谢逸枫：悲剧！一线房价调控重蹈暴涨覆辙

老谢对当前总理工作报告与中央三部委的央行、住建部、国土部对房价调控预期非常失望，地方政府“毫无作为”。一线城市房价调控政策无任何变化，反导致房价上涨预期恶化，这就是所谓“稳定”结果吗。过去二十年[1993年-2013年]中国政府五轮房价调控史告诉我们，2014年-2016年第六轮房价扩张型调控必失败，房价肯定会重蹈前五轮调控失败房价暴涨覆辙。事实证明，政府的调控目的与手段在稳增长的压力下，房价调控必失败。这不仅是过去三轮收紧型调控失败，房价涨多跌少，这第三轮扩张型调控必然失败，报复性反弹暴涨。2014年以来，我国房地产调控进入第六轮，属于扩张型，也即放松政策，刺激市场需求。至此，20多年来，经历了三次紧缩、三次扩张。

对于一线城市来讲，只要经济依赖房地产拉动、政府依赖土地财政、税费收入、土地换基础设施与地方债务，房地产肯定会一直是支柱产业。只要货币一直超发，土地供应一直紧张，地价一直上涨，住宅供应跟不上，房价未来会继续上涨。只要人口增加不断上升，资源集中于大城市，投资渠道不宽，人民币呈贬值，通货膨胀，房子永远是占家庭财产的70%以上。只要政府的手一直干预房地产，调控措施一直管着房地产，政策一直会支撑房地产，房价肯定是以涨为主旋律。

正如欧总讲的，所谓的供给侧改革四要素：劳动力、资本、土地、创新。什么是房地产供给侧改革是什么，三四线城市去库存的路径是什么？中央给出了方向：农民工进城。第一是劳动力：劳动力改革的目标究竟是什么？中国劳动力不足了，所以要放开二胎。但是为什么还要继续实施计划生育。关键是“扩大内需”，设法提高农民的素质和劳动生产率及收入。第二是资本：资本改革的方向是对的么？资本要素改革的一个方向是降低成本，提高资本回报率。对于房地产来说，政府部门会容忍提升资本回报率吗？目前，建安成本相对稳定且建材成本有所降低，直接融资和利率市场化使得利率也在下行，但这与房地产资本要素改革无关。说好的减税呢？建筑行业和房地产行业营改增税率仍在争议，REITS也因税收而迟迟不能出台，如果按目前倾向性意见的11%税率，无疑是与减税费、控房价的大方向是背道而驰的。资本要素改革另一个方向是提升资本使用效率。

周小川先生说：“从总量上来讲，个人消费炒股的杠杆率不太高”，恰恰印证了我们去年10月在中国指数研究院华东品牌峰会上就说过的，首付完全可以降到20%。的确，降首付是可以提高资本使用效率的。那么，二套房贷首付和利率是不是也可以再将一降呢？周小川先生还表示，“个人住房加杠杆的逻辑是对的”。可是，“去杠杆”已被作为今年供给侧改革的五大任务之一，可是个人住房加杠杆就是合理选择的吗？显然，去库存会使得居民部门的杠杆率持续上行。难道周小川先生的意思是：“我先加杠杆，让杠杆率慢慢软着陆？”

第三是土地：土地制度改革的仅仅是农地吗。农村土地改革的核心是能够让宅基地和农村土地经营权变现成为农民进城买得起房的资本，同时提升农村土地的流动性和使用效率。中央政府早已明确供给侧结构改革就是要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，矫正以前过多依靠行政配置资源带来的要素配置扭曲。既然如此，土地改革一定要在政府内部打转转么？城市土地也会改革吗？改革的方向是市场配置资源吗？第四是创新：市场化改革走向何方？新一届中央政府上台之初就提出，要“使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用，积极推进有利于结构调整的改革，破除制约市场主体活力和要素优化配置的障碍”。1、城市土地资源配置如何做加法？2、行政审批制度改革如何做减法？3、国有房企改革会怎么做除法？

佑威房地产研究中心监控的数据显示，2016年2月份，上海市商品住宅成交71.29万平方米， 同比上涨68.62%，创最近七年新高。成交均价为36374元/平方米， 环比上涨1.23%， 同比上涨23.92%。同时，上海链家市场研究部统计数据显示，2016年2月份上海二手房共计成交了2.8万套，虽然环比1月份下跌了近四成，但同比大涨166.58%。而在全国房价涨幅最高的深圳，根据深圳市规土委统计数据显示，2月份当地新房住宅成交环比减少0.7%，同比大增172.5%；48095元/平方米的成交价环比上涨3.4%，同比大涨72.1%。二手住宅方面，深圳2月份共成交8496套，成交价继续刷新历史高点，达52600元/平方米。

北京住建委成交数据显示，2月份北京商品住宅（含保障房）共实现成交4678套，环比下降51.71%，同比增长110.6%。同时，链家地产市场研究部统计，2月份北京市二手住宅共成交8672套，成交量环比上月下降31.9%，与去年同期相比上升了59.4%。值得注意的是，2月份受春节假期影响，实际网签天数为21天，二手房日均网签量约为413套，较一月份微增0.5%。就连在一线城市中平稳的广州，2月份的二手住宅网签成交量也达到了2694宗，虽然环比1月份下降50.6%，但与去年2月份相比，网签成交量则大涨123.2%。一手住宅网签套数与去年同期相比也上涨了13%。

除了供需矛盾外，促使一线城市上涨的另一个因素就是信贷的放量以及税收等政策的放宽。正是在去年多次降息降准后，大量/