2016天津房价还会涨吗？待到地王入市时，天津楼市热浪难逃

　在苏州、合肥等二线城市土地、楼市爆炒的同期，几乎没有目光注意到，远在渤海之滨的天津正在默默酝酿着一轮楼市上扬。

　　9月30日，启迪协信斥资53.5亿元竞得天津南开区一宗综合地块，溢价率达到40.86%。除去总价高走之外，这宗地的楼面价则更据震慑力，据测算，该地块折合楼面价2.55万元/平方米。
值得注意的是，该次拍卖的地块位于此前年初启迪协信与天津南开区政府协议合作的“启迪协信天津科技城”范围内。彼时，双方约定开发面积合计150万平方米，总投资逾300亿元。
按照行业惯例，已经约定好合作开发的地块往往不会有其他开发商再插足参与，但受到近年天津楼市走热的影响，这块香饽饽地块不免受到了其他开发商的觊觎，在万科、华润和金地的插足下，这块地的总价由37.98亿元拍到了53.5亿元。
但即便众家抬价至此，天津业内人士还是向观点地产新媒体表示：“这个地价不夸张。”
高价拿地
9月30日上午，该津南咸（挂）2016-122号地块进行公开出让，华润、金地、万科、启迪协信参与竞拍。
据观点地产新媒体查阅公告，该地块位于南开区咸阳路西侧，东至天津力生制药股份有限公司，南至瑞湾花园，西至冶金路，北至华阳里，与地铁直接连通，地块用途包含了城镇住宅、商服、街巷、公园与绿地用途。
本次出让地块总用地面积6.88万平方米，分为A、B两宗地块，其中A用地容积率小于等于4.2，B用地容积率小于等于3.3，地块规划建筑面积合计21万平方米，其中商住比5:5，折合下来则纯住宅产品规划体量约10.5万平方米。
该地块的起始总价合计37.98亿元，经计算，地块的起始楼面地价为18086万元/平方米。最终，经过40余轮竞拍，启迪协信以总价53.5亿元竞得地块，折合楼面价2.55万元/平方米，溢价率40.86%。
在出让条件限制中，要求该地块的竞得人要自持全部商业办公物业，也就是说这个项目只能卖一半。有评论人士计算，在刨除不可售卖的商业体量后，该地块住宅部分成交楼板价高达5万元/平方米，已超越天津天成项目3.9万元/平方米天津宅地单价“地王”。
不过，这一价格在天津中原投资顾问部副总监焦仲伟看来，“地价并不夸张”。

　　据其介绍，在早几年前，南开区已有地块地价超过2.5万元/平方米的水平，目前周边的住宅价格已经到了4-5万的水平，能够承载这一地价。本次出让地块位处天津核心区域，且地块本身的交通优势较好，引发争抢也在所难免，“就算拍到3万/平方米也不意外。”.

　　天津楼市热潮
焦仲伟道出这一番言论还有一个大背景，即天津近两年尤其是今年以来“疯狂”的楼市。
据观点地产新媒体了解，自2014年年底央行首次降息开始，关于楼市的利好政策陆续出台，天津市场也受到刺激，市场走入持续上扬的状态。
有统计数据显示，2016年上半年，天津的新建商品住宅和二手私产住宅分别成交10.19万套和8.49万套，交易量均创下近十年来的新高，而同期，新房二手房价格同比均上涨了20%以上。
进入到下半年，天津的楼市丝毫没有减弱的趋势，以八月份为例，天津全市共有40个楼盘宣布涨价，单价涨幅从几百元至几千元不等。
据焦仲伟介绍，从年初到现在十个月，天津整体的楼市涨幅基本接近30%，均价从9000-10000元/平方米涨价至现在1.2-1.3万元/平方米的水平。这一涨价现象在市区更为明显，据其介绍，市区部分板块的涨幅接近50%的水平。
焦仲伟认为，天津的楼市今年进入了“疯狂脱节”的状态。在以往，天津市场的刚性、改善性需求比较强劲，占到了70%以上的比例，整体的投资占比不高。进入到今年，这一比例有所变化，投资性占比开始攀升，楼市呈现出爆发式增长。
今年以来，楼市前端土地市场也呈现出大爆发的态势，据观点地产新媒体梳理，九月份天津已拍出4宗、8月份也拍出7块高价地。
9月29日，恒大42.6亿元竞得津南咸水沽镇一宗地块，成交楼面价15661元/平方米，溢价率高达315.2%；9月9日，新城控股37.4亿总价、溢价161.54%竞得宝坻城南政务核心区一项目；
8月31日，中航47.8亿竞得红桥机电学院地块成为区域地王，楼面价高达26767元/平方米，溢价率85.63%；更早之前，融创还曾61亿高价刷下两宗土地，溢价大于170%，均价近2万/平；合景泰富以57.7亿、溢价率312%夺响螺湾宅地；正荣18.1亿成交楼面价为24133元/平方米，溢价率113%竞得津南地块。
焦仲伟认为，今年很多地王还没有入市，地王最终效果如何还有待观察。
有市场人士对观点地产新媒体表示，就此形势看来，待到地王入市时，天津楼市热浪难逃。