2016楼市限购该什么时候买房？各地去库存任务仍严峻

9月19日-10月23日，杭州限购政策实施整五周。在这期间，杭州全市商品住房共成交21961套，成交面积264.9万平方米。其中10月1日-23日期间全市商品住房成交10780套，成交面积130.3万平方米，日均成交套数和面积较9月份分别下降31.8%和10.8%。

另外，异地购房人群明显呈现减少趋势。据各售楼处反馈，无论是来电量还是来访量，异地客户的统计量均有明显回落。根据透明售房网数据统计，这个下滑比例达到59%。

近期的数据以及市场表象，都能印证杭州楼市出台的系列房地产政策已经开始发挥有效的调控作用，房地产市场趋于理性。

当然，市场最关心的就是后续还会有相关调控政策出台吗？房价会不会跌？购房者现在该不该买房？为了深入剖析房地产市场的发展情势，帮助广大消费者树立理性的消费观念，从而进一步促进市场持续健康发展，杭州市住房保障和房产管理局特地邀请到多位知名地产界学者、专家，以及开发企业和媒体代表，共同参与了一场房地产市场形势分析研讨会。

日均成交套数同比下降31.8% 调控五周效果明显

今年，杭州市根据房地产市场的实际情况，及时出台了多项包括限购、暂停购房入户、调整土地竞价方式、公布土地出让计划、调整公积金和商业炒股二套房首付比例在内的调控政策。

浙江工业大学教授虞晓芬表示，此次的系列调控组合拳十分到位，出台的时机也把握精准、及时，对整个杭州房产市场的稳定健康起到了关键作用，发挥了重要的市场效果。

透明售房研究院院长方张接认为，本次政策调控起到了很好的效果，根据他们的统计，成交量已经出现明显回落。他列举了一些数据：9月19日-10月23日期间，杭州全市商品住房成交21961套，成交面积264.9万平方米；其中10月1日-10月23日全市商品住房成交10780套，成交面积130.3万平方米，日均成交套数和面积较9月分别下降31.8%和10.8%。

从二手房的表现来看，成交量已经出现连续三周下跌，最近一周(10月17日-10月23日)的日均成交仅为171套。“这足以证明杭州楼市调控政策的精准性和有效性。”方张接说。

“本轮调控政策政府的反应非常及时，比起部分城市，杭州的反应非常漂亮，短短十几天时间，杭州迅速做出反应。”著名房地产专家裘维维认为，“而且在这种显性政策、隐性政策、规则等三方叠加、多管齐下的作用下，整个市场正在逐渐回归正常轨道，给普通购房者提供了很多机会。就杭州目前的房地产市场而言，整体也是比较理性、合理的状态。”

打击违规行为三起 市场监管仍处于高压状态

在市场监管方面，杭州从快从重打击了捂盘惜售、造谣传谣、制造紧张情绪、扰乱市场秩序等违规行为，充分展示了杭州进一步规范市场秩序，维护房地产市场持续健康发展的坚定决心。

9月14日，望华房地产有限公司因捂盘惜售被责令限期整改；10月8日，杭州万科大家房地产开发有限公司因捂盘惜售被责令限期整改；10月9日，杭州宝嘉房地产开发有限公司因散布不实消息被立案并责令限期整改。

国庆长假期间，市住保房管部门还专门组织了行政执法力量对房地产市场进行专项检查，共检查房地产开发企业21家，并对发现问题的开发企业进行了约谈。

记者从杭州市住保房管局相关负责人处了解到，目前住保房管部门还将继续保持对房地产市场监管的高压状态，如果有市民遇到开发商有捂盘或是任何违规销售的问题，都可以向职能部门投诉或举报。

市场调控和监管整治措施推出后，效果逐渐显现，市场规范度有效提升，市场预期进一步稳定，交易情绪逐步恢复理性。

对此，方张接认为：“房产主管部门对市场的监管和整治十分必要，这些措施对规范市场秩序、稳定房地产市场具有重要作用。”

与会房企代表、滨江集团副总经理朱立东表示：“无论是从房地产从业人员还是整个市场的发展需求来看，我们都希望市场是平稳的、可持续发展的。因为良好的市场环境、规范的市场秩序，是我们每个企业发展的前提。”

对于杭州目前的整体环境，虞晓芬给予了中肯的评价。她认为，相对北上广深等大城市而言，杭州的总体面貌还是不错的，但从理性角度分析，房价在短时间内跳跃性上升对宏观经济无疑是雪上加霜，“目前最理想的状态是保持房地产市场的平稳健康发展。”

库存量仍充足 不存在无房可售现象

从“去库存”到“再调控”，半年之间情势急剧转换，出乎人的意料。透明售房网上“可售房”数字不断下降，也引来一些传言：杭州剩余库存不足，未来将无房可卖？

“房地产市场的发展，也是有周期性的。这一轮房价热潮，提前释放了不少市民的购房需求。未来的杭州房地产市场，供应相对能得以保证。”方张接说。

尽管从目前的可售房源状况来看，杭州市区商品住宅的去化周期已经不到六个月，但还有一些隐性库存没有释放出来。“有的土地被拍走了，但没有及时开发，还没有形成实质性供应。”方张接称，“根据测算，目前杭州市区范围内显现住宅库存（已出让土地但未上市）约1800万平方米，还能消化2年多时间，不存在无房可售的现象。”这句话的意思就是，购房者有大把的时间可以慢慢挑房子，不必担忧无房可买。

虞晓芬认为，杭州短期内有补库存的需求，建议政府适当加大土地投放量。“但在土地价格上，不能一味按照周边土地的出让价格成交，要留有余地，否则将影响开发商的拿地能力，进而间接减少楼市供应量。”

未来走势呈量缩价稳 给普通购房者提供了更多机会

关于未来房价的走向，是社会各界最为关注的话题。研讨会上，与会专家、学者、开发企业代表也就此展开了探讨。

目前来看，杭州仍旧处于全市普涨的趋势，因为近几年“板块地王”满天飞，杭州原本的“价格洼地”也都在渐渐被填平。但专家们认为，经过本轮调控的洗牌，一定会逐渐呈现出区域性和个体性的差异，尽管很多区域经历了房价暴涨，让购房者获得了账面增值，却终究会因为大量缺乏配套、交通不便等原因，在调控后期重回以价换量模式。

今年涨幅较快的板块有钱江世纪城、市中心、之江度假区、半山田园、未来科技城等，其中不乏去年还处在“老大难”尴尬境地的板块。据了解，政策出台后，某些板块内就已经有项目开始联络意向客户，直言价格开始松动，借机邀请购房者再次去现场看房。

“这段时间，无论是开发商还是购房者，都在回归理性，恐慌氛围慢慢消退，市场已经在向积极、健康的方面回归。”方张接预测，接下来最大的可能性是量缩价稳，成交量下降，房价趋缓。

还有一个数据显示，今年初杭州的外地购房者比例约20%；随着行情上升，该数据上浮到30%左右；G20峰会召开过后该数据达到峰值，占比高达约50%。相当于G20过后，杭州有一半的房子都被外地人买走了。“正是因为看到杭州城市的价值，外地购房者才会蜂拥而至。所以调控很有必要，它成功抑制了投资性需求，让整个购房环境变得更为理性。”裘维维认为，调控的出台已经让市场开始发生微妙变化，这个变化就是由外地购房者退出市场开始的，从而渐渐令房价趋于平稳。“部分开发商已经尝试被动或主动调整，给普通购房者提供了机会。”

与会媒体都对在座开发商的下一步计划甚为关注。朱立东坦言，滨江集团是一家在市场好的时候表现平平，而在市场不好的时候反而能“得高分”的公司，原因就是他们向来在销售定价上没有明显的大起大落。“杭州房价基本不存在继续大幅上涨的可能性，那些前期房价涨幅较大的楼盘，不排除出现降价的可能。但明显的降价现象，短期内应该看不到，更大的可能是优惠幅度上的调整。”

说到底，杭州的新一轮分化一定会出现，无论是区域之间还是各楼盘之间。

在本次研讨会上，杭州房地产学会副秘书长徐绍兴建议，下一步仍应坚决贯彻中央有关“防风险、稳市场”的总体要求，密切关注房地产市场变化发展形势，进一步加强房地产市场的监测和监管，切实维护房地产市场秩序。