2016房价最新分析：“限购限贷”这贴药膏，从没让房价药到病除

 刚刚过去的国庆黄金周，几乎成为全国各大城市的“限购周”，到昨天为止，起码有二十个城市推出了五花八门的调控政策，但是，效果会如何，却让人心有余悸。在这一点上，任大炮之前有一句话倒是说得实在：在老百姓心里，凡是限购的，都是紧俏的。

  也正是因为这一条常识，在过去的十多年里，“限购限贷”这贴药膏，从来只让疼痛稍稍缓解片刻，却从来没有药到病除过。
  在公共政策上，再粗的胳膊也拧不过“预期”两字。

  也有人给出了长效药。在本周上街的《财新周刊》，胡舒立撰文《何为房市治本之举》，提出“解决房价暴涨的扭曲状态，说难亦难，说易亦易。关键还是下决心改革。只要从解决高房价赖以存在的土地财政入手，并改善宏观调控手法，中国的房地产业就有希望走上健康发展的道路。”

  去年以来的中心城市房价普涨，其实是建立在一些有目共睹的事实前提下。
  首先是货币的超发。宏观分析师万由山在《上海证券报》上算过一笔账，在过去的一年里，泛影子银行体系的增量已膨胀到传统银行体系增量的2.3倍。据他的计算，截至今年上半年，M2的真实增速约为20%。
  其次，是产业转型的困难，受增长乏力和消费不足的双重困扰，从中央到地方，不得不再次回到加大固定资产投资的老路上去。
  在这样的宏观形势下，我们不得不有三个清醒的承认——
  其一，承认政府是一个大地主，土地是市长们手里最后、也是最有效的资产，对他们而言，不是要不要靠土地吃饭的问题，而是如何吃好、吃长久的问题；

  其二，承认不动产的投资属性，今天在各大城市抢购房子的同学，绝大多数不是没有房子的人，而是被货币泡沫吓坏了的中产阶层，他们无一不是走投无路地被逼到那里去的；

 其三，承认房地产对中国产业经济的拉动效应，它的复苏直接带动了五十多个相关行业，今年以来，低迷许久的煤炭、钢铁等能源价格的上扬，毫无疑问是拜此次房产狂热之赐。
  如果对以上的两点事实和三个承认还有争议，那么，中国的房价难题就真的缺乏讨论的前提了。
  接下来的问题是，在达成共识之后，有没有人摸出了一条新路子。
  这个人是有的，他叫黄奇帆。

  黄奇帆在重庆干了15年，市长当了6年，从2013年到2015年，重庆的GDP增长“三连冠”，领跑全国，可是重庆的房价却波澜不惊。在过去的五年里，重庆GDP增长了98%，居民人均收入增长了55%，而房价却只增长了12%。
  就在最为疯狂的这一年时间里，从去年6月迄今，重庆房价只涨了0.4%，而且，既不限购，也不限贷。现今，重庆的房价不但低于成都、西安，甚至还比不上兰州和南宁。
  重庆的事实告诉我们，即便在当前的土地政策下，也有人可以让经济增长与房价上涨“脱钩”。
  黄奇帆的“武林秘籍”有两条。
  第一条，他当好了大地主的角色。重庆有一个独步全国的地票政策，政府通过市场化的交易方式，在相对保障农民财产性收入的前提下，牢牢控制了土地的供给和配置权。同时，黄奇帆是金融高手，被称为“金融市长”，重庆的金融市场长期处在政府的强势管制之下。地管住了，钱管住了，幺蛾子就飞不出来了。

  第二条，黄奇帆治理房市，发明了几个原则。
  他规定，重庆每年房地产投资不能超过全市固定资产投资的25%；
  他规定，政府出让的土地价格不能高于房价的三分之一。
  他还规定，住宅建设每平方公里要容纳一万人，工业园区用地，每平方公里不得少于100亿元产值。
  黄奇帆的这些原则，“简单粗暴”，而且在任何一本中外经济学或城市治理的教科书上都找不到，但却非常有效。依我看来，在这几条黄氏原则之外，可以再增加一项：一个城市的房价涨幅不得高于当年度居民人均收入的涨幅。
  有了这几个条条框框，没有一座城市的房价是不可能被遏制住的。
  在中国这个政府权力“无限”大、土地配置完全行政化的非典型环境中，再响亮的口号或自由主义主张都不管用，唯一可靠的是市长大人自己的初心和理性。
  中国有句古话，叫“螺蛳壳里做道场”。
  要把房市治理好，限购限贷是凉快一时的狗皮膏药，土地财政改革遥遥无期，唯一可靠的，恐怕正是，全国的市长们像黄奇帆那样，把自己关进“螺蛳壳”里，在那里做好自己的道场。