2017全国楼市调控最新消息：11月房价为何会下涨4%？

?今年国庆黄金周期间，全国多城先后发布楼市调控新政，深圳“加码”调控，东莞试行限购限贷政策。如今，楼市“退热贴”已满两个月，市场归于平静，而关于房价的讨论没有停歇。

??根据过往市场表现，政策调整是一个分化调整的过程，调控初期，市场上基本涨跌互现，有的价格坚挺，有的价格松动。

??那么此次调控，房价表现如何？

??最新数据显示，11月东莞住宅网签均价15711元/㎡，环比10月份下跌4%，其中普通住宅（洋房+公寓）网签均价14364元/㎡，环比下降7.2%。

??中原君看到数据的第一反应是这样的。

??下跌4%究竟是怎么个跌法？

??所有镇街价格变化如何？

??单个楼盘的涨跌情况如何？

??不同面积段产品价格如何变化？

??不同价位的产品涨跌幅度有何不同？

??哪类开发商降价了？哪类开发商涨价了？

??接下来房价将如何变化？

??……

??相信这也是许多人心中的疑惑，为了更全面、更深入地呈现东莞房价现状，中原君将通过多维度分析，一层一层“剥”开房价下跌的表象，看真相。

??1、从物业类型看房价

??洋房及住宅性公寓惯性上涨 别墅价格坚挺

??调控新政后，各类型物业成交均价呈分化迹象，涨跌互现。别墅和公寓成交均价连续2个月上涨，这两者的变化与市场预判没有太大出入。另一类型物业——洋房10月份小幅上涨，11月份又迎来小幅下跌。调控初期，后市走势不明朗，无论是开发商还是购房者均陷入观望，调控影响还未显现，市场处于真空状态，因此10月份成交均价惯性上涨。

??公寓又可细分为商业公寓和住宅公寓，商业公寓一般产权40年，首付5成；住宅公寓一般产权70年，首付与普通住宅相同。调控新政落地之后，住宅公寓也在限购限贷的范围内，从图表中可以看出其与洋房的变化趋势相似，且价格波动幅度保持在1000元/㎡以内，幅度不大。

??别墅产品可细分为叠加、独栋、联排、双拼，数据显示，四种类型别墅均全线上涨。一般来讲，豪宅产品本身具有稀缺的自然、景观或配套资源，其稀缺性价值附加在豪宅之上，使其尽管受到调控政策的冲击，但价格依然坚挺。

??另外，市面上各种物业类型之中，洋房一直以来是市场成交的主力，其价格、户型、客户群体千差万别，新政过后，洋房的价格变化无法用简单“降”或“升”来概括，因此，下面中原君将重点剖析洋房的价格变化情况。

??2、从中位数看洋房房价

??新政后洋房价格持续上涨 涨幅收窄

??说明：如今国内公布的房价数据，几乎都采用“算术平均法”，也就是把总销售额直接除以总销售面积，得出每平方米多少钱的平均房价。而国际通行的房价统计方法是“中位数价格法”。

??中位数较平均数的优点是不易受到极大数和极小数的影响，能够反映一组数据的中等水平。也就是说，如果一段时间内，豪宅销售量比较大，平均房价很可能会直线飙升，但是中位数房价就不太容易受影响，它更能反映房地产市场的真实情况。

??从中位数房价来看，9月份洋房价格为12614元/㎡，10月、11月分别为13960元/㎡、14419元/㎡，逐月上涨，但增幅收窄。

??3、从镇街涨跌看洋房房价

??区域房价分化 涨跌互现

??10、11月份房价出现区域分化，涨跌不一。十二临深镇街（塘厦、凤岗、清溪、黄江、樟木头、虎门、长安、厚街、沙田、大岭山、大朗、松山湖）中，除清溪、大岭山外，价格坚挺，表现为上涨或在3%的范围内向下波动。

??除临深片区外，城区由于新盘稀缺，库存低位徘徊，整体供不应求，价格同样保持坚挺。

??4、从涨跌幅度看洋房房价

??近半楼盘 价格趋稳

??一般来说，由于楼盘产品的差异以及不同价格成交所占比例的多少会对最终的楼盘均价产生影响，因此均价在5%的幅度以内变化属于正常波动。数据显示，10月、11月份成交均价波动幅度在5%以内的楼盘个数占比分别为45.75%和41.30%，接近一半的水平，可见近半楼盘价格趋稳。

??另一半楼盘涨跌分化，涨价楼盘个数稍稍超过下降楼盘个数。

??5、从单个楼盘看洋房价格

??大盘率先调整价格 品牌开发商价格坚挺

??在价格下跌的楼盘中，大部分为占地面积在10万㎡以上的楼盘，这些楼盘货量较多，淡市出货压力大，价格首先出现松动。

??下跌楼盘，本地中小型房企占据较大一部分。而品牌开发商跌幅大多在5%以内，价格坚挺。

??6、从价格区间看洋房价格

??市场现万元盘 成交价格重心下移

??数据显示，10月份产品单价介于8000-10000元、10000元-12000元之间的成交占比均有上涨，累计上涨了7%，而单价在20000元以上的占比缩减了7%。从这组数据可以看出，市场上成交向低价段楼盘靠拢。事实上，经过近两个月的政策消化期，开发商也开始调整策略，推出大量刚需产品，单价万元出头甚至低于万元的产品开始出现，而这些项目均取得较好销售成绩。

??再看看11月份，最明显的变化是单价介于12000元-15000元之间的成交数量占比上升了4%。经历10月份低价产品撬动市场后，中低价段产品的供应及成交也开始恢复。整体来看，单价低于15000元的成交占比为63%，约为2/3，中低价段产品成为市场成交的主力。

??7、从面积段看洋房价格

??入门级刚需价格承压 普遍刚需首次改善价格坚挺

??数据显示，除去10月份市场惯性上涨的因素外，90㎡以下入门级刚需产品价格承压，房价与工资收入比进一步拉大的背景下，入门级刚需的门槛渐渐提高，能够购买的人群也在萎缩。市场需求减弱，价格承受着一定的压力。

??90-120㎡普通刚需价格相较9月份均有上涨，一直以来，刚需人群都是购房的主力军，由于需求旺盛，普通刚需产品价格坚挺。

??由于二胎政策的利好支撑，120-160㎡的首次改善产品价格也稳中有升。

??而160㎡以上大户型价格开始松动，由于144㎡以上户型首付提高至6成以及大户型本身面积大，总价高，出货有一定压力，因此价格向下小幅调整。

??144㎡以上户型 成交均价明显下降

??数据显示，东莞限购限贷新政落地之后，144㎡以上住宅成交均价明显下降。根据东莞市最新普宅标准，144㎡以上住宅为非普宅产品。新政后，无论是首套还是二套，首付一律提升至6成。购房门槛大大提高，出货难度加大。

??小结

??结语：总而言之，新政过后，房价整体分化调整，涨跌互现。

??从物业类型来看，洋房及住宅性公寓惯性上涨。

??从中位数来看，新政后洋房价格持续上涨。

??从镇街来看，区域房价分化。

??从涨跌幅度来看，近半楼盘价格趋稳 ，近半涨跌分化。

??从单个楼盘来看，大盘率先调整价格，品牌开发商价格坚挺。

??从价格区间来看，市场现万元盘，成交价格重心下移。

??从面积区间来看，入门级刚需价格承压，普通刚需首次改善价格坚挺；144㎡以上户型成交均价明显下降。

??后市展望

??目前已进入12月份，随着年底供应高潮，成交逐渐回升，市场价格和成交继续分化。

??12月份上半月市场成交显示，少数楼盘开始领降市场，出现较大幅度价格调整，品牌开发商由于受到价值支撑，价格相对坚挺。预计更多楼盘将加入价格调整行列，而且不排除品牌开发商的项目也出现一定程度理性回归。

??未来，预计市场将继续分化调整，逐步回归价值。