土地溢价率高好还是低好？

　　很多房产投资者对于房产的价格和土地溢价率之间的关系不是很了解。土地溢价率高好还是低好，对于房产的价格有没有关联?下面，小编就带大家来了解一下，土地溢价率高好还是低好。

　　土地溢价率指的是超出计算所有成本在内的土地价格所占的百分比。计算公式为土地溢价率=(竞拍成交价格-土地成本价)/土地成本价*100%。

　　"土地的高溢价带动了周边的房价飞涨!"房地产蓝皮书主编、中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞说，土地溢价就是土地价格被开发商推高的结果。"假如标价100元的土地，通过拍卖，最后成交价是200元，那么这个土地就是溢价土地，溢价率就是(200―100)/100，也就是比标价贵了一倍，而土地价格上涨了，房地产企业如果想有利润可图，就必须提高房价才能获得，尤其是高溢价土地。于是房价上涨了，同时就带动周边的房产价格也跟着上涨。"牛凤瑞说。为什么产生了地块高溢价呢?瀚森国际管理咨询机构首席地产研究师李洪敏对法晚记者说，这说明房地产企业对于未来预期市场非常看好，"因为他们能够从中看到利润，所以去拿地。"

　　土地的原始成本，包括征地费、开垦费、青苗费等补偿村民的钱，以及评估费等管理费用。简单地说土地基价就是土地收归国有储备后到拿出来招拍挂为止所有的支出费用总和。折叠土地溢价率举例例如:标价100的土地，通过拍卖，最后成交价是200，那么这个土地就是溢价土地，溢价率就是100%，也就是比标价贵了一倍。

　　土地拍卖时，如果土地竞价的溢价率超过一定比例，可现场中止拍卖，采取“限地价、竞房价”或“限地价、竞配建”等方式来出让土地。尽管土地低溢价成交，但还是摆脱不了高房价对刚需群体硬生生的“侵吞”。回头来看，在去年已在国家层面形成了“房子是用来住的”之共识，同时绝大多数一二线城市自去年10月份以来就出台了房地产调控的多项举措，得以勉强遏制了土价与房价双双过快上涨的势头。就现实而言，全国房地产市场除了上涨放缓之外，几乎难以看到房价理性的有序下跌。如果按照国际上目前流行的房价收入比标准来衡量，一般家庭用10年以内的总收入实现购房住家的愿望，才算得上房价收入比处于中等合理水平。

　　因而，当面对土地出现低溢价成交的“可喜变化”时，实在让人一丁点儿也乐观不起来，更何况深圳、南京、长沙等城市的土地还在演绎着高溢价成交的火爆“表演”，更令人“望洋兴叹”。不得不说，地价房价一时的高企并不可怕，可怕的是已经持续多年的高企价格依旧唱着“独角戏”，全然不顾刚需群体的饥渴和煎熬停留在高空不愿落地。负责任地讲，高企的地价房价已在“侵吞”经济发展的成本，我国经济下行压力迟迟难以消退与房地产业的过度疯狂息息相关，市场经济的发展规律已透视出我国经济依赖房地产业发展的“病根”，经济界也已认识到“房子是用来住的”的内涵，明白了炒房和投资房市带来的实际危害。

　　凭心而论，如果不在土地供给侧改革上下“狠心”，不依据各地常居人口的实际变化和刚需群体需求的实际，以及根据其经济收入的现状来科学核算土地供给规模和地价标准，最终不管如何调控房地产，也走不出高房价的怪圈，甚至会在高地价倒逼下，不断推高本已高得不着边际的房价。

　　故此，要想实现房地产经济的平稳落地，让刚需群体买得起房住得起家，当务之急除了尽快出台遏制炒房行为和非刚性需求投资行为的房地产税之外，还得立马出台适应当地常住人口变化的土地充足供给保障制度，以及制定适应当地经济收入水平的合理地价标准，并配套出台与之相适应的信贷政策和投融资政策，推行倒逼式资金管理新规定，避免各类资金出现唯独偏爱房地产业的行为，建立起房地产健康发展的长效机制，从源头实现地价和房价与各地实际经济收入科学匹配的回归，从而让人们有“居者有其屋”和“安居更乐业”的获得感。

　　关于土地溢价率高好还是低好这个问题，相信投资者心里已经有了一定的答案了。无论土地溢价率是高还是低，最关键的还是房价!更多关于房产投资的信息，欢迎大家关注爱提网!

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