省房协：滥用杠杆推高深圳房价 今年难现暴涨暴跌

《蓝皮书》认为深圳房价飙升与金融杠杆被滥用有关。图为记者近日航拍的福田百花片区楼盘

昨日，广东省房地产行业协会发布被业内誉为风向标的《2016广东房地产蓝皮书》，会上多位广东房企大佬到场把脉风云变幻的房地产市场，并解读“深圳现象”。

《蓝皮书》认为，伴随区域经济一体化不断发展，房地产市场以城市群形态发展的趋势不断增强，城市群的中心城市如深圳由于需求旺盛使得房价高企，进而辐射带动周边城市、地段市场成交活跃。

深圳楼市今年难现暴涨暴跌

世联行副总经理袁鸿昌认为，谈价格不如谈价值，深圳房价高是因为价值高，不会出现暴涨暴跌的情况。

具体而言，深圳房价猛涨源于“小、少、快、低”四个特点，分别是完全产权商品房库存量最小，住宅土地出让面积及相应建筑住宅面积最少，流通快，人户比例低。

深圳房价是否会进一步上涨？袁鸿昌认为要看两个因素，一个是有没有新进入的钱，一个是购房者的承受力。“30岁以下的年轻人在深圳购买第一套自住房的置业门槛，2015年提高到285万，3年之前是150万。这意味着，深圳的年轻人想有一个自己的家，三成首付加上税费，一次性要拿出近100万，30年按揭、月供过万。因此，短期看，购买量和房价今年不会再现跃进式上涨，因为居民的购买力有上限”。

袁鸿昌认为，作为国内具有独特城市价值的城市，深圳房价不会出现暴跌，因为各方面优势资源仍旧在聚集。

同样针对深圳房价，《蓝皮书》发出预警，认为深圳房价飙升与金融过度支持密不可分，包括各类商业银行、炒股公司、电商平台提供的各类商品住宅抵押炒股大量增加，金融杠杆被滥用，使得成交物业总价节节攀升，结果是“刚需”被抛离楼市基本面，而投资客在市场里击鼓传花，这一现象应该引起有关部门高度重视。

深圳高房价催生外溢市场

深圳房协报告指出，深圳房价领涨全国导致需求外溢，首置客与投资客难以承担高额房款，周边城市群成为纾解强烈购房需求的出口，连接周边城市群轨道交通的陆续建成使用，使深圳购房者主动外溢至周边城市群。

与之形成呼应的是，与深圳毗邻的惠州、东莞、中山三地房协报告，不约而同将深圳外溢需求作为区域发展重点。

东莞全市商品住宅成交同比上涨77%，临近深圳片区销售火热。报告写道：“深圳客是东莞楼市购房主力。整个区域楼市冷热不均。临近深圳片区和松湖片区成交火爆，不少街镇出现‘时光盘’，开发商抬价惜售。而其他地区成交下降去库存压力巨大。预计在莞惠深逐步深化的大背景下，今年东莞热点临深片区将持续热销。”

中山市受惠于深中通道正式立项的利好，全市商品房成交面积同比增长27%。报告写道，之前中山房企一家独大，但经历2015年深圳客疯狂入市之后，外来开发商在中山的地位越来越重要，预计一家独大的情况难以持续。

惠州报告称商品房销售量的大幅增长，很大程度归功于大亚湾和惠阳区的“爆发式”增长。“据大亚湾房协报告，外地购房客大部分为深圳客户，自住比例占多数，惠阳中心区学位房、靠近深圳区域的楼盘，同样存在房价快速上涨的情况”。

全省严控商业地产项目

今年1月，广东国土资源厅提出，严控商业地产项目，库存压力大的地区要减少甚至停止这类供地，首次在全省政策层面对商业地产喊停。

戴德梁行华中区研究部报告显示，去年广东写字楼和商业物业库存待售面积普遍大幅提升，是全年销售总量的1.85倍，但深圳和广州例外，两市甲级写字楼整体空置率不足一成，市场健康合理。企业新设立与发展壮大带来相应的办公需求，在深圳表现尤其明显，去年4季度深圳甲级写字楼平均租金同比上涨8%。

报告预测，今年国内多个城市迎来写字楼新增供应高峰，预计深圳今年写字楼新增供应将占原有存量的80%，广州和佛山分别是28%和70%。报告同时指出，深圳今年新增的供应中，超过一半是总部自用型物业，对租赁市场影响不大。但其他城市如佛山，空置率攀升、租金承压将是必然结果。

专家认为，商业类物业的过度开发和积压，是多年沉积的问题。为加快商业地产“去库存”，广东首次提出“对领取商品房预售许可证超过3年以上尚未出售的商业、办公、工业等商品房，通过土地、规划、金融、税收等政策，加快转化为开发商自持物业”。用地性质和开发用途这个以往难以逾越的边界，以后变得“灵活”了。“孵化器、众创空间、电商用房、养老地产、旅游地产”等项目，变得合法合规了。以往“名不正言不顺”的“都市型工业地产”，身份得以合法化，开发商利用政策，快速转型，迎来“解套”契机。