戴德梁行：2016年第三季度大连房地产市场分析

 大连，2016年10月21日——领先全球的房地产服务运营商戴德梁行今日对2016年第三季度大连房地产市场进行总结，并对未来走势进行预判。

  写字楼市场：新供应延期入市，市场吸纳放缓

  据戴德梁行大连公司数据显示,因新星国际中心和民生国际中心两个项目，消防验收再次拖延，致使本季度无新项目入市，全市甲级写字楼存量依然维持在69万平方米。两项目预租已展开，对甲级写字楼存量市场消化带来压力，另外企业发展步伐放缓，使本应活跃的三季度，市场需求萎缩。本季度全市甲级写字楼净吸纳量录得2,176平方米，仅为去年同期的1/5，全市空置率较上季度微降0.3个百分点至18.2%。星海湾区域表现相对良好，其它三个区域净吸纳均为负值 。

  全市甲级写字楼市场需求放缓，业主的期望值也相对降低，为应对大量供应入市，本季度大连甲级写字楼平均有效租金环比下降1%，至每月每平方米110.4元。主要受星海湾和青泥洼桥区域吸引优质租户轻微下调租金的影响。同时，全市各商务区的写字楼租金差距正在逐渐缩小，更加规范了市场租金的合理性。

  今年，星海湾区域以其优质楼宇并拥有大面积办公空间的多样性选择，而吸引了派思总部、平安银行、青留联信商务咨询等大量企业进驻，季均净吸纳量为5,215平方米，本季该区域空置率环比下降了2个百分点。由于金融监管的加强，今年大连地区已关闭了小部分金融办公网点，小规模企业运营不佳也选择关闭，新增需求明显减少。而作为潜在供应量最大的东港区域，虽然租赁需求目前表现平淡，但投资需求未来相对强劲，是吸引银行作为总部安置的最佳区域。

  因消防验收的延期，新项目将于第四季度集中放量，增加了市场去化压力。同时新项目均位于地铁沿线，交通相对便利，凭借硬件设施及租金的优越，租户选择多样化，价低优选的可能性较大。届时存量物业空置率将继续提升，新项目消化将成为大连甲级写字楼市场活跃之地。

  商业市场：升级调整力度大， 传统零售向智能型体验转变

  2016年第三季度，大连恒隆广场举办了开幕庆典，并将与沈阳、天津的恒隆广场携手发挥强大的协同效应，为东北商业发展注入新活力。同时大连久光百货上半年销售暴跌，较上年加剧。隧于9月份关闭二至六层做相关调整，而其余的楼层仍将正常营业。

  本季度全市优质商业市场总存量仍然保持244万平米。其中优质购物中心占比已超过半数，受新店开业步伐放缓、商场优化业态组合以及增加体验式业态转型升级等策略影响，本季度市场空置率环比下降0.9个百分点至14.2%。

  本季度，动作最大的当属大连安盛集团旗下的安盛购物广场，其中开发区店将一至四层全业态、品牌大规模调整升级，其中一层引进了Armani、EA7、Tommy Hilfiger等国际知名品牌，珠宝品牌搬至一层东区，原二层男正装品牌调至四层，二层以少女装、箱包为主、三层以女正装、童装儿童用品为主，打造成开发区商业潮流风向标；同时安盛华南店边厅和中岛区也做了格局设计调整，加大了通路的空间尺度，提升了商场的视觉效果，增强了整体购物氛围的舒适度。

  本季度大连各大商场APP盛行，也纷纷引进微信打印机，为顾客提供了丰富的购物乐趣。大商集团的天狗网优化线下购物，“电子下单+移动收银”功能率先在麦凯乐大连总店和大连新玛特试点上线，本季度正值麦凯乐店庆，吸引众多客群前来消费，体验便携的购物方式。恒隆广场推出“恒隆掌上逛”微信应用程序，为大连市民提供了高科技的便利服务体验。西安路商圈的手机APP“爱尚西安路”上线试运行，推动传统业态向智能型体验转变。

  凯德和平广场二层打造特色餐饮区，吸引了淘小馆、姐夫的小菜、鸭英雄等品牌入驻。大连市第一家小米官方直营线下零售店——小米之家在本季于和平广场一层开业，也是继沈阳万象汇店之后的辽宁省第二家。新店是一家集形象展示、体验咨询和销售功能于一体的线下直营零售店，为大连市民提供出色的小米产品服务及购物体验。

  预计中央大道于第四季度开业，开业率将达到六成以上，届时西安路商业存量将跃居大连第一大商圈，全市优质购物中心空置率将会有所提升。