北京二手房买卖纠纷 以为的学区房却无学区划分

一直以来，房价、房屋买卖都是公众关注的热点问题。随着2016年全国房市的火爆，北京的二手房的成交量也一路攀升，但是火爆背后，各种房产问题和纠纷也不断浮出水面，近日，西城法院二手房买卖合同纠纷典型案例新闻通报会上，民事审判一庭郭云燕庭长向公众发出提示，谨防二手房买卖中十类风险房。

据介绍，西城法院受理的房屋买卖合同纠纷案件一直居高不下，2016年截止到9月就已收案587件。西城区是北京市老城区，辖区内的房屋交易多以二手房为主，二手房买卖合同纠纷占到房屋买卖合同纠纷的八成左右，该类纠纷具有受政策影响明显、涉案标的额大、案件事实较为复杂等特点。西城法院通过对近年来二手房买卖纠纷这一类案件的梳理和分析，总结出十大类“风险房”，提示社会公众规避风险、保障房屋交易顺畅。

慎选抵押房、防范抵债房、巧签共有房、看清多户房、验明学区房、慎选央产房、警惕代理房、慎选在租房、了解拍卖房、应对涨价房，从西城法院本次公布的十大典型案例来看，二手房买卖涉及的法律问题除了一般买卖合同问题，还涉及到房屋产权情况、抵押炒股、委托代理、居间活动等其他法律问题，及以享受教育资源为购房目的的户籍迁移、学区房等政策性问题。郭云燕法官针对不同的房产类型、交易方式，提示给公众二手房买卖的十种法律风险，并一一介绍了防范相应风险和合法维权的法律知识。

年近八旬的陈老太通过万女士的介绍向刘女士借款,并以位于西城区平原里的一套自有房屋作为担保。同日，陈老太授权万女士代其办理涉案房屋的抵押及出售等相关事宜。随后万女士办理了房屋抵押公证手续。2014年4月1日，因陈老太未能偿还刘女士的借款，万女士代表陈老太将涉案房屋低价出售给常先生。陈老太诉至北京西城院，要求撤销其与常先生签订的房屋买卖合同。西城法院经审理认为本案存在众多疑点，合同订立及履行中的行为不符合市场交易习惯，显失公平，故判决撤销了陈老太与常先生签订的房屋买卖合同。

马先生为孩子上学欲购买学区房，某中介公司业务员从网上找到重点小学以往的招生简章，马先生看后以高于同地区均价16%的价格购买了涉案房屋。后马先生经询问得知购买并不属于招生简章上的划片房屋。为此，马先生诉至法院，要求某中介公司赔偿高于该地段非学区房的差价损失，并退还服务费。西城法院经审理认为，双方签订的房屋买卖合同并未约定任何关于涉案房屋为学区房的内容，马先生所主张的差价损失无法支持。但某中介公司作为居间方，没有尽到谨慎审查的责任，存在一定的过错，故判决某中介公司退还了居间费用。

针对涉学区二手房的风险，郭云燕法官介绍道：“一定要提前向所在学校及教育部门核实好相关入学政策及购买房屋入学指标的使用情况，并且要将购买学区房这一特殊目的写入合同。”

买房作为人生大事，必须慎之又慎。若遭遇到二手房“陷阱”既闹心又损害自身的合法权益，如何提前规避风险是关键，郭云燕法官认为不同类型的“风险房”，也适用一些共同的风险防范措施。她建议二手房买家首先要准确掌握房产信息，通过看房产证、户口本和房子本身进行认真审核，可以要求售房人配合到房管部门、派出所户籍部门查询房屋情况、户籍情况等；其次要妥善签订购房合同，北京市存量房屋买卖合同及补充协议都要都要认真审查交易流程、时间节点和违约责任等三个方面。维权方面，郭云燕法官建议在交易的各个环节，购房者都应当注意保留相关文件及证据，双方在实际履行过程中达成的新的约定，要及时作为补充协议附在买卖合同之后。一旦出现争议，拿好相关证据，帮助还原事实。