泰禾集团暴涨迎地产股行情，地产板块机会如何把握？

　　2018年房地产板块行情怎么样?以泰禾集团为首的地产股行情迎大幅高涨，地产股行情开始了吗?为何房地产板块上涨?后市房地产板块机会又该如何把握呢?

　　2018年开年来，房地产板块持续异动。发动行情的龙头之一泰禾集团，自2017年12月22日以来，累计涨幅达66.32%，本周还荣登周涨幅榜首位。另外，业内认为，房地产板块的上涨与房企2017年报亮丽可期有关。对于后市，业内普遍表示，房地产行业产能出清、集中度提升，进入“剩者为王、赢者通吃、强者恒强”的时代。

　　地产股行情重燃

　　1月5日，沪深两市延续横盘整理态势，房地产板块则持续走强。截至收盘，房地产板块上涨2.88%，板块内有118家上涨，13家下跌。

　　其中，荣安地产、泰禾集团、沙河股份、苏宁环球、渝开发封死涨停，其中泰和集团实现两连板。世茂股份、美好置业涨幅居前，中州控股、华发股份、华联控股涨逾7%，格力地产涨幅逾6%。

　　龙头企业中，绿地控股大涨7%，金地集团涨逾6%，保利地产涨幅超过5%，万科A上涨4.95%。

　　泰禾集团暴涨66%靠“吹牛”?

　　发动地产股行情的龙头之一泰禾集团，本周还以38.41%的周涨幅问鼎两市(剔除新股)。值得注意的是，截至1月5日，自2017年12月22日以来，泰禾集团有7个交易日表现为上涨，期间收获4个涨停，累计涨幅也达到了66.32%。

　　网友开玩笑称，泰禾集团的大涨，是董事长“吹牛吹出来”的。

　　事情源于2017年12月22日，泰禾集团董事长黄其森在接受媒体采访时表示：“2018年，泰禾集团销售额的目标是再翻一番至2000亿元。”

　　此后，虽然泰禾集团在基本面上并没有大的变化，但是股价却不断攀升，伴随着资金的炒作，公司流通市值也达到了344亿元。

　　泰禾集团是一家比较激进的企业，过去几年中，泰禾集团钟意“地王”的偏好一直没变。进入2016年以后，泰禾集团从“地王”专业户变为并购狂人，拍卖市场拿地也不少。

　　也正因如此，公司负债率一直比较高，引发市场疑虑。东方财富Choice数据显示，A 股125家房企的平均资产负债率为 64.9%。泰禾集团2017年三季报显示，公司负债率高达85.48%，其中有息负债1229.70亿元，净负债率达402.51%。

　　黄其森同样深知公司软肋，在12月22日提出销售目标的同时，还表示“2018年将继续降低土地成本，争取在上半年将负债率降到79%，下半年降到75%。目前，泰禾集团在手的银行授信共751亿元，还有479亿元没有用。预计上半年泰禾集团有30多个项目达到入市条件。”

　　董事长通过口头进行市值管理，一直是信披关注重点。2017年12月25日，深交所对泰禾集团下发关注函，要求公司确认上述目标实现的现实依据、是否构成业绩承诺，并要求公司自查是否符合信披规则、是否存在内幕交易。

　　2017年12月26日，泰禾集团发布公告回应称：“公司董事长黄其森先生关于2018年销售目标2000亿元，2018年上半年降低负债率至79%、全年降至75%，以及2018年具体项目入市数量及销售目标的说法，系其基于目前公司的土地储备情况、项目储备情况、项目拓展能力、投资进展、管理能力、销售能力、回款进度等作出的判断，属于董事长黄其森先生对公司发展的目标和愿景，不构成本公司的预测和承诺。”

　　房地产板块为何上涨?

　　对于房地产行业的上涨，业内认为，可以从政策与业绩两大角度解读：

　　1)政策层面，2017年12月份召开的中央经济工作会议和全国住房城乡工作会议，均对房地产市场传递出积极信息;

　　2)业绩层面，多数龙头房企2017年销售超出预期，因此2017年这些公司年报

　　亮丽可期。从2018年1月起，房企将陆续披露2017年全年销售数据，届时将不断刷新市场对地产板块的印象。

　　业绩方面，东方财富Choice数据显示，截至1月5日，有26家A股房地产企业发布了2017年度业绩预告，其中七成左右的房地产公司报喜。

　　具体来看，报喜的公司有19家，其中9家企业预增、2家企业续盈、6家企业略增、2家企业扭亏;报忧的共4家，其中2家企业首亏，2家企业略减;此外，3家企业表示不确定。

　　在已经公布年度业绩预告的公司中，世荣兆业预计归属于上市公司股东的净利润增长幅度最高，变动幅度达786.46%至835.59%。公司表示，业绩变动的原因为商品房销售结转收入和商品房销售毛利率较上年增加。

　　此外，京汉股份、中州控股、万业企业等多只个股业绩有望实现翻倍。

　　后市板块机会如何把握?

　　业内人士一致认为，随着房地产业去杠杆不断深入，以往房企依靠高杠杆拿地，通过赌地价来获得超额收益的时代将一去不返，取而代之的是通过合理项目开发来获得合理利润水平，这种局面会促使龙头企业强者恒强。同时，长租公寓将是2018 年的亮点。

　　例如，中投证券研究所分析认为，随着房地产行业发展进入新时代，着力解决区域性、结构性供需矛盾的城市运营配套服务商、产业新城运营商等龙头将持续受益。而政策调控更有利于平台型龙头优势公司，产业链服务优势突出。行业产能出清、集中度提升，进入“剩者为王、赢者通吃、强者恒强”的时代。

　　此外，中国经济高质量发展阶段，龙头优势公司销售保持高增长态势，核心资产价值凸显，具有全球竞争力的品牌城市配套服务运营商的价值提升空间大。

　　横向比较看，房地产板块估值在28个行业中吸引力突出，与香港、美国龙头对比，仍有较大的估值提升的空间。2017年房企销售排行榜的公布，引爆高增长低估值公司估值纠偏，也迎来市场对2018年销售持续向好公司的再认识。继续看好龙头房企2018年整体的行情走势，建议投资者积极关注。

　　东方证券也表示，房地产行业集中度的提升正在持续加速，叠加高毛利项目进入结算阶段，2018年地产公司将迎来规模与业绩的双升，板块存在较为确定的投资机会。

　　东方证券强调，在目前的时点上，依然看好两条主线：首先，中期看好市占率持续提升的龙头公司：推荐保利地产、万科A、新城控股、华夏幸福、招商蛇口等;其次，提前布局存量租赁市场及房地产金融业务的公司，推荐世联行、光大嘉宝、三六五网等。

　　天风证券则相对更谨慎，认为地产板块目前的分歧还相对较大，逻辑上来说，地产股票开启一段强势的行情要么需要货币宽松的预期、要么需要房地产调控政策宽松的预期。目前来看，前者在“管住货币供给闸门”的情况下和全社会去杠杆的背景下，几乎难以实现。

　　但是对于18 年房地产调控政策的变化，天风证券表示，如果18 年房地产税立法进入实质阶段，那么对于老百姓和房企来说，一个中长期的重大不利因素可能会开始提前影响这两大主体的行为，老百姓为了少交房产税可能把手里多余的房子尽快卖掉，房企在远端预期不利的情况下，拿地和开工都会受到很大影响。

　　因此，为了稳定房地产市场，使得中长期的不利因素不至于在短期有过于猛烈的负面影响，因此调控政策上很有可能会给予一些短期的宽松政策以对冲。住建部18年超出预期的580万套棚改，很可能就是一个对冲性宽松政策的开始。

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