人民币贬值对房价的影响：贷币贬值后房价何去何从？

　这八个字，成为最近坊间密集调侃的热点。正由于近期人民币连连贬值，美元兑人民币汇率即将破7的表现。让人们把“人民币无贬值基础（人无贬基），中国或成人民币贬值后的最大赢家（中或最赢）”挂在嘴上。

人民币兑美元最新汇率。

关于“人无贬基”的调侃。

不过现在看来，人民币可能还有很强“贬基”，厦门楼市、厦门房价不仅不能“最赢”，而且还险象环生。

利空袭来航空、地产企业成“灾区” 部分房企汇兑受损

近来有媒体报道，人民币此轮大贬值，对国内八成企业都有影响。相关数据显示，2015年上市公司汇兑损失高达487亿元，其中航空业和房地产业是两大重灾区，分别损失179亿元及119亿元。

面对人民币汇率的下行压力，外债较多的房地产企业已经迫不及待地将手中剩余的美元债务清扫出去。原因很简单，如果不加速清理，随着未来人民币汇率的下行，这些债务将为企业进一步增添成本。

在厦门有开展房地产业务的碧桂园、龙湖，去年上半年录得汇兑损失分别为2.64亿元和2.53亿元。而这还是去年人民币刚入贬值周期，企业调整债务结构，减少损失的结果。

不过，我们也不应小看房企融资应变能力，在经历一个相对较长的人民币下行周期后，部分规模较大的房企债务结构只要调整到位，应能扛过人民币贬值带来的打击。

除了对房企的直接打击外，人民币贬值还将直接打击进入楼市的部分外资，特别是直接参与炒房的境外资本，会因人民币贬值而有所损失。不过这部分投资资本，在厦门楼市所占比重不算大，投资厦门楼市的资本，更多来自于本省及国内。

也有业内人士分析，汇率下跌将引发资金部分外流，进一步加剧房地产市场的资金缺口；另外，人民币贬值将使得商品相对价格升高，导致人民币购买力下降，这也会加剧房地产的销售压力。人民币汇率的下跌，在房地产市场供大于求阶段将使房地产价格回调幅度加深。

人民币贬值影响厦门房价 可能不是你想象的那种方式

但请注意，上面这位业内人士说的，是“房地产市场供大于求阶段”汇率会让房价回调幅度加深。而对于厦门楼市这样明显供不应求的情况，似乎不能笼统套用供大于求时期能产生的“价格回调幅度加深”这种判断。

一个很简单的例子是，去年人民币已经开始进入贬值周期，然而厦门房价却在这个周期里，如吃了兴奋剂一般一路猛涨，一直到9、10月份才稍微“歇了口”气。而让厦门房价歇气的主要因素，更多是来自于政策面“猛药”。

厦门最新住宅周成交均价，最近一周依然呈现下跌趋势。

不过，如果再以此为例子，证明厦门房价全然不受人民币贬值影响，依然能够继续坚挺上行，放在现在的环境下也很难成立。更加可能的结局是，随着人民币的持续贬值，厦门房价的不确定性和利空会越来越多。

支撑这个结局出现的理由，在于人民币的这个贬值周期，可能比很多人想象的还要长，“人无贬基”并不是真的。毕竟人民币M2的增量近两年已大大超出GDP增速，而且还不见放缓趋势，而这其实与美元强势无关。有媒体就直接声称，“人民币供应量实在太大了，终于到了贬值的时候了”。

改革开放以来国内GDP和M2增长走势图（图片来源：格隆汇）。

一个可能的相对较长贬值周期，加上期间可能出现的一些政府事件“佐料”，最有可能导致的结果，就是又一个“黑天鹅事件”（注），传导到房价就是人民币贬值带来的各种利空（房企抛房还债，购房者挤兑美元等）被放大，整个局势走向可能超大多数人预期。

潜在黑天鹅事件时间表（图片来源：格隆汇）。

当然，据此去下长期看空厦门房价的结论，也还为时过早，毕竟厦门房价走向，更多的操作空间还是来自政府。一个不可控且负面的周期，不是政府所希望看到的，况且厦门供不应求的楼市基本面，也很难在这个人民币贬值周期内扭转，这也给政府充足的政策施展空间。

所以，当我们谈论房价有下行可能时，永远不要忘了还有一只“看不见的手”，向上“托一把”的威力。