专家分析2016房地产市场：楼市调控后价格总体上或保持稳定

这一届中央政府在2012年底换届以后，当时对于中国的房地产市场，言论上是讲要交给市场管理，所以与2003年之后近十年的中央政府房地产调控相比，力度弱了一点。但因为大家都说房地产泡沫，所以政府严格调控这个重要议题，又被拿出来讨论。

  就像谈论全球经济就要谈论全球金融一样，在讨论中国经济的时候也不能不讨论中国房地产。因为，考虑其他问题必须联系房地产的背景，联系中国经济结构现状。

  在我看来，这一次调控是很有必要的。以去年3 30调控为例，限购限贷和金融政策启动大半年后，中国的住宅地产价格就又重新上来了，这说明大家对市场经济非常敏感，中国对市场非常敏感。

  对于采取了调控政策的热点城市，我认为有这样几种类型：第一种是人口密集、有技术优势、各方面资本都在此汇聚一线大城市；第二种是原来的房价较低，经过一段时间的上涨之后比较符合它目前的产业创新程度，或者是原来房价稍稍有点高，政策一出来就能让回归到刚刚好的位置；第三种是房价其实还没起来，只不过是在8、9月受到了一波冲击，立马进入限购限贷。

  有专家在电视上讲说，这次调控与此前不同，是由地方政府发起的。我认为说这种话的人是不了解情况，因为从9月底开始的这一波限购各个城市几乎是同时进行的，而政策出台是需要反应时间的，所以肯定不是地方政府在十来天的时间内自己操作，肯定是中央和地方联动，共同推进的，

  目前的调控政策主要是以限购限贷为主体，接下来会进入金融领域，央行刚刚召集了17家银行开会。

  这一波调控的主要目的很清晰，就是抑制房价过快上涨，让房子的价格稳定下来，但我认为，光是往“稳”这个方向使力是不够的，力度还是应该再加大。比如，受深圳房价影响，东莞的房价也涨的很快，也就是“溢出效应”的作用。类似东莞这样的城市，房价大幅上涨是很不合理的，对这些城市来说，房价回稳肯定是不够的，还是应该要降下来。

  就说这轮房价上涨过程中表现突出的几个小龙，有一些确实是原来的价格相对比较低，但最近以来涨幅非常快，但稍微涨起来之后，它的房价其实是和它的城市量级比较匹配的，当然也有个别涨得比较高的，但不管怎么说，住宅价格再短时间内涨得那么快，是有调控必要的，需要采取措施，让它稳下来，比如说，成都就是这样的。

  以上说的是住宅。对于商业地产，又要换种态度。中央领导明确指示，要继续采取政策将商业地产的作用发挥好，使其成为稳定经济、推动经济结构转型的动力。

  还有三四线城市，中央领导也明确地表示，要继续大力去库存。

  所以我觉得这一次中央和地方联动的调控是有明确的具体内容的，是有针对性的，不是一概而论全部进行控制的，也不是一概而论全部去库存的。

 采取这种措施的背景是目前的中国经济有两个显著特点——一是中国城市的重要产业严重分化，而是中国整体的流动性过剩，当然，流动性过剩是全球问题，在目前状况下，也是应该宽松的。

  但这样一来，对于所谓的“泡沫”，我们就要努力跟他共生、共存、共舞，只有这样，用某些方面的制约点，来平衡我们的整体发展，才可以稳定中国的经济。

  至于本次调控政策的效果，要想做到有效果但又不过火，确实是有难度的。因为，中国庞大的经济总量不可能平均分配给各个省市，如果集中地投放在个别几个地方，有比较好、比较广的行业的话，会成为一种经济现象；但如果只投给以房地产为代表的个别几个行业，就会成为增量。尤其是在没有好的资产、没有好的投资取向，只有足够资本的时候，把这些资本集中投放在一些行业、一些城市，又会产生更为叠加的效应。

  我个人预测，在过去比较短的时间内，房价上涨较快，尤其是受溢出效应影响而房价上涨较快的这些城市，住宅的销售量在调控政策下会马上下来，而且这个量会很大。但在价格随着这一波调控下来之后，对比较坚挺的消费群来说，仍然有比较坚挺的供求存在。所以我认为，在这种背景下，达到的效果只是平稳而已。

  就算是进入调控阶段后，前期销量依然比较猛的城市，后期无论是价格还是销量也会下来。对于这些城市来说，基础存量与9月份相比会有所下滑，与今年3月份的销售量相比，也会差不多持平，价格总体上也会保持稳定，不会有太大的变动，可能会稍稍打一个盹。