银行如何评估房产价值？银行对房产评估常用的几种方法

 随着近期我国各地的房价的普遍上涨，拥有属于自己房产的你是否为自己资产的增值感到窃喜，同时是否也有过“我的房产到底值多少钱？”，“拿去银行信誉到底能贷多少？”这样的疑问呢？

  小M今天就来和你谈谈银行到底是如何评估房产价值的。

  一、评估价格确定的基调：

  在市场经济学中，价格是由供需双方之间的互相影响、平衡产生的。银行在对客户进行放贷时其实已经做出过最坏的打算：万一炒股出现不良需要对房产进行处置时，抵押的房产变现的价值是否能覆盖炒股的成本？因为评估价格往往与炒股金额成比例正相关，所以对于所抵押房产价格的评估是银行信誉风险中极为重要的一环。

  因此，银行往往对房产价格的认定会相对保守，除以真实的一手房交易为背景的住房按揭炒股外，银行对房产价格实际的评估往往会略低于市场上的交易价格，同时对于房屋的装修部分，银行也会估价较低，因为银行会考虑到拍卖变现过程中的各种问题，包括处置抵押物的时间成本、人力成本、装修的变现等。

  二、银行对房产评估常用的几种方法：

  1、现行市价法：

  是指将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。现行市价法是房地产估价最重要、最常用的方法之一，也是一种技术上成熟、最贴切实际的估价方法。

  该评估方法实用最为广泛，对于抵押物往往处于城区范围内且同类房产交易活跃的地区实用。针对炒股用途为购房类的炒股（按揭炒股），在参照了周边房产的交易价格后，以交易价格为主要参考依据（前提是交易价格与近期周边房产交易价格偏离度不高）来确定评估价格。

  因此，之前网络上有流传为了利用更多的资金炒房，夫妻双方办理假离婚，然后将房产过户给另一方，夫妻间虚抬交易价格来骗取银行信誉的言论不攻自破，因为银行会对所抵押的房产利用现行市价法与周边房产的交易价格进行对比。

  2、收益现值法：

  是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

  该种方法主要运用于企业资产、投资性房产的评估。这里主要针对已经出租的个人住房及商铺采取毛租金乘数法进行分析。

  房地产价值=年毛租金*毛租金乘数

  其中对于常规的商铺而言，产权一般为40年，其中前20年回本，后20年收益。因此毛租金乘数可以简单理解为20，因此可以反推，在房市价格整体不波动的情况下，一套购买价格为100万的商铺，年租金为5万元，是比较合适的。

  同理，对于住房而言，产权一般为70年，其中前30年回本，后40年收益。因此毛租金乘数可以简单理解为30。

  从更为科学的角度出发毛租金乘数具体要根据周边居住环境和商业氛围的变化来不断调整决定。

  3、重置成本法：

  是指在现实条件下重新购置或建造一个全新状态的评估对象，所需的全部成本减去评估对象的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值后的差额，以其作为评估对象现实价值的一种评估方法。

  该方法最适用的范围是没有收益、市场上又很难找到交易参照物的评估对象。例如：偏远地区的自用房产、学校、医院、教堂等。这类资产既无法运用收益现值法，又不能运用现行市价法进行评估，唯有应用重置成本法才是可行的。

  对于普通的房产而言基本上不会用到该种方法进行评估，因此只做简单介绍。

  三、最终影响评估价格的几大关键因素：

  在确定了评估方法后，银行往往还会考虑哪些因素来确定房产价格呢？

  1、产权是否明晰：

  无论你是通过房产开发商或他人处购买、继承或赠与所得，还是自己修建，能够在相关部门办理抵押登记手续的房产银行才会接受，因此两证齐全即房产证、土地证（对于从开发商处新购房产可凭购房合同办理预抵押登记手续）是银行评估你的房产重要前提。（从开发商处新购房产除外，可凭购房合同办理预抵押登记手续）

  2、房产本身或者周边是否存在安全隐患：

  这里主要是指房屋本身的结构是否符合建筑标准和要求，是否存在“危房”等相关隐患。对于周边环境主要是指是否涉及易燃易爆等相关物品。

  3、房产位置周边环境及面积是否利于交易：

  在美剧《纸牌屋》中有句经典台词：

  “权力就像房地产,位置是所有的一切,你离中心越近,你的财产就越值钱。”

  房产的位置决定了房产的价值，房产可以新建但真正的好位置却是稀有资源。

  对于房屋周边的环境，主要是指交通是否便利，区域配套设施是否齐全等。相对而言，位置好，交通便利，配套设施齐全，容积率较低的住宅小区和商业氛围浓郁的商铺评估单价相对较高。

  同时，无论是住房还是商铺，面积过大都不利于处置。因此房产的面积也会影响到房屋的具体评估价格，针对房产用途的不同对面积评价标准不一，这里不做详细阐述。

  可见银行在评估房产价格的时候也是充满套路的！