房地产调控新政出台，房价会跌吗?

　　这几天，房地产政策利好不断，A股房地产市场的房地产股票价格飙升，似乎市场都预见到2018年可能是市场复苏的一年。那么，房地产调控新政出台，2018年房价会跌吗?下面就让小编来带大家探讨这个问题。

　　首先是，从2017年底的经济工作和政治局工作会议上，对于房地产市场的态度就隐约透露出向好的信息，主要表现为：政治局会议提出将“加快住房制度改革和长效机制建设”作为2018年着力抓好的重点工作之一;中央经济工作会议对房地产相关表述的重要性下降，并没有超预期的严厉措辞出现，也并未提及房产税，反而再次强调“去库存方面，要坚持分类调控，因城因地施策，重点解决三四线城市房地产库存过多问题”。

　　从历次的中央级会议对房地产的表述来看，没有严厉的措辞，基本就意味着下一步可能会有陆续放松的城市冒出来。政策极松的2014-2015年，除了一线城市，全国绝大多数原来限购、限贷的城市都放松甚至完全取消了限购，可是这两年间，全国楼市却依然在持续下行，消化2012-2013年间透支的需求，直到2015年下半年，利好政策才真正开始发力，市场需求复苏，成交量出现正增长。可见，市场消化政策、恢复前一轮上涨周期透支的“需求力”的时间，大约在半年到一年。

　　所以，从政策消化时间看，目前距离上一轮政策收紧期，也就是2016年国庆期间——全国20多个热点城市重启限购，已经大约15个月，2016年大幅放量的需求，历经2017年全年低谷期的积累，2018年可能正好是复苏的一年。更何况，多个城市是政府通过控制预售证发放和限制网签量的手法来控制成交量，真实的需求是远远被低估和压制的。在上海、合肥、杭州等热点城市，开发商迟迟拿不到预售证、即使拿到了也无法实现正常签约，只能进行非正式合同的“草签”的情况比比皆是。

　　那么，前几天热议的兰州、合肥和南京政策放松又传递出什么信号呢?

　　首先看为什么是这三座城市。政策的大方向是“去库存”和“供应侧改革”，因此调控政策不是简单的抑制高房价和投机需求，而是“因城施策”，针对库存量高的城市重点消化库存，减少因存量积压带来的债务和金融风险。所以有必要仔细研究，哪些城市的库存量已经高出警戒线。一般而言，每座城市的市场规模不同，库存量也不同，所以用“库存去化周期”，也就是“库存去化周期”=“库存”/3个月月均成交量，反映城市的库存水平合理程度，如果超过15个月，一般认为库存高，风险较大，低于3个月，则可以认为库存水位低，有供不应求和房价上涨的压力。

　　下表是截至2017年12月，全国一线和核心二线城市的库存去化周期。可以看出，兰州和合肥都是去化周期比较长的城市，但还不是库存风险最大的城市，而南京的库存去化周期仅5.4个月，不仅不能算长，而且还是在十分健康的范围内。那么，为什么会是这三个城市率先提出放松政策呢?

　　图1 全国重点城市库存去化周期(月)

    还是需要因城施策的角度来分析，兰州的典型问题是库存结构不合理，大量库存集中在郊区，因此本次限购取消，也是定向性地对部分区域，包括西固区、九州开发区和高坪偏远区域，主城区还是执行原来的限购政策。

　　合肥的典型问题是需求极度被压制，上图的库存去化周期是根据备案量口径计算而得。所谓备案交易数据，就是在购房者与开发商签订正式合同后，该合同和交易情况在房管局进行备案，正式进入政府的房屋交易统计系统。在合肥严厉的“限备”情况下，大多数成交都是只进入网签系统。所谓网签数据，就是在购房者与开发商签订正式合同后，在网上登记和公示，并得到一个网签号，可以在网上查询到这套房子已经售出，防止一房多卖。此时，该合同未正式计入房管局的统计数据，但却是真实的市场成交。

　　在合肥，2017年商品住宅真实的交易量大约为实际公布的3.3倍。根据政府公布数据，2017年合肥的商品住宅成交金额为313亿元，而根据第三方机构统计的网签数据(流量数据)，真实的交易金额达到1034亿元。这样，2017年合肥的真实市场交易不但没有下滑，反而还在增长，真实需求远远被人为的低估和压制。低估，是在数据处理方面;压制，是在供应端方面，一方面是政府限制发放预售证，使得开发商已经具备上市条件的产品无法消化，一方面是限房价政策，开发商因拿了高地价的土地，限价销售会亏本，不得不捂盘或者封盘停售，造成供应紧张。所以，合肥这类城市，限供应、限价的政策导致开发商不得不推迟开发周期，加剧供应紧张的局面，需求抑制导致库存周期去化时间延长，房价有很大的潜在上涨动力，这样行政强行干预的市场局面反而在不断积累市场风险，政策的部分放开只是时间问题。类似的城市还包括上海、北京、广州等一线城市，以及杭州、天津、重庆、长沙等二线城市。

　　南京的情况又有所不同。南京的库存量和去化周期风险均不高，3.7个月的库存去化周期甚至接近偏低警戒线了。那么南京为什么急于放松限购呢?从下图(图2和图3)可以看到，南京在2017年的成交量和价格降幅都十分明显，政策执行到位，库存量风险不大。南京的政策重点并非短期的“去库存”上，而是长期的人口吸引上。因此，南京出台的政策，重点是落在“人才落户”，这与2017年下半年出现的武汉、青岛、厦门、西安、天津等重点二线城市的人才吸引政策很类似。对这类城市而言，“抢人才”才是支撑城市经济发展的核心，人才吸引过来了，房地产就有了坚实的基础。

　　图2 2017年全国重点城市商品住宅成交量增幅

    图3 全国重点城市房价指数同比(2017年11月，国家统计局，100表示2017年12月房价较2016年12月无变化，指数越高增幅越高，指数小于100表示房价下降)

    所以，从这三类城市的不同政策侧重点，可以看出一个基本市场规律，即十年前的全国一个大市场的局面已经不复存在，房地产市场的地域性越来越明显，也就是说，在我国，房地产越来越趋向于以城市为基本边界的独立市场，而不是全国大市场。

　　有了上述的基本结论后，我们看看2018年的全国各城市市场趋势如何?首先，“因城施策”的根本原因，是全国以城市为单位的独立市场日益明显，但也可以通过每个城市的经济基础和房地产发展阶段进行分类。根据最近两年的市场表现特征看，基本可以通过“都市圈”的维度来划分城市类别，而不仅仅是传统的一线、二线和三四线，比如长三角都市圈、珠三角都市圈和京津都市圈等。这是因为，都市圈内部的城市间有较强的经济关联度，人口流动频繁，房地产市场的联通性也更强。第二，基于“城市群”的角度看，除了金融性政策还是中央把控方向，房地产政策将会继续以各城市出台的地方性政策为主，其中，一线城市基于控制人口规模、控制房价泡沫和金融风险为大背景，政策依然维持目前严厉的基准线，但限制网签量、限制供应量和限制房价的政策为出现微松，因为如前所述，2017年全年供应极度紧缺，房价上涨压力太大，开发商为不亏损延迟推售现象严重，市场回到正常轨道是趋势。这是第一类城市的基本预测情况。

　　第二类，各城市群的首位城市，即大部分核心二线城市，如武汉、南京、杭州、南宁等，将以“人才落户”为政策重点，以此为基础上，出台房地产放松政策，例如库存压力较大的合肥、大连、济南等城市，“去库存”相关政策会率先出台，例如增加供应量、部分放开限购等。

　　第三类，库存结构不合理的城市，以兰州为例，远郊地区库存问题严重，市区去化情况良好的，城市内部市场水平差距较大的城市，将实施城市内部的定向差异化政策。大部分非热点的二线或强三线城市，如郑州、太原、石家庄、沈阳、佛山等。

　　第四类，大部分非热点三、四线城市。如图4所示，在经过2015-2016年全国去库存政策的作用下，三、四线城市的商品房销售面积保持平均20%的增幅，去库存效果良好，但从2017年市场成交量增幅大幅下降，库存问题不久又会重新回到桌面上来。不过，三、四线城市没有实施过限购政策，基本不存在供不应求的情况，而炒股政策因流动性进行区域隔离比较困难，很难实现完全的“因城施策”，除非全国货币政策放松，否则难以有明显的回升。2018年，全国的流动性政策偏紧，可以预见广大的三、四线城市成交量增速不会回到20%以上的增速，而是保持在10%左右的增速。

　　图4 全国三四线城市商品房累计成交面积增幅

    综上所述，2018年的楼市和房价，全国城市表现差异会比较大，可以分为四类，第一类，一线城市，政维持偏紧的基准线，部分微调，微调方向是增加供应，大的政策方向保持不变，即建立房地产调控的长效机制，包括租赁住房、房产税落地等，房价限价取消难以实现，但会为了促进拿了高价地的开发商加快推盘节奏而上调限价水平，一二手房价倒挂继续存在;第二类，核心二线城市，以“引进人才”为抓手，政策趋松微调，调整方向为部分放松限购、限网签，增加供应，房价上涨动力强，若一手房限价放开，则房价回升，如果一手房价限价未放开，则一二手房价倒挂;第三类，非核心的二线城市，城市内部的定向政策调整，如针对远郊库存量大、去化周期长的区域限购放开，房价有支撑，企稳或回升;第四类，大部分非热点三、四线城市，成交量增幅趋势性下行，房价难以回升。

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