2016广东东莞买房注意事项 怎样查询开发商是否具备买房资格

10月初，东莞市人民政府办公室发布了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》，对开发商的各方面销售行为进行了明确的规定，包括现场公示、价格备案、预售监管等等。

  在目前的市场环境中，置业者如何更好地保护自身权益？这成了近期东莞置业者关注的一个热点话题。记者就近期置业者关心的几个问题，仔细查阅了多份相关文件，咨询了多位行业专业人士的意见和建议。

  问：开发商老是说当天只卖哪几栋楼，我们从哪里可以查得到开发商到底有哪些楼可以卖？

  答：《意见》第五条明确指出，取得预售许可证的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照备案价格，明码标价对外销售。加强商品房预售常态化检查，对存在违规销售、捂盘惜售、囤积房源等违法违规行为的开发企业及中介代理机构，一经查实，依法依规严肃处理。

  购房者可以登录东莞建设网（******/），从首页中间位置，点击“商品房”预售许可信息，可查询到楼盘已取得预售许可证的楼栋信息。也可以登录东莞市房产管理局公众信息网查询，据东莞市房管局相关人士介绍，未取得预售许可证的单位不会在东莞市房产管理局公众信息网显示，如果在该网站可以查询到自己想了解的楼盘信息，那就意味着该单位已经取得了预售许可证。

  问：怎样才能知道开发商具备卖房子的资格了？

  答：购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“二书”，这是法律对销售方的基本要求。“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

  “五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。《商品房销售(预售)许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

  问：去看房的时候，销售人员说现在交认筹金可以享一定的**，我应该交吗？什么样的情况下可以交？

  答：《意见》第五条明确指出，未取得预售许可证的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、投资理财、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取任何预订款性质的费用。

  问：开发商说推的货卖完了，从哪里能查询到是否真的卖了呢？

  答：想了解开发商推出的单位是不是真的已经卖完了，可以登录东莞市房产管理局公众信息网进行查询。在首页楼盘查询，输入自己想查询的楼盘，进入相应的楼盘页面，可以看到该楼盘已取得预售许可证的楼栋单位状态，包括可售、已售、待售和不可销售四种状态。按照一般惯例，开发商与购房者在签订认购书后，会在7-10天左右签订正式合同，双方一旦网签合同完成，该套单位就会显示“已售”。

  问：东莞目前要求价格网上备案，同时现场也要明码标价，但开发商一般都有折扣，我怎么能知道开发商的折扣到底有多少？

  答：《意见》第二条明确，由市发改、住建、房管部门对房地产开发企业的价格行为实行联动监管。从2016年10月7日起，新建商品住房项目到住建部门办理预（现）售前，需先到发改部门办理销售价格备案，备案价格在网上公示，取得预售证（或现售备案证书）后，在房管部门办理建档时备案价格将被锁定，实际成交价格不得突破备案价，下浮幅度不得超过15%，房价一经备案两个月后方可调整。2016年1月1日后取得预售许可证（或现售备案证书）的在售商品住房项目需于2016年10月20日前到发改部门补办未售出住房的房价备案手续。

  而据东莞市房产管理局公众信息网发布的《关于新建商品住房销售价格实行备案制度的通知 》（以下简称“《通知》），除了价格网上备案，商品房销售明码标价实行一套一标，统一采用由市发展和改革局监制的《东莞市商品房销售价目表》（附件6）和《东莞市商品房销售相关信息公示表》（附件7）式样，房地产开发企业自行制作，并在商品房销售场所醒目位置进行公示，有条件的可同时采取电子信息屏、多媒体终端或电脑查询等标示方式。

  在《东莞市商品房销售价目表》中，需要填写的要素包括幢号、房号、楼层、户型、层高、建筑面积、分摊的共有建筑面积、套内建筑面积、套内建筑面积销售单价、总售价、**折扣及其条件等，即不仅要明码标示单位价格，还要明确标示折扣**。