厦门房价走势最新消息：厦门被“点名”，是房价要跌的信号？

这是个不平静的国庆，举国同庆之余，高层领导们也开始对重点城市的房地产市场进行大阅兵。被点名的16个城市，除了上海派出昆山这个亲信作为代表外，其余城市悉数在国庆前后报到，而厦门也赶在最后一批正式发言。

  这是释放出房价要跌的信号么？房价永远是老百姓最关心的话题之一。

  听说厦门出限购新政了？

  不是刚出了政策么，怎么又来？

  政府这是要搞事情啊……

  看来是要粗大事……

  然而债多不愁、政策多了不懂，新政到底说的是虾米碗糕？

  今天克而瑞的分析师特意为大家详解厦门楼市调控新政，以下内容：

  为什么这些一二线城市争先当起了“三好学生”，接连国庆加班出政策？

  最大的可能性便是他们在这次“扫黑”雷霆行动中被抓了典型，不多不少，正好是“黑名单”的45家相关企业所处的城市，而这也绝非偶然，他们都是目前楼市最火爆的一二线城市，可以说是“盛产地王的城市”，而房价也是一路高升，所以，政府从症结最严重的城市下手，也是可以理解的。

  其实早在9月5日，厦门的限购政策便诞生了，而满月之后的新政，“长大”了不少，大有“人无我有，人有我优”的风范，打出的“组合拳”与其他城市相比，无论从广度还是深度上都可圈可点。

  来看看厦门政府都提出了怎么样的解决方案：

  一、进一步加大住宅用地供应

  解读：厦门土地市场长期表现出的 “饥饿营销”模式，被认为是地王潮与高房价的元凶，只有在源头上增加土地供应才能从根本上解决供求失衡矛盾。新政明确了未来3年的土地供应目标，鉴于前5年土地供应紧张，新目标可有效缓解矛盾，但难以补齐缺口，且还将受城市规划调整，拆迁难度大等其他不确定因素影响。

  “90/70”政策早已在近期出让的一居（第一居所）地块中 “潜规则”实行，所以只能算是“正式回归”。不管从价格还是产品，厦门都呈现出明显的“去刚需化”趋势，此举在于保护刚需，让刚需产品回归主流，对于开发商而言，高价拿地之后的产品设计与客户需求的匹配将是最难的课题。

  二、进一步从严执行住房限购政策

  解读：“9.5新政”的升级版，144-180㎡的非普通住宅产品加入限购大家庭。2011-2015年，厦门年均成交2230套此类产品，未来改善型客户的释放难度加大，或更多通过“跳级”购买180平以上产品实现居住升级。非本市户籍的购买门槛提升，将进一步打击异地购房者炒房的现象。

  关于限购，各个城市限定范围不一，最创新的做法是深圳、南京，为打击时下盛行的假离婚买房，规定 “本市户籍成年单身人士（含离异）限购一套房”，厦门相对传统，仍以家庭为单位，不算太严厉。

  三、进一步完善差别化住房信贷政策

  解读：认贷为主，首套房首付比例由25%提升至30%，二套房则把非普通住宅的首付比例提升至70%。此政存在一定漏洞：有过炒股记录，但购买时名下无房且已结清的购房者类型并未涉及。此类客户主要为自住换房的首改及部分投资客，限购限贷之后，一般是通过先卖房还清炒股再买。

  此前“7.15限贷新政”执行的是30%首付，比首套首贷高5个百分点。但本轮各个城市对于这类客户的界定标准不一，首付比例从25%-50%不等，40%以上首付的城市基本界定为二套房，打击投资客户的同时，不免误伤刚性换房需求。所以，未来厦门这类客户的首付比例多少，就看政府如何界定这类客户类型。

  此外，“7.15限贷新政”规定，名下有房有一笔炒股已结清的首付为30%，名下有房两笔以上炒股已结清的首付为60%，两笔炒股未结清的不予炒股，本次政策均未体现。而一般同类政策的出台具有替代性，所以“7.15限贷政策”可能已不适用，那么这些类型客户怎么办？政策出台的仓促感暴露无遗，那且等待后续政府的解说细化吧。

  公积金政策则是根据购买面积进行了细分，首次申请90平以上首付比例提高至30%，保护购买力有限的刚需购房者的意图明显。

  四、加快保障性住房和公租房建设

  解读：首次提出了“夹心层”、“新市民”两个“民间”概念，厦门作为一个包容型的城市，外来常住人口的比重超过户籍人口，而高房价导致的住房难题是人才引进难、人才流失率高的主要原因，不利于产业结构转型和城市经济的提升。

  加快保障性住房和公租房建设，既能从根本上缓解商品住宅市场的紧张局面，也能从切实上解决购买力有限的社会群体的居住需求。不过，本次并没有具体的数字指标作为参考。

  五、加强房地产市场监管

  解读：“限价”公开执行，捂盘惜售等行为被打压。房地产市场违法违规现象丛生是本次大调整的导火索，中央公开的45家“黑名单”企业也不过是抓典型杀鸡儆猴罢了，并非个别的企业行为，而是早已形成默认的“行规”。厦门早已实质执行“限价”，但拿地难，房源紧张的背景下，更多房企选择捂盘惜售、哄抬房价，一再拖延入市时间，造成购房者无房可买的恐慌性购房，二手房市场也是中介的不谋而言之下，制造不对称信息，严重影响购房者权益。

  加强房地产市场的监管迫在眉睫，所以，黑名单只是第一步。让价格回归合理，让老百姓有机会挑到喜欢的房子，明明白白消费的意义更加重大。

  值得一提的是，“限价”方案较为模糊，执行难度较大，毕竟房子不是简单的商品，定价需要考虑各方面的因素。

  六、加强房地产金融监管力度

  解读：首次提出强化对个人住房炒股的管理，对收入和还款能力进行评估，并且严禁首付加杠杆。此举在全国并不多见，目前银行对住房炒股审核算不上严格，首付加杠杆也是司空见惯，如果真能督查到位，投资热钱涌入房地产市场将减少，且有效减少房地产市场的金融风险。对于开发商购置资金的监管和开发贷使用环节的审查，算是老调重演，大抵也说明，未来只会更严。

  七、从严土地供后监管

  解读：本次政策的最重磅内容，实现从供地到供后的监管，字字有力。首先，土地出让金需在5个工作日内付清，基本等同于开发商在拿地前必须所有资金到位，房企举牌时看的就是钱包现金的多少了。一年内动工，三年内竣工，如果是全盘规定的话，一方面对开发商有较大的资金要求，一方面结合预售规定，未来将呈现各个项目上“大盘菜”的情况。

  竞价达到一定程度需现房销售，再一次考验开发商的资本实力，现房销售的资金成本增加也会让开发商拿地更加理性，另一方面看，也将延长房源的入市时间，不利于缓解市场供不应求的局面。

  相比其他城市的带方案竞标或者配建人才房等规定，厦门此招不算特别高明，但与昆山的“一次性报价出让”由最接近均价的房企竞得，或者无锡的竞价超限，“重新挂牌或摇号”相比，还是靠谱多了。毕竟土地是神圣的，岂能游戏，而且随便都数十亿以上的大买卖。

  八、加强舆论宣传引导

  解读：未免让人不寒而栗，媒体舆论经常被认为是房价上涨的帮凶， 互联网新媒体时期，网络言论相对自由也难免不到位，所以，房地产需要正能量，媒体也更需要作出正面的宣传和引导。

  九、切实加强组织领导

  解读：联动部门之多也是破纪录的，说明，这确实是一场自上而下的大运动，对房地产市场的监管将是史无前例的。毕竟，这不是个人的舞台，而是一拨城市的较量，各个城市争当“三好学生标兵”。相信，对于近期稳定房地产市场的发展是有明显的积极作用的。

  关于新政的七点总结与猜测

  1、政策面缩紧，限购限贷升级，且即日执行，没有给购房者和开发商喘息的空间，那些未来得及完成买房、换房的购房者哭了，捂盘惜售、囤货居奇的开发商哭了，未来的路都更难走了。

  2、房价要降了吧？购房者最关心的话题，但，短期内开发商似乎并没有太多的动力降价跑量，毕竟去年制定的目标完成得差不多了，天有不测风云，四季度再调回原先的指标也未尝不可。

  地只会越来越难拿，能守住的货还是尽量守住。不过，尚未取得预售的项目，在政府的干预下，“合理定价”是逃不掉的，之前的跳涨房价的现象应该看不到了。与其等待降价，不如说，房价只是回归到更加合理的范围。突然为那些新晋地王们担忧，以谁为定价参考政府才能接受？

  3、政策高压下，四季度的商品住宅成交量已不再值得期待，毕竟每次政策的实施，最先改变的是购房者的预期，最先反应的都是量而不是价。

  4、高烧的土地市场或将迎来些许降温，新政之后，开发商都面临一笔更复杂的账。

  5、“一城一策”，一个接一个，有的猛烈有的温柔，但每个都生怕赶不上趟，四季度“争做2016三好学生”，进入冲刺阶段，这是主旋律。

  6、政策的周期性效果早已被开发商和购房者所熟知，政策的目的也在于稳定整体市场发展，引导购房者和开发商的理性买卖，改变由于实体经济下行，人民币贬值预期等因素造成的投资荒困局，增加投资投机的时间和资金成本，让更多的资金从房地产回归到实业，让房子回归到居住的基本属性。

  7、这次缺席的上海在3月25日的时候已经出台了“沪九条”限购政策，未来是否还会出新招？福州虽然已在9月28日出台了限价等调控政策，但限购政策尚未到位，所以，福州还坐得住么？未来是否还会有更多积极分子跟风加入这次的集体阵营？