2017年学区房楼市新政：新购学区房应率先开征房产税

　近日，“北京小学学区房25万”的消息引发广泛关注。中国社会科学院财经战略研究院邹琳华在接受中国经济网记者采访时表示，儿童入学资格(学籍)与是否购房变相挂钩，是造成近来一线城市房价大涨的重要实际因素。赋以租房与购房者子女同等的入学权利，针对新购学区房率先开征房产税，有利于发展住房租赁市场、降温大城市楼市，促进公平与效率更有利于国家民族长远发展。

“学区房热”推高一线城市房价

2015年4季度以来，中国一线城市房价出现一波快速升温。邹琳华指出，

严格的就近划片入学造成的购房恐慌(并不局限于优质学区房)及疯狂的学区房投机，则是本轮一线城市房价暴涨背后的重要实际驱动因素。

“本轮一线城市房价暴涨，除了局部‘金融泡沫’，还可能有其更深层次的现实原因。在本轮房价上涨过程中，根据从北京、上海、南京等热点城市获取的购房样本，发现多数购房者的背景并没有任何特别之处，他们既非资本运作能人，更不是金融地产行业从业者，而只是中等收入的平常家庭而已。而他们购房的动机也不是为了投机炒房，而是为了孩子当前或未来上学需要。”邹琳华说。

邹琳华分析称，房价数据也印证了关于购房入学推高一线城市房价的论断。2016年9月，北京市单价最高的30单二手住房交易，基本上都发生在西城区的“老破小”小区中，住房条件非常差，对房价的支撑主要来源于房屋产权人对优质学校入学资格的垄断性占有。

“相比“老破小”学区房疯狂投机炒作，更为疯狂和奇葩的是针对学区地下室的投机。绝大多数地下室终年阴暗不通风，无手机信号，并不具备正常的居住条件。但由于部分地下室可以落户入学，形成“学区地下室”，从而使其产生了远高于其使用价值的价格。”邹琳华说。

入学资格与购房变相挂钩引发学区房抢购

入学资格与购房变相挂钩，租房者子女面临入学困难。邹琳华通过深入调查研究发现，严格就近划片入学政策实施后，多数城市的儿童入学条件，无论是“单校划片”还是“多校划片”，都变相指向自有产权住房。而租房者并不能算是片区的一员，子女极可能无法在当地入学。即使运气好得以入学，也只能按本区县教委指定进入最差的学校就读。

以北京市西城区新公布2016年小学入学条件的为例，三类无房户子女都可能无法入学：一是集体户籍无房户，如果未获公房配租，仅租住私人住房，子女将无法在当地入学；二是具有其他区县户籍，但在该区工作和实际租房居住(无自有产权住房)的家庭，子女将无法在就业和实际居住地入学；三是外地户籍租房居住者，需要办齐苛刻的五证(实际需要提供的证明可能多达28个以上)，否则也将无法入学。

但另一方面，如果在片区购买了自有产权住房，则这些子女入学难题大都能迎刃而解。前两类无法入学的家庭现在可以优先入学，第三类外地户籍家庭除了在北京等特大城市，购房后也可顺利落户入学。在有些学校，还将购房入户的年限与入学资格相挂钩。要顺利入学，父母不仅要买房，而且要提前尽早抢房，最好孩子一出生或未出生之前就把房子买好，否则一切都可能来不及了。

邹琳华据此推断，如果现有的儿童入学条件不发生变化，一线城市房价在经历了本轮猛涨后，即使出现短期调整，其长期上涨趋势也不会有所改变。

新购学区住房可率先开征房产税

在就近入学的条件下，优质学区的优质教育资源不再具有公共产品的标准特征。学位为学区内的居民所垄断性占有，其他居民无法享用。邹琳华说，高昂的学区房价也表明，优质公共基础教育终将沦为富人的专利。虽然优质的公共教育资源已经沦为少部分私人的专属资源，但从供给端看，这些优质的公共教育资源的办学成本仍然由全体居民承担，住在优质学区中的富人并没有为此多出一分钱，政府和学校也并未从学区房的垄断性高价收益得到任何好处，这显然是不公平的。

邹琳华认为，应尽快纠正现有儿童入学政策的偏差，明确赋予租房家庭与购房家庭子女同等的入学权利。租购房同权有利于促使特大城市房价回归理性，避免非理性抢房运动及购房恐慌的形成。

邹琳华表示，从公平的社会原则和成本收益对等的经济原则出发，优质公共基础教育所产生的高于平均水平的办学成本应由学区内的业主共同承担，这也是国际普遍通行的公共筹资经验。在公共基础教育水平客观上存在较大差别的条件下，可对学区房率先开征房产税，并将其中一定比例用于学区办学，从而实现公共基础教育投入与产出(质量)的良性循环。考虑到住房产权的历史延续性、政策的可操作性及抑制学区房投机的政策目标，对优质学区房开征房产税，应主要针对于新购学区住房。

“如果设计合理，对新购学区房的征税有望实现多方共赢，这也可以作为推进房产税改革的一个突破点。”邹琳华说。