柳州市最新房产价格走向：追着房价跑 置业需理性

“你尽管观望，房价降了算我输”、“涨价倒计时，3天后每平方米上涨5%”……在看到满街、满屏、满朋友圈的房价“喊涨”大字报后，购房者的观望情绪似乎要被击溃了。
上周前，全市平均每个城区有3个楼盘放出涨价风声，全市明确涨价的楼盘有6个。事实上，柳州楼市每过一段时间就会传来“涨声”。辉煌地产柳州公司市场营销部经理廖雅婕认为，由于目前柳州房地产市场供求关系没有发生根本变化，即使房价有一定浮动，也与产品本身有关。
追着房价跑 置业需理性
溢价拿地不多，当“地王”有条件限制
与此前喊涨打政策和高去化率牌不同，本次打的是地价牌。“面粉贵了，面包还能便宜吗？”“地价破‘4’，区域房价破‘8’已成定局。”一时间，老百姓也与众多房地产业内人士一起，成了土地出让后的吃瓜群众。某楼盘开盘现场，购房者李女士就直抒己见：“碧桂园拿了块地楼面价4000多元，以后这个区域就难有‘7’字头的房子卖啦。”
的确，在2017年至今出让的9宗地块里，就有5宗为溢价拿地，其中2宗溢价率超100%。在2016年挂出的51宗地块里，溢价地块仅有7宗，且没有一宗的溢价率超过100%。对此，广西周大房地产开发有限公司副总经理陈海滨认为，就目前看来，区域土地在拥有同样的资源特征下，单宗地块出现高溢价率的现象是有偶然性的。
由此，有业内人士指出，根据近两年柳州土地推介的分散状况看，土地市场的疯狂是否一直延续仍需观望。
房价真能预见？建安成本不到三千
除了地价，本次鼓吹涨价的开发商，也有不少从成本核算方面给购房者呈现了房价诞生的加减法。“7000多元的楼面地价，加上4000多元建安成本，房价肯定在1.3万元以上才能赚钱。”“房价基本上就是地价的翻番。”房地产作为资金密集型行业，其房价真能这么轻易地计算出来吗？
对此，广西科技大学土木建筑工程学院副教授黄湘红解释，目前柳州除了少数高端项目需投入更多的建筑成本外，大部分项目的建安成本一般都控制在2500元/平方米左右，在房价的组成里，除了地价和建安成本占“大头”外，包括税费、财务成本、营销宣传在内的其他开支，占比不大。
有业内人士指出，随着地产行业进入白银时代，为缩短资金回流周期，越来越多的开发商都一再压缩利润率。远道集团副总裁张超洋表示，在两个楼盘拥有同样的资源优势下，其中一个楼盘贸然定高价就是等死。
虚高透支预期，根据自身理性置业
根据中国指数研究院公布的“百城房价”数据显示，柳州房价已连续9个月呈现环比上涨的态势，但涨幅在0.07%-1.32%之间，并没有出现暴涨的情况。纵观整个柳州房地产市场，绝大部分楼盘的销售策略都是以低价的姿态入市，而随后价格的变动，则随着产品本身的品质及区域价值的变动而缓步微调。在这一条件下，廖雅婕认为，项目每次推新价格有5%左右的结构性涨价实属正常，对房价走势一直处于严密监控的柳州市住建委相关工作人员也表示，目前柳州房价涨幅在可控范围内。
由此有业内人士透露，在同一区域内，如果有楼盘定价“异军突起”，该项目的操盘策略则是在透支预期。中辰·阳光郡副总经理李智斌认为，在购房者置业日趋理性的情况下，卖远景配套、升值预期无疑是一招险棋。购房者买房，建议根据自身需求通过货比三家理性置业。