2016杭州楼市调控政策最新分析 土地价不跌房价就不会跌

今年关于房地产市场的故事大概是这样展开的——
低利率时代之下，房贷和首付门槛的降低刺激了购房者的或刚性、或改善性需求，去库存迈开步伐，这是开端。
随后，一二线城市和省会城市房价在回暖的市场需求中逐渐发酵，很快演变为又一轮的楼市“过热”，购房者杠杆买房，房企杠杆拿地再度出现。
当楼市过热，地方政府为了遏制房价再祭“有形之手”，出台限购、限贷等措施抑制需求，抬高门槛降低杠杆，只是力度比上一轮政策“温和”了不少。
可一旦政策宣布即将实施，在购房者眼中看到更多的，是房屋资源的稀缺性而非需求的限制。
就这样，购房者为了恐惧上一轮楼市猛涨的“因房而贫”，市场中房企为了去除库存提升业绩、资本为了释放投资饥渴，各地政府出手调控为了控制非理性的事态进一步恶化。——三者围绕房地产的愿望和初衷，单向而言都是理想的、正面的，有道理的，但合在一起的表现却总搭不到同一根弦上。
从杭州楼市前两个夜晚的气氛来看，购房者的焦虑、疲惫和紧张无需再述。对于普通购房者来说，无论是自住需求还是资产配置需求，房地产不仅仅是一个“买涨不买跌”这个蕴含“搏傻”意味的词汇所能一语概括的。
随着十年前开始的房地产的倍数上涨导致收入阶级分化，随着股市的大起大落造就出来的乍富效应，经历此两轮资产洗牌的人们很难再去相信，仅靠劳动报酬（也就是工资）就足以“安居乐业”，足以应对自己“上有老下有小”的家庭开支，实现真正的“小康”。
尽管房地产几经起落，但梳理过去20年的房价数据来看，但凡是具备一定居住环境和周边基础的房产，就可以实现数倍乃至十数倍的增值。与需要依靠信息来源、专业知识、同时承担较高风险的金融投资相比，房子的游戏难度简直低出不止一级。
而对于地产企业和资本来说，在经济面临下行压力的大背景下，无论这次楼市爆发的起因为何，能够赶上这一轮压抑许久的购房需求，不得不说是个难得的机遇。
有数据统计，A股137家上市房企上半年营收5956亿元，同比劲增39.5%，手头现金达到7099亿。但问题在于，房企在获得回款后不可能大把资金闲置于银行里，而是用于公司下一步的投资——土地。
于是，今年以来土地价格水涨船高，“地王”频现，杠杆除了加在房贷上还加在了拿地上。中原地产数据显示，今年前7月，标杆房企拿地平均成本增加高达51.8%。究竟是房价推高了地价，还是地价推高了房价已经成为一个类似“鸡生蛋还是蛋生鸡”的难题。
就某些热门地区来看，火爆的成交量令这些地区的去库存目标接近完成，但从全国来看，7亿平方米的全国楼市库存总量只去了个零头。
围绕在买房故事里的三方——买家、卖家和地方政府试图互相用相同的语言沟通，但表现出来其实不在一根弦上的拧巴状态告诉我们，这是一个或许能去争夺世界级大奖的博弈论课题，如果能够形成定理结论的话。