楼市调控期重现，力促房地产市场健康发展

 这一轮针对房地产市场的调控浪潮的确超出了不少人的预料之外，原本准备迎接楼市银十销售狂欢的开发商们等来是全国范围内一浪接一浪的调控政策。据不完全统计“十一”前后，一线城市以及天津、合肥、郑州等22个城市集中出台了房地产市场调控政策，从限贷、限购、土地供应、市场监管等方面进行收紧。有分析认为，与以往有所不同，此轮房地产市场的调控期重现，并非是打压市场，更多是力促市场的健康发展。

  政策频出多是查漏补缺

  从2011年开始，国内房地产市场经历了多轮的政策浪潮，在今年各地不断出台政策，看上去节奏统一，但事实上各地的做法和目标都各不相同。事实上，据记者不完全统计，限购限贷是本轮调控政策最为普遍的做法，22个城市中有15市同时加强了限购限贷，限购和限贷收紧有其一的则是各有2个城市，未强调限购限贷而是加强市场管理的城市仅有3个。

  而即便是限购限贷被重提，但具体到地方也强弱各不相同。在本轮限购政策中，多数仅限制外地户籍购买1套房、本地户籍购买2套房，限贷则要求二套房首付比例不低于40%，主要针对投资投机需求。不过，不同的城市限购限贷政策也结合实际情况进行了细化。如一线城市中，京沪深三地限购中目前对社保缴纳及纳税年限要求均为5年，广州则为3年，二套房首付比例均上升至70%的高限。

  二线城市中，苏州、南京、合肥、厦门“四小龙”对于非本地户籍购买首套房均提出社保或纳税年限要求，二套房首付比例也可与一线城市比肩，其中南京、苏州要求有1套房未结清炒股的再购房者首付比例不低于80%，达到目前各城市限贷政策的最高限。

  而此前上海、深圳等地因限购出现买房“离婚潮”，此次政策调整，深圳、南京提出本市户籍成年单身人士（含离异）限购1套以应对，厦门之前限购政策限制购买144平方米及以下住房，此次则将标准扩大为限制购买180平方米及以下住房。

  与此同时，政策调整的城市均提出要增加住宅用地供应，增加中小户型市场供应，但各城市间仍有差别。如北京、深圳继3月出台同样政策的上海，重启“90/70”政策，北京要求试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件的措施，以此抑制企业高价拿地冲动。

  二线城市中，设定土地出让指导价、提高土地竞买条件，包括竞配建、竞自持、竞保障房、要求现房销售等，则都成为各地控制地价过快上涨的主要手段。而此前地价房价过快上涨的城市中，厦门同样也重提“90/70”政策，加大中小套型供应，南京、苏州更是提出“现场摇号”“一次报价出让”等方式限制地价高企。

  另外各地也均提出加强市场监管力度，北京、南京、苏州、无锡等地对商品房价增长做限定，而惠州继3月之后再提严格预售制度，南宁也重申商品房预售管理、商品住宅价格监管、房地产广告管理、查处捂盘惜售等方面的相关政策。

  为部分过热市场降一降温

  尽管这一轮的政策浪潮有点突如其来，但却并非无迹可循。有业内专家就曾向记者透露，早在8、9月份，政府部门就曾召集专家学者进行咨询市场的发展趋势以稳定策略。可以说，今年前一段时间的市场过快发展引发了市场担忧。

  报告认为，“考虑到本轮政策力度，并结合历次政策收紧后市场反应，可以预期未来楼市将逐步降温，成交量价回调可期。”从上一轮限购限贷等政策对市场影响来看，对市场短期影响较为显著，其中成交量率先呈现回落态势，价格呈现涨幅趋稳—涨幅回落—下跌三个阶段。

  历史数据显示，从2011年1月“国八条”要求扩大限购范围、加大限购力度，各地限购细则密集出台。政策出台后，成交量同比迅速回落，价格涨幅持续下滑，到2011年9月开始出现下跌。

  而2013年2月“国五条”明确房地产调控不放松，各地陆续表态继续严格执行限购，从市场表现来看，成交量方面，50个代表城市成交量迅速回落，5月同比增速由3—4月的三成以上降至2%，6—8月同比止增转降，“金九”“银十”有所回升，但年末至2014年前三季度总体成交量同比持续下降。价格方面，百城价格指数则从2013年9月开始回落，之后呈现持续下滑态势，直至2014年9月跌至近年来低点。

  报告分析，在政策出台后，市场将逐步形成并强化调整预期。不过，由于各个城市自身存在的需求的差异性使其在面对政策调控的过程中呈现出多样化的反应。

  其中，投资投机比重较为显著的城市，将因政策效应导致投资资金迅速撤离，会使交易量出现下滑，量价波动明显。而需求稳定且后期供应充足的城市，在此轮市场行情中整体并未出现快速上涨的情况，城市整体仍处于去库存的状态，因此未来量价调整有限，对城市房地产的调控也仅局限于部分城区，住房供应充足的基本面短期内不会发生变化。

  相关链接

  调控新政一览

  10月1日 郑州、成都两城重启限购

  成都则提出部分区域执行住房限购，同一身份自然人、人只能新购买一套商品住房。购买二套房商业性个人住房炒股首付款比例不低于40%。

  10月2日 无锡、济南、合肥、武汉四城重启限购

  无锡政策规定，二套房申请商业性个人住房炒股最低首付款比例不低于40%；第二次公积金炒股首付比例不低于30%。暂停对已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭新建商品住房。

  10月3日 苏州限购升级

  首次购房和首套房最低首付款比例不低于30%，二套房最低首付款比例不低于50%。公积金家庭炒股最高额度从现行70万元调整至50万元，单人炒股最高额度从45万元调整至30万元。

  10月4日 深圳限购升级，广州重申限购 发布公积金新政

  广州新政指出，非穗户社保需3年；首套房首付三成，二套结清直成，二套未结清七成。除了重申限购之后，真正带来实质性的影响是广州于10月5日晚间了公积金新政，规定自10月6日起，首套首付最低由原本的两成变为三成！而二套房炒股未结清的情况下的首付则由原来的四成提高至7成。

  10月5日 南京厦门接连升级限购

  厦门规定将住房建筑面积145～180平方米非普通商品住房纳入限购范围；首套房炒股未结清再买房的，首付款比例不低于60%。

  10月6日 珠海、东莞、惠州、福州接连推出新政

  东莞更是在新政当中首次启动限购。

  10月7日 佛山重启限购

  10月8日 上海、南昌发布新政

  上海市新政指出将加大商品房的投入及房屋销售的管理，严格控制房价上涨；对于捂盘惜售、炒作房价、虚假广告、诱骗消费者交易等违规行为将严厉查处。