P2P房贷金融链条调查：个人房贷产品规模飙升 业内竞逐首付贷

楼市的疯涨背后，隐现互联网金融身影。

21世纪经济报道记者了解到，目前房地产与互联网金融的结合，主要渠道之一是依托于P2P平台提供与房地产相关的各类炒股。

“楼市好的时候，P2P平台的赎楼贷（注：帮助业主付清炒股本息，方便其卖出房产）好做，去年深圳这项业务很火，有的深圳P2P公司一年做了几个亿。”广东南方金融创新研究院秘书长徐北告诉21世纪经济报道记者。“只要房价升，无论是银行还是P2P做房贷项目都没有太大风险。”

在楼市向好的情况下，记者采访的P2P平台都表示，目前首付贷、赎楼贷等相关产品基本没有坏账率。然而如果楼价大幅下跌，有业界人士则担心此类业务会出现系统性风险。

P2P房贷渐旺

盈灿咨询给记者提供的数据显示，P2P房贷产品已覆盖了个人和企业在房地产融资上的大部分需求。

从与房价有关的数据来看，在个人房贷产品上，买房有首付贷（包括新房和二手房）和按揭炒股（如二手房按揭炒股）、卖房有卖房贷（满足卖房者临时的短期资金需求）和赎楼贷（帮助业主付清炒股本息，方便其卖出房产）。此外，还有抵押炒股等产品。

而从P2P平台的房贷来说，链家最具代表性，链家理财90%以上的数据来自房贷标的，它也是P2P行业最大的房贷平台。记者查询链家理财的数据显示，2015年11月、12月，2016年1月，其月成交金额分别为14.1亿、20.5亿、25.2亿，呈大幅飙升态势。2月链家卷入调查风波，叠加春节假期因素，其数据略有下降，但也维持在17.1亿水平。

而这几个月，正是几个一线城市价格疯涨的时候。

房贷与房价有着密切的关系。良策金融副总裁潘鉴明告诉记者：“楼市好的时候，按揭贷、赎楼贷、装修贷都增多。”

一位广州e贷的人士告诉记者，公司的首付贷近几个月也火了。

所谓的首付贷，是指对首付的炒股，是对房贷这类优质资产提供的炒股。一般来说，买房首付是不可以炒股的。普通的房贷都要先付房款的30%，余下的才能从银行信誉。

记者拿到的一份资料显示，广州e贷的首付贷产品“房易贷”，期限是3个月至3年。非合作楼盘的房易贷产品炒股额度最高不超过30万，二手房的房易贷产品炒股额度最高不超过15万。以上这两款产品的炒股期限为12、18、24期，还款方式是每月等额还款。客户来源主要是跟开发商合作，由售楼部向客户推荐首付贷产品。

记者致电广州e贷总裁、广州互联网金融协会会长方颂，方颂表示：“我们的首付贷产品推出了一年多，挺受欢迎。利率为7%至9%，较银行高。从9月开始首付贷的规模每月总交易额都有几千万，这是个相当大的量。”

方颂告诉记者：“2月遇上春节假期，是楼市淡季，不过我们的首付贷仍有三千万左右。”

不过，行业内也有不同的声音，认为首付贷具有政策风险：中国居民个人住房炒股的首付比例是由央行统一进行宏观调控的。通过民间二次借贷的方式支付首付，使不符合条件的购房者也能向银行信誉，相当于越过了金融炒股审核的门槛，中间存在一定骗贷的嫌疑，是不符合相关政策的。

但市场上事实上存在不少类似的产品。

早在2014年9月1日，中国平安集团旗下房地产电商平台平安好房，就推出了“好房贷”，即平安首付贷。此外，链家也有类似的首付贷。

“未来P2P行业的首付贷产品将会越来越多。”方颂认为。

记者了解到，广州P2P平台礼德财富涉及房产的有垫资赎楼产品，日息万分之八，按日计息，分为二手房买卖及房产转抵押两种。“房价上涨会使借款人得到更多的资金变现，因此这类项目近期一定会增多。”礼德财富的一位人士表示。

不过，礼德财富执行副总裁李渊认为，垫资赎楼项目的执行流程难以标准化，极为考验业务和风控人员在环节控制上的能力，因此难以广泛推行。

而合富金融总经理钟伟斌也告诉记者，P2P平台要介入做交易类型的房贷并不容易，需要有与房地产合作的线下团队，以及相应的风控体系，大部分的P2P并不具有这方面的资源。所以他认为，目前房地产交易能从P2P平台获得的资金量占比不会太高。

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网贷之家数据库统计显示，2015年正常运营的有房贷产品的P2P网贷平台至少有664家，分布在29个省市地区，主要集中分布在广东、北京、上海、浙江和山东，这五省市合计平台数样本占比为62.8%。

但对P2P这个草莽行业来说，最令人担心的是风险问题。

对此，方颂表示：“我们的首付贷上线一年多，没有坏账。”

而礼德财富相关人士也表示，其垫资赎楼产品也没有产生坏账。

徐北认为，“当房价上涨时，P2P平台做房贷项目没有风险。但当房价大幅下跌时，由于融资成本高，借款人一旦违约，提供担保的P2P平台可能会出现系统性风险。”

但钟伟斌持不同看法，他认为，P2P平台的房贷项目有无风险主要是看其产品风控体系的设计，而不能简单地理解为与房价涨跌直接相关。

对此，方颂告诉记者，房贷是资产质量最优质的产品之一，而首付贷小额、分散，且针对有稳定收入的人群，是住宅的刚性需求，所以风险不高。

记者查阅该首付贷产品，其借款人需要准备的资料有：身份证