了，房屋所有人，不能随便断供，不能随便卖出。另外很多人买的都是第一套房，如果卖了，又将回到租房时代。人们处于法律约束和家庭利益不会轻易弃房。因此为了保住房子，节衣缩食是必须的，消费的大规模下降，将导致经济衰退。具体表现在现在超市类，消费类企业出现衰退甚至亏损。从负债角度看，房子现在成了投资品，很多房地产企业为购房人提供首付贷，很多人采用亲戚借款，套取银行信用卡，套取银行消费炒股，充当首付，买房，采取以房养贷，高额负债买房为了后期收益的炒房团，月供占收入比例超过百分之六十的自住者，这些都是大规模存在的，都可以称为次级炒股者。即使首付来源正常，还款能力正常的炒股者，拥有很高的还款能力，这些主要是企业高管和私营企业人群，也有面对经济衰退时的工资调整，职位竞争，企业经营的亏损等各类风险。面临这些矛盾都将在2019年左右全面爆发。

　　第二个重大变化是，工业化中期内到达顶峰，人口增长到达顶峰。

　　从改革开放，中国大部分人很穷，几乎用不上什么工业品，到现在大规模工业品的普及。目前中国在很多领域成为了世界第一大消费市场，拥有上千万的人口从事电子产品生产，光富士康在国内就有直接就业人口120万，每年生产几十亿部手机，电脑，供应全中国和全世界。每年生产销售两千万辆汽车。每年新建住房几千万套。这些如此大的规模生产都将因消费下降而下降。而中国的人口，特别是青年人口也从2020年开始正式走下坡路。住房需求下降。

　　为什么是2019年，而是不是以前2012年，也不是以后2030年呢。为什么以前也搞城中村拆迁，也搞房地产调控，房价还不是越调控越上涨吗。这主要是因为2019年是矛盾最激烈的时期。以前城中拆迁，是拆了这个村，人们还会去下一个村，城中村的房东是自有土地建设，成本低。而全部拆完后，房租收入比将在全国范围内短期冲上顶峰，城市中拥有多套住商品房的个人和企业，依赖以租养贷的大量人群，持有的房屋成本远高于城中村房东。对房租的依赖性也远高于城中村的房东。高涨的房租收入比，将租房人群，买房人群的消费水平急剧下降，新增房地产消费的下降，引发新增房地产投资下降，导致房地产市场的衰退。而房地产市场的衰退又将加速经济衰退，形成了负循环。

　　以前也遇到经济危机后来经济又上新高峰，房价又上升。什么1997年亚洲金融危机，什么2008年次贷危机不都扛过去了嘛，为什么这一次就不同了。因为这一次与以往不同。以往都是外部危机，而且中国处于房地产市场增长中期，随后环境的变化，产业变革，经济又重新增长。三十年中国已经从东亚的封闭国家，变为了世界性的生产制造，贸易中心了。中国经济长期受国内政策调整的效率已经严重下降，市场扩张的脚步不再随国内政府的期望而改变，也不再受国内政策调整而改变。中国期望一个稳定的油价，利比亚人民却不满意他们的政府，发动内战，油价上涨。中国希望有一个和平的全球化贸易，欧洲人却说中国的倾销制造了欧洲国家一些行业的失业率上升，对中国采取惩罚关税，以保护国内市场。中国倡导一带一路建设，在相关国家大量投资，中途却被很多国家中止。中国希望和泰国以大米换高铁，结果泰国发生内乱，建设停止。中国拥有了世界性的制造，贸易市场，却无法干预世界市场。因此无法按照中国的需要和利益来扩大和改变市场。

　　世界市场无法控制，国内市场呢，可以利用政策来改变吗?长期来看，也是不能的。以汽车为例，中国汽车生产销售两千多万辆。而中国只有14亿人口，4亿家庭。而且目前，已经拥有3亿多保有量了，虽然顶级的富人，可以买入多辆汽车，但大部分普通家庭还是一到两辆。现在信贷比例为首付百分之三十，但是普通汽车价格在在10到20万，很多人的信用卡额度都够买辆汽车，银行信贷已经最大化了，。但是工业品的消费在信贷最大化时也存在极限。随着3亿多保有量的增长，每年两千万的生产量，随着保有量4亿多，5亿多，持续上涨，当大部分人的需求得到满足，新增消费需求自然会放慢，而只要需求放缓慢，就足以已发生行业的危机了。每年销售量下降两百万辆，五年内下降到1500万辆，这都足以引发整个汽车产业链的衰退了。除了汽车，其他工业品也一样。工业品需求的增长放缓，必然引起经济增长速度下降。一切商品长期看受市场经济的规律支配，政策调控只能改变短期市场，无法改变长期市场变化。

　　房地产也是如此，很多炒房人群，以租养贷人群，大量囤房人群都建立在房子需求会扩大的预期基础上。目前国内的城镇化水平很高，很多城市本地人都有一套房，买二套房是为子女准备的。没有住房的，或者房子比较旧比较破的，也可以通过政府安置房或拆迁获得房产。而外地人，存在者很多拥有城市住房，却没有迁移为城市户口现象。真实城镇化水平远高于数据。很多人推测中国的未来青年人群。90后。00后人群，预测房地产需求巨大。其实，除了未来人口下降因素外，很多年轻人的父母都拥有住房，未来城市的青年走入社会，可以和父母生活在一起，减少租房压力，很多青年人的父母拥有两套房，很多青年走入社会就有住房。另外在经济衰退的环境下，收入下降，房租也很低，买房不划算，买房需求下降。因此只要房租不再高速上涨，买房的需求增长就会开始变的缓慢，房产价格开始增长缓慢，投机和购买都开始下降，最终演变成经济衰退，房价大幅下跌。

　　历史上，面对经济放缓，扩张的货币财政政策，历次房地产调控引起的房地产价格下跌，后来不都是上涨了嘛。为什么2019年以后就不行了。这主要是因为，刺激作用已到尽头了。以往房地产调控，经济下滑，采用政策就能改变。现在却无效了。虽然可以降低炒股利率。但是面对昂贵的房价，即使炒股利率降到零。面对月供减少的几块百负担，也难以根本扭转住房人群的消费下降心理。炒股利率的下调同时将带来资本外流，汇率下跌，通胀加剧的恶果。降低首付可行不?目前首付以降低到百分之二十了，空间很小，即使在百分之二十的首付当中，很多人也是凑出来的。降低首付，月供还是要还的，还月供的压力，还会引起消费的下降。这就是为什么美国2002年搞的零首付，即使还月供的压力就足以美国经济崩溃了，在经济衰退条件下，降低利率，会减缓衰退，但是会造成汇率贬值。不降低利率，会加快衰退，加深衰退，引发更激烈的衰退，和汇率贬值。这也是为什么2002年开始，美国零利率零首付条件下，房地产的增长只维持了4年就不行了的原因。美国在前期不提升利率情况下，2001年到2003年，美元贬值。提升利率情况下，美元依然贬值。提升到足够高的位置，房地产泡沫又出现始破灭。2007年采取求市情况下，利率几乎又回到了零，房价还是在2008年到2010年进行探底。财政政策呢，面对失业，搞凯恩斯主义，路修好了再挖，挖好了再修的把戏也无法进行。大规模的政府性消费，只会带来利益的调整，和资产收益率下降。地铁修的多了，出租车公交车行业收入就减少了。修的铁路多了，新修的铁路，票价收入就会跟不上，只能亏损。如果提升铁路服务价格又会引发通胀。发行巨量债券可行不?巨量的发行债务只会让债务增长的越来越快，最终到达极限——财政失灵现象——财政收入都用来还债了。举例说，清政府巨额的战争赔款，严重压缩财政支出能力，无力消除社会矛盾，导致王朝崩溃，提升税收又将引发通胀。直接印钞就不用说了，通胀速度会更快。。

　　如果说房地产市场要崩溃，是否有更好的办法，是否前途黑暗。其实，顺从市场规律，让房地产市场崩溃，就是最好的解决办法。价格的调整，降低了买房人的经济负担，缓和了社会矛盾，减少的房地产投资，将进入新的领域，带来新的经济增长。长期看，经济衰退是无法阻挡经济增长的内在动力的，光明也将终究冲破黑暗。1900年的汽车出现，导致伦敦大规模马车夫的失业，但汽车带来了新的工业产能，带来了汽车修理，交通管理等新的交通服务业，解决了更多人的就业问题。1929年，美国的经济大萧条，后来大规模的科技投入，带来了第三次产业革命，引导美国成为世界第一经济强国，日本在1990年以后主动刺破房地产泡沫，通过调整产业政策，走上了新的经济增长之路。二十年的低通胀，低增长，日本依然成为了世界科技强国，经济强国。中国也一样，房地产的崩溃，将会引导资金流向更有价值的领域，带来产业升级，中国的经济将也更加健康，中国的发展也将更加充满活力，中国的前途也将更加光明。

　　上述小编为大家讲解了关于2019年房地产会泡沫破灭的内容，想必大家已经对此有了一定的了解了。关于房市的更多内容，小编后续会陆续给大家带来，请持续关注房产投资。

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