青岛2017年楼市走势：青岛限购范围扩大，房价会降吗？

　阳春三月，多个城市启动新一轮楼市调控。15日，青岛（楼盘）和南京（楼盘）同时出台楼市限购政策。

限购范围扩大

当日，青岛市国土资源和房屋管理局等五部门发布《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》，非本市户籍居民家庭在青岛市区购房限购一套。南京则从3月16日起，将高淳、溧水、六合纳入限购范围，主城区户籍居民限购第三套房。

根据青岛市国土资源和房屋管理局发布的公告，自3月15日起，在青岛市区范围(市南区、市北区、李沧区、崂山区、黄岛区、城阳区，高新区，下同)内，非青岛户籍居民限购1套住房，且需要满足连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明。对在市区范围已拥有1套及以上住房的非青岛户籍居民家庭，暂不得购买住房。

与此同时，公积金和商贷首付比例也相应提高。其中，首次和二次申请住房公积金炒股，购买新建住房的，最低首付比例由20%提高至30%，购买二手住房的，最低首付比例由30%提高至40%。在青岛市区范围内购买首套住房商业炒股最低首付比例由20%提高至30%，购买二套住房商业炒股最低首付比例由30%提高至40%。暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房炒股。

南京限购政策则扩大了限购范围，暂停向已拥有1套及以上住房的非南京市户籍的家庭出售新房或二手房；南京本地家庭全面限购第三套住房，非南京居民限购范围扩大。

此外，非南京市户籍居民家庭申请购房的条件，升级为3年内在南京连续2年及以上缴纳社保或个税。而在此前，非南京户籍居民家庭申请购买首套住房时，应提供自购房之日起前2年内在南京累计缴纳1年及以上个税证明或社保缴纳证明。

适度调整

“去年10月份给父母在胶南老城区买了套新房，每平方米6000元，现在已经涨到7000元了。”在省城工作的李先生告诉经济导报记者，随着西海岸新区成立，当地房价也水涨船高，沿海地段每平方米均价早已高达1万元以上。

据经济导报记者了解，2016年青岛市商品住宅供应量约1400万平方米，成交量1950万平方米。

“青岛楼市限购并不意外，去年济南出台楼市限购政策后，大家就猜测青岛限购也不会远了，还因此引发了一轮抢购潮。”16日，青岛某品牌房产中介负责人周照唐接受经济导报记者采访时表示。

数据显示，青岛商品住宅2016年全年成交量约1950万平方米，同比增长约62.5%，月均成交约160万平方米。成交均价约9100元/平方米。

2017年2月青岛市新房成交12326套，同比上涨199%，环比1月份的16781套，下降26.55%，其中商品住宅共计成交10759套，环比下降25.53%。新房成交均价为10017元/平方米，环比微降1.98%。成交量前三区域均为辅城区，分别是西海岸新区、城阳区和胶州市。

“3月开始楼市进入销售旺季，在外地热点城市实施限购政策的影响下，面对外地居民置业、投资性购房比例上升的风险趋势，对市场走势进行温和适度的引导和调整，在情理之中，也很有必要。”山东师范大学房地产研究中心主任、导报特约评论员程道平表示。

程道平告诉经济导报记者，青岛2016年采取了“去库存+少供地”，但是周边兄弟城市纷纷重启限购，限制房价暴涨。青岛采取措施调控房价，整体房价明显回落，所以并未出台限购措施，但各家房企的土地储备却已见底，未来地价上涨、房价上涨预期年初就已暗潮涌动。

为了抑制房价上涨预期，缓解房企土地储备紧张，青岛还效仿了济南年底集中供地政策。为了限制土地紧缺的开发商不理性竞拍，青岛首次启动熔断机制，住宅类用地设置最高限价，溢价率超过100%（或最高限价），土地拍卖无效，自动流拍；部分地块设置限制性准入条件，因地施策，排除一些不符合条件的开发商。

专家表示，青岛对市场走势进行温和适度地引导和调整，在情理之中，也很有必要，不会因此引起房价的大幅波动。

“青岛此次限购采取了温和适度的差别化政策调整，有利于继续保持和促进青岛市房地产市场平稳有序运行的良好局面。在抑制投资投机性购房需求同时，外地居民到青岛投资兴业并不受限。”程道平认为。