房地产投资反弹可能给房价埋下风险

一季度经济增速继续放缓，但房地产一枝独秀。不仅销售同比增长33%，而且房地产投资也出现了难得的反弹（6.2%）。很多人为房地产投资的反弹而雀跃，但事实上，房地产投资反弹可能给未来的房价埋下更大的风险。

不管从需求端还是供给端的基本面来看，全国总体的房地产市场都是过剩的。房地产目前的核心任务应该是去库存，这个时候因为短期需求的回暖而扩大投资，只会加剧长期内的过剩。这个道理就好像：村里的菜市场不景气，农民家里本就堆积了大量卖不出去的菜，现在村里却非要个丰收的面子，发动大家回家继续种菜。由此换来的丰收并不值得欢呼。

需求端：刚需一去不复返

长期看，房地产的需求主要取决于居住型需求（刚需），而非投机型需求。所谓的刚需无非有三种：1。婚龄刚需，即长大结婚要买房；2。迁移刚需，即从农村来到城市后要买房；3。改善刚需，即出于学区、面积、环境等要求要购房或换房。抛开北上深，从全国整体来看，房地产的这三类刚需都已经过了最好的时期，未来房地产的需求有每况愈下的风险。

1、婚龄刚需

结婚购房需求是首次购房需求的主要来源之一，也是过去几年中国房地产黄金十年最重要的支柱之一。2002年-2013年，结婚登记数从不到800万飙升到1300万对左右。但2013年之后，随着人口结构的变化，结婚登记人数呈逐年下降态势。2014年全国结婚登记对数降至1286万对，2015年进一步降至1213万对。

河流干枯的主因是上游水源减少：20岁-29岁婚龄人口开始下降。婚龄人口在2011年出现拐点后持续下滑，这是我国实施计划生育和人口结构演变规律导致的必然结果，目前我国婚龄人口为2.28亿人，相较2011年峰值2.33亿人减少了500万人。

更值得担忧的是，我国10岁-19岁人口从2003年开始就已经持续下降，目前我国10岁-19岁人口仅为1.46亿人。粗略估算，这意味着十年后我国婚龄人口将比现在减少8200万人，届时婚龄刚需将大大低于目前水平，购房大军将成建制地消失。