重庆房价为什么这么低？“土地财政”“资金杠杆”等都失灵了

随着国庆黄金周时期多地发布楼市调控政策之后，越来越多的人开始展开对当前楼市高烧的思考。难道就没有一种两全其美的方法让经济高增长与低房价平稳运行前后呼应吗？答案是：有，重庆。

重庆是一座建在山上的城市，房价却稳如平原；

重庆的经济和天气一样火热，房价却不温不火。

在一、二线热点城市星夜发文退烧楼市之时，重庆人热热闹闹“吃着火锅唱着歌”。因为他们无高房价之忧，9月主城区每平方米均价只有7164元。在这一轮楼市高烧中作怪的“货币超发”、“土地财政”、“资金杠杆”、“资产荒”等“元规则”在重庆都失灵了。

在重庆地产界的很多人看来，无论是北上广深等一线城市，还是所谓的二线城市的“四小龙”、“四小虎”，这些城市的房价暴涨背后，均有政策或滞后或缺位或失范的原因。也许，这才是当前楼市冒险剧的真实谜底。

更有一个值得关注的现象是，在房价平稳的同时，今年上半年重庆土地市场明显降温，其成交规模为近五年最低。据统计，上半年重庆主城区土地出让面积为284万平方米，同比下降38%；成交总金额为157亿元，同比下降45%。然而，重庆GDP增速却是十个季度领先全国，这对大行其道的“经济增长唯房地产论”的论调是一个有力反击。

中国指数研究院西南分院的报告显示，2016年上半年，重庆主城区住宅成交价为6747元/平方米，较2015年同期仅增加了36元/平方米，同比微增0.54%。而据中国指数研究院10月1日发布的百城房价数据，9月份，重庆主城区新建住宅样本均价为每平方米7164元。

国家统计局数据也显示，截至8月底，新建商品住宅价格指数定基（2015年=100），深圳为149.2、上海为140.7、厦门为144.0、合肥为140.5、南京为139.8、北京为128.2、杭州为123.4、广州为123.0、武汉为119.1、无锡为118.3、成都为105.1、重庆仅为103.4。

从北京到重庆，两个直辖市距离约1650公里，坐飞机不过两个多小时，但两地房价最高相差达10倍之巨。血腥的资本难道会放过这巨大的差价吗？重庆是否会成为下一个资本“围猎”的目标？

“如果其他地方的房价还疯涨，投资客可能会顺势来重庆。”当地多位开发商和地产中介表达了相似的看法。

“十一”长假之前，一、二线城市房价暴涨、地王频出的辐射作用也开始波及重庆楼市这个“好孩子”，但主要表现在销售速度加快，并无明显的价格上涨。有些楼盘项目的去化率已经达到70%。

而且，重庆是唯一一个未实行限购政策的城市，但是重庆房地产调控有其自身特点，具体来讲：土地调节着力于控制地价，金融调控需要控制杠杆，投资控制需要把握房地产投资比例；总量控制则是基本确保供求平衡；税收政策则立足于税收分量，采取“低端有保障、中端有优惠、高端有约束”策略。

目前重庆楼市暗流涌动，且从长远来看潜力可期，但是重庆楼市绝不会像其他热点城市那样暴涨。重庆市政府对土地的把控能力超强，何况，在房价同比、定基涨幅位居TOP10的城市中，在“十一”长假期间均已出台了调控新政，这对其他蠢蠢欲动的城市无疑是一个告诫。

除了政府的调控能力，重庆房价平稳的另一个基础是市民的心理和预期。

由于房价“长期平稳”，绝大多数重庆人都持申请公租房，租住5年还可以购买的看法。这种平稳的心理预期，使得炒房投机无群众基础。近几年，由于重庆调控得法，房价一直平稳。因此，无论是开发商，还是购房者，都不相信重庆房价会出现大幅度上涨。而重庆人的这种心理预期，正是有别其他房价暴涨城市的一个特点。

此外，重庆对土地的控制力、充足的供应量和合理的价格利润约束是较为关键的一点。

据中国指数研究院统计，2003年-2014年，重庆市各类用地共计成交70064万平方米（约700平方公里），而同期城市建设用地面积增加了693平方公里，城市扩张速度与土地供应的趋势基本吻合，防止了供需失衡。

重庆的经济发展很好，重庆的城市地位也比较高，各方面的资源不错，但是重庆的房价一直是不温不火，为什么？这主要是供求关系问题，重庆土地供应量一直很大，而且重庆又是一个本土市场，外来人口购房者只占15%左右。

而且，重庆的地票制度也是一大特色，其实际为城乡建设土地供给机制创新，脱胎于“城乡建设用地增减挂钩”，实现的经济功能也类似，即把农村闲置、废弃、低效占用的建设用地，经由在农村复垦、在城区落地，“移动”到地价较高的位置来使用，从而释放土地升值的潜力。2008年，重庆成立农村土地交易所，启动了地票交易试点，其意义在于促进农村土地使用权流转，保护耕地；同时推动城乡一体化，缓解城市建设用地紧张，带动城乡之间土地要素流转，这就为重庆土地的大量供应提供了可能。根据土地交易所数据，截止到2015年底重庆农村土地交易所累计交易地票17.29万亩，即在农村新增加了17.29万亩耕地，同期城镇规模扩展实际占用耕地仅7.32万亩。既满足了城镇的建设用地需求，又增加了农村的耕地。

从成本角度来看，所谓的“地价推房价，房价又推地价”的螺旋形上涨规律在重庆也不适用。究其原因，也是政府对土地的较强控制力。

“从地价房价比来看，重庆地价基本为住宅成交均价的1/3，与大部分参照城市一致，而溢价率却仅为5.98%。控制地价是重庆房地产调控政策的重要部分，重庆不仅通过增大供应量来降低地价，同时也设置了土地价格的硬性指标。”中国指数研究院西南分院报告说。

除控制土地供应和地价外，重庆抑制房价的还有一大法宝是房产税。

重庆公租房建设也是平抑市场房价的重要砝码。2009年，国务院首次提出“大力发展公共租赁住房”。近年来，重庆在该领域内取得了突破性成绩，累计开建公租房4475万平方米、69.2万套。据报道，重庆现在约有60万农民工、大学生居住在公租房。

在房价保持平稳态势的同时，重庆的经济一直保持高速增长，连续十个季度保持两位数。这说明，房地产和地方经济同步平稳发展，并非不可能。而这也是其他城市更应该仔细思考和分析的。

从统计数据来看，重庆房价的长期平稳，并没有导致成交量的萎缩，相反住宅成交量还排名靠前。楼市中量涨价稳的“梦幻般搭配”在重庆得以实现。

今年1-8月重庆全市商品房成交3400多万平方米，同比增长19%，成交金额1936亿元，同比增长17%。其中，住宅销售面积2936万平方米，同比增长23%。从目前市场交易情况预测，今年将是重庆历年成交最大的一年，全市商品住房建面均价同比仅增长0.32%，房地产市场稳中向好。

难以置信的是，重庆楼市今年以来的高成交低房价还是在土地市场降温的情况下取得的。据统计，上半年重庆主城区共成交住宅、商业类经营性土地43宗，土地出让面积为284万平方米，同比下降38%；成交总金额为157亿元，同比下降45%（其中住宅用地成交面积为251万平方米，可建体量为562万平方米，成交总额为143亿元，分别同比下降28%、43%和36%）。

重庆房地产投资占GDP的比重由2015年底的23.86%，降至今年6月份的21.55%。这不但进一步说明重庆经济增长与房地产市场增长保持较为平衡的水平，也是对“唯房地产论”的论调的又一次反击。

截至8月份开发商在重庆的土地购置费为357.77亿元（477.98万平方米），远低于同期北京的1087.78亿元（105.84万平方米）和上海的654.23亿元（98.99万平方米）。

如果按单价算，重庆还是卖地更多，这说明重庆是在加大土地供应，促使房价位于合理区间。

重庆经济能加速发展，与重庆房地产市场的特点是密不可分的。而低房价是供需结构合力推动下的。一方面，城市急于快速扩张，推高了土地供应量；另一方面，在抚养比较高，购房年龄段占比较低，购买能力不足，外来人口拉动不足等因素的影响下，房地产市场以刚需为主导，投资投机热度不高，需求量仍难以完全释放。同时，政府对于供需结构也起到了推波助澜的调节作用，土地储备制度和地票制度有利于土地供应量的大幅提高，而投资控制、总量控制和税收调节等房地产调控手段将着力于调整市场的结构，推动供需基本达到均衡水平，继而保持房价稳定。