德国商品房价五年涨30%， 为什么涨不起来？

中国进入两会时间，建立促进房地产平稳发展的长效机制继续成为本次两会的热点话题之一。那么，德国在保持房地产市场稳定发展方面有怎样的经验教训？

一直以来，德国的房屋价格以稳定著称，给人以“众国皆涨我独静”的感觉。不过，就在欧洲央行的低利率政策以及海外买家的推动下，德国房价也逐渐变得不冷静了。德国商品房房价在过去5年内平均上涨30%，慕尼黑、柏林、斯图加特等大城市涨幅甚至超过60%。2011年，柏林100平米的公寓房价在每平方米2369欧元左右（约合人民币1.7万元），在2016年年底已涨至每平方米4300欧元（约合人民币3.1万元），同比上上涨了55%。面积约60平米的中套房屋每平米均价同比2011年上涨更加惊人，高达83%。有吸引力的德国大城市和所谓的"城市群"尤其吸引年轻人，房租也随之上涨。德国今年大学生每月房租开支平均为349欧元，去年的这一数字是330欧元。
那么，房价飙升的原因是什么？人口剧增是一个主要原因。伴随经济的强势增长，柏林作为国力不断增强的德国首都，每年有约4万人移居于此，仅在过去的一年，就接收了5.4万难民进入柏林这个城市。据统计，柏林政府在过去十年间出售了8万套公有公寓，以满足不断增加的住房需求。此外，欧洲央行的持续零利率以及大批金融产品信誉扫地，让德国储户和中产纷纷转投不动产，给火爆的房市添了把柴。
为解决房屋短缺问题，柏林政府从增加房屋数量和限制房屋交易等方面，出台了一系列措施。柏林政府决定，截至2026年，将实现公寓数量从8万套提高到40万套的目标。为此，柏林城市内的六大国有房地产公司，将从市场上购买26600套公寓，并建造53400套新住房来满足市场需要。政府声称，其中的30%的住房，将为低收入的家庭保留。此外，柏林政府还出台了一项新规定，要求新签订的租赁契约中，房价不能高于城市平均水平的10%。
对于不少房东来说，柏林政府的新规无异于晴空霹雳。许多房东认为，政府的政策不符合市场经济规律，没有从根本问题上解决住房紧张的问题。政府的政策是否能够持久不可预见，他们只能观望等待，希望能尽快有机会重新升级并出租他们的房子。而对于租房、买房的人来说，目前这个政策带来的实际效果还没有显现。