住房公积金怎样还房贷?

购房炒股对于我们每个人来说都特别重要，而且做到如何省钱就更加重要，下面一起来了解一下住房公积金怎样还房贷?

一、什么是住房公积金炒股?

---

住房公积金炒股是指由各地住房公积金管理中心运用个人以其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的房屋*押炒股。

二、申请住房公积金个人购房炒股需哪些条件?

---

1.炒股对象应当符合以下四个条件：

(1)只有参加住房公积金制度的职工才有资格申请住房公积金炒股，没有参加住房公积金制度的职工就不能申请住房公积金炒股。

(2)参加住房公积金制度者要申请住房公积金个人购房炒股还必须符合以下条件：即申请炒股前连续缴存住房公积金的时间不少于六个月。

(3)配偶一方申请了住房公积金炒股，在其未还清炒股本息之前，配偶双方均不能再获得住房公积金炒股。

(4)炒股申请人在提出住房公积金炒股申请时，除必须具有较稳定的经济收入和偿还炒股的能力外，没有尚未还清的数额较大、可能影响住房公积金炒股偿还能力的其他债务。

2.炒股用途必须专款专用：

住房公积金炒股用途仅限于购买具有所有权的自住住房，而且所购买的住房应当符合市公积金管理中心规定的建筑设计标准。职工购买使用权住房的，不能申请住房公积金炒股。

3.具备一般住房炒股应具备的条件：

住房公积金炒股申请人应当有相当于购买住房价格的 20%或以上的自筹资金;住房公积金炒股申请人应同意办理投资担保炒股，等等。这些都是降低住房公积金投资炒股风险所需要的。

三、住房公积金个人购房炒股的本息怎样偿还?

---

除现金支付外，借款人可以提取本人公积金账户储存余额用于归还炒股。在提取本人公积金账户储存余额不足时，可以提取其配偶、参贷人的公积金账户储存余额，但需征得被提取人的书面同意。

需要提取公积金账户储存余额的借款人，应向受托银行提出申请，经审核同意后签订“提取住房公积金偿还个人住房炒股授权书”，并由受托银行以转账方式代为办理提取手续。提取公积金账户储存余额的申请审批手续，在正常还款以后办理。

四、借款人可否提前偿还住房公积金炒股?

---

借款人可提前归还部分或全部公积金个贷本息，目前不需要支付违约金。部分或全部提前还款的，按日计息，以放款日为计息起点。

(1)部分提前还款：受托银行应在借款人履行原炒股合同一年以后，方可接受其部分提前还款的申请，与之以书面形式变更借款合同，并与借款人、担保机构签订补充条款，并将有关情况书面告知市中心。借款人提前归还的金额不得少于原炒股合同约定的6个月的还款额;受托银行应与借款人商定部分提前还款后剩余炒股余额的还款期限，此还款期限应短于原炒股合同约定期限的剩余期限，炒股利率按借款人已履行的还贷期限加上确定的剩余期限所对应的期限档次的公积金炒股利率确定;部分提前还款后的剩余炒股本金余额仍采取与原借款合同约定的相同的归还方式归还，受托银行应重新为借款人计算每月还款额。

(2)全部提前结清：借款人申请提前归还全部炒股的，不受时间限制。借款人应支付炒股本金余额，受托银行不再计收炒股利息，按照借款合同已收取的炒股利息也不退回。

五、年冲还是月冲?

---

公积金账户上的钱不能作为购房的首付款，它的最大功能是“冲还贷”，*减房贷的还款额。

因此，如何用每个月的公积金来冲*自己的房贷便是一门学问，一般而言，公积金“冲还贷”的常见方式有两种：月冲和年冲。到底哪种方式能达到最佳“减负”效果，并不能一概而论，关键要看房贷者本身现金流等情况。

六、月冲：可减轻炒股月供压力

---

“月冲”，又叫逐月还款法，是指银行逐月地将公积金账户上的资金支取出来，用于支付住房炒股的本息。对于多数购房者而言，其所能够申请到的最大公积金炒股额一般不足以覆盖全部房贷，而每月公积金的进账额一般也小于月总还款额，因此，公积金加商业炒股的组合炒股模式以及公积金“月冲”方式是多数人的常见选择。

举例来说，刘先生夫妇俩购房选择组合炒股，共35万元公积金炒股(15年)和65万元商业炒股(30年)，而两人公积金账户每个月进账总额是3500元，除*扣公积金炒股部分外，还可富余500多元。刘先生夫妇每月工资税后收入合计约12000元，购房首付款的一部分为亲戚资助，同时，两人计划在一年内添丁，所以，在炒股初期还债压力较大，所以，他们选择了月冲方式。

在银行办理好“公积金冲还贷”的委托书后，银行每个月将3500元的公积金支取出来，先偿还公积金炒股的每月本息约3000元，剩余的500多元则用来偿还商贷(商贷每月本息约3000多元)。这样，刘先生还需要每月向还款账户存入2500元，用来补足商贷部分。

这样，两人每月在扣除房贷、各项生活费、还亲戚借款等支出后，每月可节余近5000元，这样，一年后两人可积攒约6万元的“生育基金”，基本可解除添丁的后顾之忧。

七、年冲：一次性冲*最省利息

---

“年冲”，又称为一次性还款法。和“月冲”的本息还贷不同，“年冲”是直接用公积金账户上的全部余额来冲*炒股本金。而根据公积金中心的规定，“年冲”须优先归还公积金炒股本金，也就是说，偿还完全部公积金炒股本金后，才可以冲减商业炒股的本金部分。“年冲”方式其实是一种提前还款，节省的多为公积金炒股的利息，同时，这种方式更适用于公积金账户余额较多，且炒股初期现金支出压力不大的购房者。

根据公积金中心规定，使用“年冲”还需要满足一些条件：第一，住房炒股必须满一年以后，才能去办理冲*本金的业务;第二，在一般情况下，冲*的本金额度不低于6个月还款额。另外，“年冲”之后，减少了炒股的本金，相应的每月还款额也会有所降低，对于那些还贷能力充足的人，此时可以到银行更改一下自己的还款方式，比如保持每月还款额不变，同时缩短自己的还款期限，以达到进一步节省利息的目的。

八、选年冲还是月冲关键看现金流

---

银行理财专家认为，究竟选择年冲和月冲哪种方式才是正确的，要取决于各人的现金流量以及还贷计划(是否打算提前还贷等)，选择月冲并不妨碍提前还贷，购房者可以把每月节省的现金积攒到年底一块冲*本金，而且可优先归还商贷本金;选择年冲，还贷初期的现金流压力可能较大，但是，一年过后，随着炒股本金的一次性冲*，月供负担也将大幅减少。不过，年冲还需考虑冲还公积金炒股后，公积金炒股相对较低的利率将不再享有，而月冲更有利于积累现金，用以提前冲还商业炒股。

九、住房公积金省钱诀窍大解密

---

诀窍一：贷足额度尽享利率优势

以市民王先生夫妇为例：他们工作稳定，住房公积金缴存正常，从未申请过任何炒股 ，计划购置一套120平方米价值180万元的住房，以改善居住条件。首付款预计70万元，申请住房炒股110万元，以后每月归还住房炒股约5000元。根据王先生夫妇的想法，业内人士提出以下建议：

住房公积金炒股作为政策性炒股，其最明显的特点就是低利率。从目前5年期以上炒股来看，商业炒股的年利率为7.83%，而住房公积金炒股年利率为5.22%，两者相差2.61个百分点。对一笔50万元15年期的住房公积金炒股和商业炒股进行比较，商业炒股比公积金炒股每月多支付约718元，15年多支出利息约129207元。这种利息差还会随着炒股期限的延长而进一步的拉大。因此，应尽可能地贷足公积金炒股。

诀窍二：巧用公积金归还购房炒股

炒股额度确定以后可就要考虑还款的问题了，怎样用公积金来归还炒股呢?怎么可以节省利息呢?

王先生夫妇首先想到了用公积金账户中的余额来归还炒股，但是还款方式有“逐月还款法”和“一次性还款法”这两种，到底应该选择哪种还款方式，需要先作一番比较：如果选择“一次性还款法”，每年用其住房公积金账户里的余额部分提前归还其住房炒股一次，假设住房公积金月缴额每年增加13%，则只要合同炒股期限一半的时间结清其全部住房炒股，可减少约一半的利息支出。

如果选择“逐月还款法”，王先生夫妇公积金账户里已有公积金余额加上每月缴存的住房公积金，假设住房公积金月缴额每年增加13%，那么炒股前期有一段时间内是不需要自己出钱还款的，以后很长一段时间里每月也只需付少量现金用于还款，当月缴存额将大于其月还款额后，就不用自己再出钱了。采用这种方式虽然利息支出没有减少，但是借款人在起初几年每个月的还款压力减轻了。

经过比较和分析，王先生认为炒股前期资金使用比较紧张，而自己收入还处于上升期，所以选择“逐月还款法”比较好，这样可以减少前期的还款压力，如果今后资金宽松，再变更还款方式为“一次性还款法”来减少利息支出。